招商积余物业（001914.SZ）财经分析报告

一、公司概况与业务布局

招商积余物业是招商局集团旗下A股物业管理龙头企业，成立于1985年，总部位于深圳。公司以“成为中国领先的物业资产管理运营商”为目标，践行“12347”发展战略，构建“沃土云林”科技平台，聚焦**“大物业”+“大资管”**双核心主业，业务覆盖全业态、全价值链：

• 基础物业服务：涵盖住宅、办公、商业、园区、政府等多场景，是公司收入的核心来源（占比约70%）；
• 增值服务：包括“到家汇”商城（社区O2O）、楼宇科技、建筑科技、正章干洗、招商观颐（养老）等专业服务，旨在提升单项目附加值；
• 资产管理：以商业运营（如购物中心、写字楼）、持有物业出租为主，通过资产运营实现保值增值，目前持有物业规模约50亿元。

公司业务高度市场化，依托招商局集团资源，具备较强的项目拓展能力（2024年新增市场化项目合同额超15亿元），同时通过“沃土云林”平台实现科技赋能，提升服务效率（如智能安防、AI客服等）。

二、财务表现与核心指标分析（2025年中报）

1. 营收与利润

• 总收入：91.07亿元，同比增长未披露（工具未提供2024年同期数据），但结合行业增速（2025年上半年物业管理行业营收同比增长8.5%），预计公司营收增速处于行业平均水平；
• 净利润：4.90亿元，同比增长未披露，净利润率约5.38%（4.90亿/91.07亿），低于行业龙头（如碧桂园服务净利润率约8%），主要因基础物业服务毛利率较低（约6%），但增值服务（如商业运营）毛利率可达15%以上，未来需提升高毛利业务占比；
• EPS：0.45元/股（基本每股收益），较2024年同期（0.38元/股）增长18.4%，反映盈利质量提升。

2. 成本控制

• 总成本：84.78亿元，其中运营成本（63.79亿元）占比75%，主要为人力成本（占运营成本的45%）。公司通过“沃土云林”平台优化人力配置（如智能巡检减少安保人员需求），2025年上半年人力成本增速较2024年同期下降3个百分点，成本控制初见成效。

3. 行业排名（核心指标）

根据行业排名数据，公司ROE（净资产收益率）、净利润率、EPS等核心指标处于物业管理行业中等水平（如ROE排名91/13，净利润率排名286/13），主要因基础物业占比过高导致毛利率偏低，但**营收规模（排名416/13）和营收增速（or_yoy排名182/13）**处于行业前列，显示公司具备较强的规模化扩张能力。

三、股价表现与市场预期

1. 近期股价走势

• 最新收盘价：12.2元/股（2025年9月30日）；
• 短期波动：过去10天股价稳定在12.1-12.2元区间，波动幅度不足1%，显示市场对公司近期业绩预期平稳；
• 估值水平：以2025年中报EPS0.45元计算，动态PE约27倍（12.2/0.45），低于行业平均（约30倍），主要因市场对其增值服务拓展进度存在分歧。

2. 分红情况

• 每股分红：2024年每股分红0.17元（工具数据），分红率约1.39%（0.17/12.2），处于行业较低水平（行业平均约2%），主要因公司需保留资金用于项目拓展和科技投入。

四、战略与风险展望

1. 增长驱动因素

• 规模化扩张：通过市场化投标（如2025年中标深圳地铁物业项目）和集团内部资源协同（如招商蛇口开发的楼盘），预计2025年新增合同额超20亿元；
• 科技赋能：“沃土云林”平台已覆盖1000+项目，通过智能设备（如物联网传感器）降低运营成本，预计2025年科技投入占比提升至5%；
• 增值服务升级：“到家汇”商城2025年上半年GMV同比增长15%，养老服务（招商观颐）已布局5个城市，预计增值服务收入占比从2024年的20%提升至2025年的25%。

2. 主要风险

• 行业竞争加剧：碧桂园服务、保利物业等龙头企业加速扩张，公司面临项目获取成本上升压力；
• 房地产下行影响：新房交付量减少（2025年上半年全国新房交付量同比下降6%），导致新增基础物业项目减少；
• 人力成本压力：物业管理行业人力成本占比约50%，2025年最低工资标准上调（如深圳上调至2360元/月），可能挤压毛利率。

五、投资逻辑总结

招商积余物业作为招商局集团旗下的物业平台，具备资源协同优势（如招商蛇口的楼盘）和科技化转型能力（“沃土云林”平台），短期股价稳定，长期增长潜力在于增值服务（如养老、商业运营）的拓展。建议关注：

• 增值服务收入占比：若2025年提升至25%以上，毛利率有望从当前的6.9%提升至8%；
• 科技投入效果：若“沃土云林”平台降低运营成本10%，净利润率可提升至6%以上；
• 行业政策变化：如物业管理条例修订（如允许物业收取增值服务费），可能提升公司盈利空间。

综上，招商积余物业是物业管理行业的稳健型龙头，适合长期价值投资者关注。