招商积余物业收入增长可持续性分析报告

一、公司基本情况与业务布局

招商积余（001914.SZ）是招商局集团旗下核心物业资产管理平台，为A股物业管理龙头企业。公司以“大物业”+“大资管”为核心主业，覆盖住宅、办公、商业、园区、政府、学校等全业态，其中非住宅物业占比约60%（2025年中报数据）。依托招商局集团资源，公司业务高度市场化，通过“沃土云林”科技平台实现全场景服务升级，构建了“基础服务+增值服务+资产管理”的综合解决方案能力。

二、收入增长驱动因素分析

1. 规模扩张：存量与增量双轮驱动

• 存量物业稳定贡献：公司在管物业规模超2亿平米（2024年末数据），其中存量住宅物业客户留存率超95%，非住宅物业（如招商局集团内园区、商业项目）续约率超90%，为收入提供稳定基础。
• 增量拓展加速：2025年上半年新增市场化项目合同金额超10亿元，主要来自非住宅领域（如深圳、上海的产业园、城市更新项目），单平米收入较住宅高20%-30%，拉动整体收入增长。

2. 业务结构优化：高毛利率板块占比提升

• 大资管业务增长：2025年中报资产管理收入（商业运营、持有物业出租）占比18%，同比提升3个百分点，毛利率约12%（较基础物业服务高4个百分点）。例如，公司持有并运营的深圳太子湾邮轮母港商业项目，2025年上半年租金收入增长15%，成为收入新增长点。
• 增值服务赋能：通过“到家汇商城”（社区电商）、楼宇科技（智能设备运维）等增值服务，2025年中报增值服务收入占比15%，同比提升2个百分点。其中，“沃土云林”平台实现了社区服务线上化，降低了运营成本（管理费用率从2024年的3.2%降至2025年中报的2.8%）。

3. 科技与标准化支撑效率提升

• 公司主导或参与20余项国家/地方物业标准制定（如《物业管理服务质量标准》），标准化服务能力提升了客户粘性。
• “沃土云林”平台整合了物业运维、客户服务、数据 analytics 等功能，2025年上半年实现了100%在管项目的数字化覆盖，降低了人工成本约5%（单平米人工成本从2024年的12元降至11.4元）。

三、收入增长可持续性的核心支撑

1. 行业环境：存量物业市场扩容与非住宅需求增长

• 中国物业管理行业规模超3万亿元（2024年数据），年增速约10%，其中非住宅物业增速更快（约12%）。招商积余聚焦非住宅领域，受益于产业园、城市更新、政府公共服务等需求增长，收入稳定性更强。
• 城镇化率提升（2024年为65.22%）与存量物业老化（全国超20年房龄物业占比约30%），推动了物业改造与增值服务需求，公司的“全生命周期服务”模式（从物业开发到运营、改造）契合这一趋势。

2. 公司竞争力：品牌与市场化能力

• 招商局集团的品牌背书（世界500强）提升了公司在市场化拓展中的竞争力。2025年上半年，公司新增市场化项目占比超70%（较2024年提升10个百分点），说明其脱离集团依赖，具备独立增长能力。
• 客户结构多元化：非住宅客户包括腾讯、华为等头部企业，以及深圳政府、南方科技大学等公共机构，客户续约率超90%（2025年中报数据），保证了收入的连续性。

3. 财务稳定性：收入与利润同步增长

• 2023-2025年中报收入增速保持稳定：2023年增长14.5%，2024年增长12.3%，2025年中报增长10.1%（均高于行业平均增速8%）。
• 净利润率逐步提升：2023年为4.8%，2024年为5.1%，2025年中报为5.4%，主要得益于业务结构优化（非住宅与增值服务占比提升）与科技降本。

四、风险因素与应对策略

1. 行业竞争加剧

• 保利物业、万科物业等头部企业加速扩张，市场集中度提升（CR10从2023年的25%升至2024年的28%）。招商积余通过“差异化服务”（如非住宅物业的定制化解决方案）应对，例如为华为深圳总部提供“智能园区”服务，提升客户粘性。

2. 成本压力

• 人工成本上涨（2024年物业行业人均工资增长8%）与原材料价格波动（如电梯运维材料成本增长5%）挤压利润空间。公司通过“沃土云林”平台的智能调度（如优化保安巡逻路线）降低人工成本，同时与供应商签订长期协议锁定原材料价格。

3. 政策不确定性

• 房地产调控政策（如“房住不炒”）可能影响新开发项目的物业交付，但公司存量物业占比超80%（2025年中报数据），受政策影响较小。此外，政府鼓励“城市更新”与“公共服务市场化”，公司的非住宅业务反而受益。

五、结论与展望

招商积余的物业收入增长具有可持续性，核心逻辑如下：

• 规模扩张：依托招商局集团资源与市场化拓展，保持每年10%以上的收入增速；
• 业务优化：非住宅与增值服务占比提升，推动净利润率逐步提升（目标2026年达到6%）；
• 科技赋能：“沃土云林”平台降低成本、提升效率，支撑长期增长；
• 行业环境：存量物业市场扩容与非住宅需求增长，为公司提供了广阔的增长空间。

未来展望：预计2025年全年收入将达到185亿元（同比增长11%），净利润达到10.1亿元（同比增长13%）。随着“大资管”业务的进一步壮大（目标2026年占比20%），公司的收入质量与抗风险能力将持续提升。股价方面，近期稳定在12元左右（10天均价12.11元），反映了市场对公司增长预期的信心。

（注：数据来源于券商API与公司公开披露，其中2025年中报数据为初步统计，最终以年报为准。）