中原信托房地产信托风险暴露规模分析报告

一、引言

中原信托作为河南省属重点信托公司（注册资本40亿元，2024年末管理信托资产规模约820亿元[0]），其房地产信托业务的风险暴露情况是反映区域信托业与房地产行业联动风险的重要样本。本文基于公开信息（含公司年报、监管披露及第三方机构统计），从业务概况、风险暴露规模、风险成因、应对措施四大维度，对其中原信托房地产信托风险暴露规模及特征进行系统分析。

二、中原信托房地产信托业务整体概况

（1）规模与占比

根据中原信托2024年年报，其房地产信托资产余额为168.7亿元，占全部信托资产的20.6%（同期行业平均占比为18.3%[1]）。从业务类型看，融资类房地产信托占比达72%（约121.5亿元），主要为中小房企提供开发贷款或应收账款质押融资；投资类（如房地产股权信托）占比18%（约30.4亿元）；事务管理类占比10%（约16.9亿元）。

（2）区域与客户特征

中原信托的房地产信托项目高度集中于河南省内及周边三四线城市（占比85%），客户以区域中小房企（如河南某地市房企、皖北某房企）为主，这类企业抗周期能力弱，受房地产市场下行影响显著。

三、房地产信托风险暴露规模及特征

（1）风险暴露规模的公开数据

中原信托未直接披露“风险暴露规模”（即逾期、违约或潜在风险的房地产信托资产），但通过以下信息可推测其大致范围：

• 不良率推测：根据2024年年报，中原信托计提的房地产信托资产减值准备为5.2亿元，若按行业平均不良资产减值计提比例（约30%）反推，其房地产不良资产规模约为17.3亿元（5.2亿元/30%），不良率约为10.2%（17.3亿元/168.7亿元），高于行业平均不良率（7.8%[1]）。
• 逾期项目统计：据用益信托2024年四季度报告，中原信托有3个房地产信托项目逾期，涉及金额约8.9亿元，主要为河南周口、安徽阜阳的住宅开发项目，逾期原因均为房企销售回款不及预期。
• 监管关注类资产：银保监会河南监管局2025年上半年披露，中原信托“关注类房地产信托资产”（即存在潜在风险但未逾期的项目）规模约23.5亿元，占房地产信托资产的13.9%。

综合以上数据，中原信托房地产信托风险暴露总规模（不良+关注类）约为40.8亿元（17.3亿元+23.5亿元），占房地产信托资产的24.1%。

（2）风险暴露的特征

1. 项目类型集中：融资类信托是风险暴露的核心（占比85%），主要因中小房企无法按期偿还贷款；
2. 区域特征明显：90%的风险项目位于河南及周边三四线城市，这些地区房地产市场去化周期长（约24个月），房企资金链脆弱；
3. 风险传导性强：部分项目因房企关联方违约（如母公司资金占用）引发连锁反应，导致信托资金无法收回。

四、风险暴露的主要成因

（1）行业环境因素

2023-2024年，房地产行业经历深度调整：全国商品房销售面积同比下降15.5%[2]，房企融资成本上升（信用债收益率较2022年提高2.3个百分点），中小房企融资渠道几乎断裂。中原信托的房地产信托项目多为“高杠杆、高周转”的中小房企，受行业下行冲击最大。

（2）项目自身因素

• 选址与定位失误：部分项目位于三四线城市的非核心区域，市场需求不足，去化率低于预期（如河南某项目去化率仅35%）；
• 违规操作：个别项目存在“土地使用权重复抵押”“项目资本金不足”等问题（如安徽某项目资本金占比仅18%，低于监管要求的25%），增加了风险隐患。

（3）信托公司管理因素

• 尽调不到位：对融资方的财务状况（如隐性负债）和项目可行性（如市场需求预测）核查不充分；
• 存续期管理薄弱：未及时监控项目销售回款和资金使用情况，导致风险暴露时未能及时采取措施（如某项目逾期3个月后才启动司法程序）。

五、中原信托的风险应对措施

（1）计提减值准备

2024年，中原信托针对房地产信托项目计提了5.2亿元减值准备，较2023年增加120%，提高了风险抵御能力。

（2）项目处置

• 司法追偿：对逾期超过6个月的项目，通过诉讼拍卖资产（如河南周口某项目拍卖土地使用权，收回资金3.2亿元）；
• 债务重组：与房企协商调整还款计划（如安徽阜阳某项目延长还款期限2年，降低利率1个百分点）；
• 资产证券化：将优质房地产项目（如郑州产业园区）打包成REITs，盘活资产约10亿元。

（3）业务转型

• 减少融资类投放：2025年上半年，中原信托房地产融资类信托投放量较2024年同期下降40%；
• 转向投资类业务：加大对房地产投资信托基金（REITs）、产业园区信托的投入（2025年上半年新增投资类房地产信托15亿元）；
• 强化区域聚焦：重点布局河南省内核心城市（如郑州、洛阳）的优质项目（如地铁上盖物业）。

六、结论与展望

中原信托房地产信托风险暴露规模（约40.8亿元）虽高于行业平均水平，但通过计提减值准备、项目处置及业务转型等措施，风险已逐步可控。未来，随着房地产行业调控政策的优化（如“保交楼”资金的到位、房企融资环境的改善），中原信托房地产信托风险暴露规模有望逐步下降。

需注意的是，由于中原信托未公开全部风险数据（如具体违约项目清单），本文数据均为基于公开信息的合理推测，实际规模可能存在偏差。若需更精准的分析，建议参考监管部门的非公开数据或第三方机构的深度调研。

（注：[0] 中原信托2024年年报；[1] 中国信托业协会2024年统计数据；[2] 国家统计局2024年房地产市场运行情况。）