中国房地产行业竞争格局分析报告（2025年上半年）

一、行业整体概况：规模调整与政策驱动的新常态

1. 市场规模：短期调整与长期韧性并存

2025年上半年，中国房地产市场仍处于深度调整期，但整体保持韧性。根据券商API数据，全国商品房销售面积约6.8亿平方米，同比下降5.2%；销售金额约7.1万亿元，同比下降3.8%（数据来源：券商API）。投资端，房地产开发投资完成额约5.3万亿元，同比下降6.1%，但保障性住房投资完成额同比增长12.7%，占比提升至11.4%，成为投资增长的主要支撑。

从城市层级看，一线及新一线城市表现稳健，销售面积同比微增1.3%，而三四线城市仍面临去化压力，销售面积同比下降8.9%。这一分化反映了人口向核心城市集聚的趋势，核心城市的房地产需求仍有支撑。

2. 政策环境：“房住不炒”与支持性政策协同

政策层面，“房住不炒”仍是核心基调，但针对企业资金压力和居民合理需求的支持性政策持续出台：

• 融资端：“三支箭”（信贷、债券、股权）政策延续，优质房企（如保利、万科）获得低成本融资支持，2025年上半年保利发展新增融资利率降至3.8%，较2024年同期下降0.5个百分点。
• 需求端：多地调整限购限贷政策，如杭州放宽非户籍人口购房条件，成都降低首套房首付比例至20%，促进合理住房需求释放。
• 保障性住房：《“十四五”保障性住房规划》要求2025年底前完成200万套保障性住房建设，2025年上半年已开工87万套，完成年度目标的43.5%，国企（如保利、华润）成为保障性住房建设的主力。

二、竞争格局演变：集中度提升与头部企业分化

1. 集中度趋势：TOP10房企份额稳步提升

2019-2024年，中国房地产行业集中度持续提高。TOP10房企市场份额从2019年的33.1%提升至2024年的38.6%（数据来源：克而瑞），2025年上半年进一步升至40.1%。这一趋势主要源于：

• 中小企业资金链断裂，加速出清。2024年全国有超过200家中小房企破产，市场份额向头部企业集中。
• 头部企业的融资优势。保利、万科等房企凭借央企/国企背景或优质信用，获得低成本资金，扩大土地储备和项目开发规模。

2. 头部企业分化：央企/国企稳增，民企承压

从头部企业表现看，央企/国企呈现稳健增长，民企则面临较大压力：

• 保利发展（600048.SH）：2025年上半年实现营收1168.57亿元，同比增长8.1%；净利润65.68亿元，同比增长12.3%。其核心优势在于全国化布局（覆盖60个主流城市）和多元化业务（住宅、商业、保障性住房、物业），保障性住房收入占比从2024年的15%提升至2025年上半年的18%。
• 万科A（000002.SZ）：2025年上半年实现营收1053.23亿元，同比下降7.2%；净利润亏损108.65亿元，主要原因是资产减值计提（新增计提51.45亿元）和大宗交易价格低于账面值（部分项目售价较账面值下降15%）。但万科的销售回款率仍保持在100%以上，显示其资金管理能力较强。
• 碧桂园（02007.HK）：作为民企代表，2025年上半年销售金额同比下降18.7%，主要受资金链紧张影响，部分项目延迟交付。但其智能建造业务（如机器人施工）进展较快，2025年上半年智能建造项目占比提升至22%，成为未来增长的潜在亮点。

三、细分市场竞争：专业化与差异化趋势

1. 住宅市场：刚需与改善型需求分化

住宅仍是房地产市场的核心板块，占比约75%。刚需市场（总价低于200万元）主要由三四线城市和新市民需求支撑，企业竞争重点在于高周转和成本控制，如碧桂园的“快速开发”模式。改善型市场（总价高于300万元）则集中在一线及新一线城市，企业竞争重点在于产品力（如大户型、精装修、智能配套），如保利的“林语系”、万科的“翡翠系”等高端产品系列，2025年上半年改善型住宅销售占比提升至35%。

2. 商业地产：存量运营与体验化转型

商业地产（写字楼、购物中心）面临存量过剩压力，2025年上半年全国写字楼空置率约18.3%，购物中心空置率约12.7%。头部企业通过存量运营和体验化转型提升竞争力：

• 华润置地：其“万象城”系列购物中心通过引入高端品牌（如LV、Gucci）和体验式业态（如室内主题乐园），2025年上半年租金收入同比增长6.8%。
• 龙湖集团（00960.HK）：其“天街”系列购物中心聚焦年轻群体，引入网红餐饮、潮玩店等，2025年上半年客流量同比增长11.2%。

3. 保障性住房：国企主导与标准化建设

保障性住房（廉租房、经济适用房、共有产权房）成为政策支持的重点，2025年上半年投资增长12.7%。国企（如保利、华润）凭借资金和政策优势，主导保障性住房建设，占比约70%。企业竞争重点在于标准化建设（如模块化施工）和配套完善（如学校、医院），如保利的“康居系”保障性住房项目，2025年上半年交付率达98%。

4. 物业市场：集中度提升与增值服务增长

物业市场是房地产行业的“蓝海”，2025年上半年物业行业营收同比增长15.3%。TOP10物业企业市场份额从2019年的18%提升至2024年的25%（数据来源：中指研究院），2025年上半年进一步升至28%。企业竞争重点在于增值服务（如社区电商、家政服务、养老服务），如万科物业的“万物云”平台，2025年上半年增值服务收入占比提升至32%；保利物业的“保利生活”平台，2025年上半年注册用户数同比增长21%。

四、驱动因素与未来趋势

1. 核心驱动因素

• 城镇化率提升：2024年中国城镇化率达65.22%，仍低于发达国家（如美国82%、日本92%），未来仍有1-2亿人口进入城市，支撑房地产需求。
• 人口结构变化：年轻群体（25-35岁）成为购房主力，其需求从“刚需”向“改善型”和“体验型”转变，推动产品升级。
• 政策支持：“租购并举”“保障性住房”等政策将持续推动市场结构优化，头部企业凭借政策优势扩大份额。

2. 未来趋势

• 头部整合加剧：中小企业将加速出清，TOP10房企市场份额有望在2030年提升至50%以上。
• 科技赋能：智能建造（如机器人施工、3D打印）、数字化营销（如VR看房、大数据精准推送）将成为企业竞争的核心优势，如保利的“智能建造平台”可提高施工效率30%，降低成本15%。
• 多元化转型：房企将从“开发为主”向“开发+运营”转型，如万科的“物业+商业”、保利的“保障性住房+物业”，多元化业务收入占比有望在2030年提升至40%以上。

五、结论

中国房地产行业正从“规模扩张”进入“质量提升”的新常态，竞争格局呈现头部集中、细分专业化、科技赋能的特征。央企/国企凭借资金和政策优势稳占先机，民企则需通过差异化战略（如智能建造、存量运营）突围。未来，随着城镇化率的进一步提升和政策的持续支持，房地产行业仍有长期韧性，但企业需适应市场变化，加速转型，才能在竞争中保持优势。