中国私募REITs市场发展分析报告（2025年）

一、引言：私募REITs的定义与功能定位

私募不动产投资信托基金（Private REITs）是指以非公开方式向投资者募集资金，投资于不动产资产或其收益权，通过资产运营和增值实现投资者回报的基金产品。与公募REITs相比，私募REITs具有**募集对象特定（仅限合格投资者）、投资范围更灵活（可覆盖未成熟资产）、流动性约束更强（无公开交易市场）**等特征，是中国不动产资产证券化体系的重要补充。

其核心功能包括：

1. 盘活存量资产：帮助企业将持有型不动产转化为流动性资金，降低杠杆率；
2. 优化资产配置：为机构投资者提供低相关性、稳定现金流的另类资产；
3. 支持实体经济：通过投资基础设施、产业园区等领域，推动产业升级与区域发展。

二、市场发展现状：规模与结构特征

（一）市场规模：快速增长但仍处于起步阶段

根据中国证券投资基金业协会（以下简称“中基协”）数据，2024年末中国私募REITs市场存续规模约1.2万亿元（含私募类REITs及类REITs产品），较2023年增长35%，增速显著高于公募REITs（2024年公募REITs规模约3000亿元）。但与美国（私募REITs规模约10万亿美元）、新加坡（约1500亿美元）等成熟市场相比，中国私募REITs仍处于初级发展阶段，未来增长空间巨大。

（二）行业分布：聚焦基础设施与产业地产

从投资标的看，私募REITs主要集中在基础设施（占比约45%）、产业园区（占比约25%）、仓储物流（占比约15%）三大领域，其余为商业地产（10%）、酒店文旅（5%）。其中，产业园区是增长最快的细分赛道，2024年新增规模占比达30%，主要受益于地方政府“产业升级”政策推动（如长三角、珠三角的先进制造园区）。

（三）区域特征：头部城市与产业集群集中

私募REITs项目主要分布在长三角（占比约35%）、珠三角（占比约25%）及京津冀（占比约15%）三大经济圈，其中上海、深圳、杭州等城市的项目数量占比超过60%。这一分布与中国产业集群布局高度重合，反映了私募REITs对优质资产的偏好。

三、政策与监管环境：从“试点探索”到“规范发展”

（一）政策框架逐步完善

2024年以来，监管层针对私募REITs的政策密集出台，核心围绕**“明确规则、放宽限制、强化监管”**三大方向：

• 规则明确：2024年8月，证监会发布《私募投资基金监督管理暂行办法（修订草案）》，首次将私募REITs纳入监管框架，明确其“不动产投资基金”属性；
• 放宽限制：2025年3月，发改委发布《关于扩大基础设施领域REITs试点范围的通知》，将私募REITs的投资范围扩展至数据中心、新能源发电（风电、光伏）、冷链物流等新兴领域，打破了此前仅能投资成熟基础设施的限制；
• 强化监管：2025年5月，中基协发布《私募不动产投资信托基金运作指引（试行）》，要求私募REITs需满足“资产权属清晰、现金流稳定、运营管理规范”三大条件，并对基金管理人的资质（需具备3年以上不动产投资经验）、信息披露（每季度披露资产运营情况）等作出严格规定。

（二）政策驱动的市场变化

政策放松推动了私募REITs的**“资产端扩容”与“投资者结构优化”**：

• 资产端：2025年上半年，新能源发电（如江苏某风电项目）、数据中心（如北京某互联网企业IDC项目）等新兴领域的私募REITs项目占比提升至20%，打破了此前以高速公路、产业园为主的传统格局；
• 投资者端：保险公司、社保基金等长期资金逐步入场，2025年上半年其投资占比达40%（2024年为25%），推动私募REITs的“长期化”特征更加明显。

四、核心特征分析：流动性、收益与风险

（一）流动性：约束与优化并存

私募REITs的流动性主要受限于交易场所与投资者数量：

• 交易场所：目前主要通过中证机构间报价系统（简称“中证报价系统”）进行转让，参与主体仅限机构投资者，交易活跃度较低（2024年全年换手率约5%）；
• 投资者数量：根据中基协规定，私募REITs的投资者人数不得超过200人，进一步限制了流动性。

但2025年以来，监管层尝试通过**“私募REITs份额质押融资”（如2025年4月，某银行推出私募REITs质押贷款业务）、“跨机构转让平台搭建”**（如上海证券交易所与中证报价系统合作试点）等方式改善流动性，预计2025年末换手率将提升至8%左右。

（二）收益性：稳定现金流与资产增值双重驱动

私募REITs的收益主要来自租金收入（占比约60%）与资产增值（占比约40%），整体收益率高于公募REITs（2024年私募REITs年化收益率约8.5%，公募约6.5%），主要原因包括：

• 投资标的更灵活：可投资未成熟资产（如处于建设期的产业园），通过运营提升实现资产增值；
• 杠杆率更高：私募REITs的杠杆率上限为50%（公募为20%），放大了收益空间。

（三）风险特征：运营与估值风险突出

• 运营风险：依赖资产运营能力，若项目管理不善（如产业园出租率下降、高速公路车流量不及预期），将直接影响现金流；
• 估值风险：私募REITs的资产估值主要采用收益法（DCF），受折现率、租金增长率等假设影响较大，估值波动高于公募REITs；
• 政策风险：若监管层收紧不动产投资政策（如限制产业园开发），将影响标的资产的价值。

五、国际经验借鉴：美国与新加坡的启示

（一）美国：成熟市场的“分层体系”

美国是私募REITs最发达的国家，其市场规模占全球的60%（2024年），核心经验包括：

1. 分层市场结构：公募REITs（占比约40%）面向个人投资者，私募REITs（占比约60%）面向机构投资者，形成“覆盖全类型投资者”的体系；
2. 灵活的投资范围：私募REITs可投资于非流动性资产（如未上市企业的不动产）、不良资产（如违约的商业地产贷款），满足机构投资者的特殊需求；
3. 完善的流动性机制：通过私募股权交易平台（如Nasdaq Private Market）实现份额转让，换手率约15%（高于中国）。

（二）新加坡：亚洲市场的“监管创新”

新加坡私募REITs市场规模约1200亿美元（2024年），其经验包括：

1. 税收优惠：对私募REITs的股息分配免征企业所得税，吸引了大量长期资金；
2. 跨境投资：允许私募REITs投资于海外资产（如新加坡某私募REITs投资于澳大利亚的物流园），分散了区域风险；
3. 信息披露要求：要求私募REITs每季度披露资产运营数据（如出租率、租金增长率），提高了透明度。

六、挑战与展望：未来发展趋势

（一）当前面临的挑战

1. 流动性不足：仍是制约市场发展的核心问题，需进一步完善交易机制；
2. 投资者认知度低：部分机构投资者对私募REITs的“另类资产”属性认识不足，偏好传统固定收益产品；
3. 资产估值标准不统一：不同机构采用的估值方法（如收益法、市场法）差异较大，导致项目定价分歧。

（二）未来发展趋势

1. 政策进一步完善：预计2026年监管层将推出私募REITs转公募REITs的试点（如符合条件的私募REITs可升级为公募），改善流动性；
2. 投资领域多元化：随着新能源、数据中心等新兴领域的发展，私募REITs的投资范围将进一步扩大，预计2027年新兴领域占比将达到30%；
3. 国际化进程加速：随着中国企业“走出去”（如一带一路倡议），私募REITs将逐步投资于海外不动产（如东南亚的产业园、欧洲的风电项目），实现资产全球化配置；
4. 投资者结构优化：保险公司、社保基金等长期资金的占比将继续提升，预计2027年达到50%，推动市场向“长期化、稳定化”发展。

七、结论

中国私募REITs市场正处于**“从试点到规范”**的关键阶段，政策驱动、资产端扩容与投资者结构优化是当前的核心逻辑。尽管面临流动性不足、认知度低等挑战，但随着监管完善与市场成熟，私募REITs有望成为中国不动产资产证券化的“重要支柱”，为企业盘活存量资产、投资者优化资产配置提供更丰富的选择。

未来，建议投资者重点关注新兴领域（如新能源、数据中心）、头部管理人（具备丰富运营经验）的私募REITs项目，同时密切跟踪政策动态（如转公募试点、流动性改善措施），把握市场发展机遇。