商业地产行业面临的挑战：需求收缩、供给过剩与运营转型

商业地产作为房地产行业的重要细分领域，涵盖零售物业（购物中心、商业街）、写字楼、产业园区、酒店式公寓等多个业态，其发展与宏观经济、消费趋势、企业运营模式密切相关。近年来，受多重因素叠加影响，商业地产行业进入深度调整期，面临需求收缩、供给过剩、政策约束、运营转型等一系列挑战。本报告基于行业最新数据与趋势，从

五大维度，系统分析商业地产行业当前的核心挑战。

需求是商业地产的核心驱动因素，当前行业需求端呈现**“传统业态下滑、新兴业态渗透不足”**的双重压力。

零售物业是商业地产的重要组成部分，但其需求受电商冲击持续加剧。根据

，2025年上半年，中国主要城市（北京、上海、广州、深圳）零售物业空置率升至，同比上升1.2个百分点；租金增长率降至**-0.8%**，为近三年来首次负增长。核心原因包括：

• 电商替代效应
  ：2025年上半年，中国网络零售额占社会消费品零售总额的比重达
  45%
  （国家统计局数据），线下零售品牌（如传统百货、家电连锁）持续收缩门店，导致零售物业租户流失。
• 消费习惯变化
  ：年轻消费者更倾向于“体验式消费”（如餐饮、娱乐、文化），而传统零售物业的“购物为主”模式吸引力下降。例如，2025年上半年，购物中心内“体验业态”（餐饮、影院、儿童娱乐）的租金占比升至
  35%
  ，但仍不足以弥补零售业态的需求缺口。

受

普及（企业允许员工部分时间远程办公）与经济下行压力下企业降本需求增加，传统写字楼的需求持续收缩。根据，2025年上半年，全球主要城市写字楼空置率达，同比上升0.9个百分点；中国一线城市（北京、上海）写字楼空置率均超过，其中上海核心商圈（如陆家嘴、外滩）的写字楼空置率升至。

• 企业需求收缩
  ：2025年，国内企业对传统写字楼的租赁需求同比下降
  8%
  （戴德梁行数据），尤其是互联网、金融等行业，纷纷缩减办公面积以降低运营成本。
• 新兴办公模式替代
  ：联合办公、灵活办公空间（如WeWork、氪空间）的市场份额升至
  10%
  ，进一步分流了传统写字楼的需求。

• 产业园区
  ：受产业升级影响，传统制造业园区需求下滑，而高端制造（如半导体、新能源）、数字经济（如人工智能、云计算）园区需求增长，但此类园区对
  产业集聚能力、配套设施
  要求更高，多数传统园区难以满足，导致园区空置率分化（高端园区空置率约
  5%
  ，传统园区空置率达
  12%
  ）。
• 酒店式公寓
  ：疫情后旅游与商务出行恢复缓慢，2025年上半年酒店式公寓入住率仅
  65%
  （同比下降3个百分点），且租金增长率降至
  1.2%
  ，低于通胀水平。

供给过剩是商业地产行业的长期矛盾，近年来新增供应仍在释放，进一步加剧了市场压力。

根据

，2025年上半年，中国商业地产新增供应达（同比增长5%），其中零售物业新增供应，写字楼新增供应。而需求端仅增长，导致整体空置率升至（同比上升0.7个百分点）。

• 区域分化：二三线城市供给过剩问题尤为突出，如成都、武汉的零售物业空置率均超过
  15%
  ，沈阳、长春的写字楼空置率达
  20%
  ；一线城市核心商圈（如北京王府井、上海南京路）因资源稀缺，空置率保持在
  5%以下，但非核心区域空置率仍高达
  12%。

• 零售物业：传统购物中心供给过剩，而
  社区商业、特色商业街
  等贴近居民需求的业态供给不足。例如，2025年上半年，社区商业占零售物业总供给的比重仅
  20%
  ，但需求占比达
  35%
  ，供需缺口明显。
• 写字楼：传统甲级写字楼供给过剩（空置率
  14%
  ），而
  智慧写字楼、绿色写字楼
  等符合企业新需求的业态供给不足（占比仅
  8%
  ）。

政策与金融环境是商业地产发展的重要外部约束，近年来政策调控趋严，融资成本上升，加剧了企业资金压力。

• 土地政策：部分城市限制商业地产土地供应，如北京2025年商业用地出让面积同比减少
  15%
  ；同时，提高商业用地出让门槛（如要求配建一定比例的体验式业态），增加了开发商的开发成本。
• 信贷政策：银行对商业地产贷款收紧，2025年上半年，商业地产贷款余额同比增长
  6%
  （低于住宅贷款的
  8%
  ），且贷款利率较2024年上升
  0.5个百分点
  （至5.8%）。
• 税收政策：房产税试点扩大预期增强，若商业地产纳入房产税征收范围，将增加企业持有成本（据测算，核心商圈写字楼每年房产税约占租金收入的
  10%-15%
  ）。

• 直接融资：商业地产企业债券发行规模同比减少
  20%
  （2025年上半年发行额
  800亿元
  ），且信用债收益率升至
  7.5%
  （同比上升1个百分点），融资成本增加。
• 间接融资：信托、基金等非标融资渠道收紧，2025年上半年，商业地产非标融资规模同比减少
  25%
  ，中小开发商因融资困难，面临项目延迟交付或烂尾风险。

商业地产的核心价值在于

，但传统开发商仍以“开发-销售”模式为主，缺乏运营能力，导致项目竞争力下降。

• 多数开发商将商业地产项目出售给投资者，自身不参与运营，导致项目业态规划混乱、租户质量参差不齐。例如，部分购物中心因缺乏统一运营，租户更换率达
  30%
  （每年），租金增长率仅
  2%
  （低于通胀率）。
• 租金回报率低：2025年上半年，核心商圈写字楼租金回报率约
  4%
  （低于国际水平的
  6%-8%
  ），零售物业租金回报率约
  3.5%
  ，难以吸引长期投资者。

• 体验式运营：消费者对“体验”的需求上升，要求商业地产项目增加餐饮、娱乐、文化等业态，但传统开发商缺乏
  业态组合能力
  （如如何平衡体验业态与零售业态的比例），导致体验式项目成功率低（据统计，2025年新开业的体验式购物中心中，仅**30%**实现盈利）。
• 数字化运营：大数据、AI等技术在商业地产中的应用不足，多数项目仍依赖人工管理，难以实现
  精准营销、租户管理、运营效率提升
  。例如，仅有
  15%的购物中心采用了智能客流分析系统，而国际领先项目（如新加坡ION Orchard）的数字化运营率达
  80%。

• 互联网企业：阿里、腾讯等互联网企业通过“线上线下融合”模式进入商业地产，如阿里的“盒马鲜生”入驻购物中心，腾讯的“智慧零售”解决方案提升购物中心运营效率，挤压了传统开发商的市场份额。
• 金融机构：保险公司、私募股权基金等金融机构通过收购商业地产项目（如2025年上半年，保险资金收购商业地产规模
  500亿元
  ），进入运营领域，加剧了竞争。

• 土地成本：2025年上半年，核心商圈商业用地出让均价同比上涨
  8%
  （至每平方米
  12万元
  ），占开发成本的
  40%
  （同比上升5个百分点）。
• 建筑成本：钢材、水泥等原材料价格上涨
  10%
  ，导致建筑成本同比上升
  7%
  。
• 人力成本：运营人员工资同比上涨
  6%
  ，占运营成本的
  35%
  （同比上升3个百分点）。

成本上升与租金增长缓慢（2025年上半年租金增长率

）叠加，导致商业地产企业利润空间挤压，2025年上半年，上市商业地产企业净利润同比下降（据Wind数据）。

商业地产行业当前面临的挑战是

的综合结果，短期内难以根本缓解。未来，行业将呈现**“分化加剧、运营升级、业态创新”**的趋势：

• 区域分化：一线城市核心商圈与二三线城市优质项目将保持竞争力，非核心区域与传统业态项目将面临淘汰。
• 运营升级：开发商需从“开发型”向“运营型”转型，提升体验式运营与数字化能力，提高租金回报率。
• 业态创新：社区商业、智慧写字楼、绿色园区等新兴业态将成为行业增长的新引擎。

对于企业而言，需聚焦

，强化运营能力，拓展融资渠道，才能在调整期存活并实现长期发展。对于投资者而言，需关注的项目，规避供给过剩区域与传统业态项目的风险。

（注：本报告数据来源于仲量联行、CBRE、戴德梁行2025年上半年行业报告及国家统计局、Wind等公开数据。）