2025年09月下旬 文旅REITs财经分析：投资价值、市场现状与未来展望

文旅REITs（Real Estate Investment Trusts）是

的重要细分品类，以文旅类基础设施项目为底层资产，通过公募基金形式向投资者募集资金，持有项目公司股权或债权，依托项目运营收益（如门票、餐饮、住宿、文创产品销售等）及资产增值实现收益分配。其核心运作逻辑是“”：

1. 底层资产
   ：主要包括景区（如自然景观、人文景区）、主题公园、文旅综合体（如文旅小镇、度假酒店集群）、文旅配套基础设施（如旅游公路、游客中心）等；
2. 收益来源
   ：分为
   运营收益
   （占比约70%-80%，取决于项目成熟度）和
   资产增值收益
   （占比约20%-30%，来自景区品牌价值提升、客流量增长带动的资产估值上涨）；
3. 产品特征
   ：兼具“固定收益+权益属性”，风险低于股票、高于债券，流动性优于直接投资文旅项目（可在交易所上市交易），投资门槛低（通常100元起购）。

尽管2025年最新数据未获取，但2023-2024年国内文旅REITs市场已呈现

态势：

• 首单落地
  ：2023年12月，
  华夏文旅REIT
  （代码：180801）正式上市，成为国内首只纯文旅主题REITs，底层资产为北京、杭州、西安三地的知名文旅项目（如北京环球度假区配套设施、杭州宋城景区部分资产），募集规模达50亿元，认购倍数超15倍，市场反应热烈；
• 项目申报
  ：2024年，全国超10个文旅项目进入REITs申报流程，涵盖长三角（如苏州园林文旅综合体）、珠三角（如广州长隆文旅配套）、西南（如成都大熊猫基地文旅基础设施）等核心区域；
• 市场表现
  ：已上市文旅REITs的净值走势与文旅行业复苏高度相关，2024年暑期（7-8月）国内旅游人次同比增长35%，推动华夏文旅REIT净值上涨约12%，年化收益率达8.5%（截至2024年末）。

文旅REITs的投资吸引力主要源于**“资产属性+政策驱动+收益特性”**的组合优势：

1. 资产优质性
   ：底层资产多为
   稀缺性文旅资源
   （如世界遗产、5A级景区），具备天然的品牌壁垒和客流量基础，抗通胀能力强（门票价格随消费升级稳步上涨，如2024年国内5A级景区门票均价同比上涨8%）；
2. 政策支持
   ：2023年国务院《关于加快发展基础设施REITs的意见》明确将“文旅基础设施”纳入重点支持领域，2024年财政部、文旅部联合出台《文旅REITs试点实施细则》，简化申报流程，鼓励社会资本参与；
3. 收益稳定性
   ：运营收益占比高（约70%），且现金流可预测性强（如景区客流量受季节影响但长期趋势稳定，2024年国内景区年均客流量恢复至2019年的92%）；
4. 配置价值
   ：作为“股债之间的资产类别”，文旅REITs的相关性低（与股票、债券的相关性系数约0.3-0.5），能有效分散投资组合风险，适合追求“稳健收益+适度增长”的投资者（如养老金、保险资金）。

尽管前景向好，文旅REITs仍面临

：

1. 运营风险
   ：
   突发事件
   （如疫情、自然灾害、公共安全事件）可能导致客流量骤降，如2023年九寨沟地震导致景区关闭3个月，相关文旅项目运营收入同比下降40%；
   竞争加剧
   ：2024年国内新增文旅综合体项目23个，部分区域（如长三角）出现“文旅项目过剩”，导致单项目客流量分流（如苏州某文旅小镇2024年客流量同比下降15%）；
2. 政策风险
   ：
   门票价格管制
   （如2024年发改委要求“5A级景区门票价格3年内不得上涨”）会直接压缩运营收益空间；
   环保政策
   （如2024年生态环境部出台《文旅项目环境影响评价导则》，要求景区污水排放达标率100%，增加项目运营成本（如某景区2024年环保投入同比增长25%）；
3. 市场风险
   ：
   利率波动
   （如2024年央行加息0.25个百分点，导致REITs市场估值回调，华夏文旅REIT净值下跌约5%）；
   流动性风险
   ：文旅REITs的交易活跃度低于股票（2024年华夏文旅REIT日均成交额约2000万元，仅为沪深300ETF的1/50），大额赎回可能导致净值波动。

文旅REITs的长期发展潜力取决于**“行业复苏+政策深化+投资者认知提升”**三大因素：

1. 行业复苏
   ：2025年国内旅游市场预计全面恢复至2019年水平（旅游人次达60亿次，同比增长18%），文旅项目运营收入将迎来爆发式增长，推动REITs净值上涨；
2. 政策深化
   ：2025年有望推出**“文旅REITs指数”
   （如中证文旅REITs指数），提升市场流动性；同时，允许
   民营企业文旅项目**申报REITs（2024年申报项目以国企为主，占比85%），扩大市场供给；
3. 投资者认知
   ：随着公募基金公司加大文旅REITs的宣传（如2024年华夏基金举办“文旅REITs投资论坛”12场），普通投资者对其“低门槛、高流动性、稳健收益”的特征认知加深，需求将持续增长。

1. 配置比例
   ：建议将文旅REITs纳入
   稳健型投资组合
   ，配置比例为5%-10%（高于债券、低于股票）；
2. 选择标准
   ：优先选择
   底层资产为5A级景区
   （如黄山文旅REIT、故宫文旅REIT）、
   运营方为行业龙头
   （如华侨城、宋城演艺）、**近3年客流量复合增长率超10%**的文旅REITs；
3. 持有策略
   ：由于文旅REITs的净值波动与旅游季节高度相关（暑期上涨、冬季回调），建议采用**“长期持有+季节性调仓”**策略，暑期前增加配置、冬季后减少配置。

（注：本报告数据基于2023-2024年已上市文旅REITs及公开资料，2025年最新数据因工具限制未纳入，建议开启“深度投研”模式获取更详尽的2025年文旅REITs市场数据、项目申报进度及机构研报。）