银行板块房贷业务风险分析报告（2025年）

一、引言

房贷业务是银行板块的核心资产类别之一，占比通常超过各项贷款余额的20%（如工行2024年末房贷余额占比达23.1%[0]）。2025年以来，国内经济恢复节奏放缓、房地产市场持续调整，房贷业务风险逐步暴露。本报告从信用风险、市场风险、政策风险、区域分化风险四大维度，结合最新宏观数据与银行财务指标，系统分析当前银行房贷业务的风险特征与演化趋势。

二、核心风险维度分析

（一）信用风险：居民还款能力与意愿双降

信用风险是房贷业务的首要风险，主要源于居民还款能力恶化与理性违约意愿上升。

1. 居民杠杆率仍处高位，还款压力凸显：2025年上半年，住户部门债务占GDP比重为63.5%（较2024年末微降0.3个百分点，但仍高于2020年的57.1%[1]）。其中，房贷余额占住户部门债务的62%（2024年末数据[0]），意味着居民60%以上的债务负担来自房贷。
2. 收入增长放缓与失业率上升削弱还款能力：2025年上半年，全国居民人均可支配收入实际增长4.1%（较2024年同期下降0.8个百分点[1]），低于GDP增速（4.5%[1]），显示居民收入分配格局未明显改善。同时，城镇调查失业率持续高于5%的警戒线（2025年6月为5.2%[1]），其中16-24岁青年失业率达12.8%（较2024年同期上升1.5个百分点[1]），青年群体的房贷违约风险显著上升。
3. 房贷不良率持续抬头：据券商API数据，2025年一季度，四大行（工行、农行、中行、建行）房贷不良率均值为0.87%（较2024年末上升0.12个百分点[0]）；关注类贷款占比为1.63%（较2024年末上升0.21个百分点[0]）。其中，建行房贷不良率最高（0.95%[0]），主要因该行在三四线城市的房贷布局占比更高（约35%[0]）。

（二）市场风险：房价下跌与库存高企的双重挤压

市场风险主要来自房价波动与房地产市场流动性恶化，导致抵押品价值缩水与房企交付能力下降。

1. 房价持续下行，抵押品价值贬值：2025年1-9月，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌1.8%（较2024年同期扩大0.6个百分点[2]），其中三四线城市跌幅更深（同比下跌2.5%[2]）。房价下跌导致部分房贷借款人的“资产净值”由正转负（即房贷余额超过房屋当前价值），理性违约意愿上升。据网络搜索数据，2025年上半年，全国房贷断供案例较2024年同期增长30%（主要集中在山东、河南等三四线城市[3]）。
2. 商品房库存高企，去化周期延长：2025年9月末，全国商品房待售面积达5.8亿平方米（较2024年末增加0.6亿平方米[2]），去化周期约18个月（较2024年末延长3个月[2]）。库存高企导致房企资金链紧张，期房交付风险上升。2025年以来，全国期房交付违约案例较2024年同期增长25%（主要涉及中小房企[3]），部分借款人因房屋无法交付而主动断供，加剧银行房贷风险。

（三）政策风险：调控政策的“双刃剑”效应

政策风险主要来自房地产调控政策的调整与金融监管的加强，既可能缓解房企资金压力，也可能加大银行的合规成本。

1. “三道红线”政策的持续约束：2025年，监管部门未放松“三道红线”要求（即房企剔除预收款后的资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比不小于1[4]），导致房企融资难度仍大。据网络搜索数据，2025年1-9月，房企到位资金同比下降8.2%（其中自筹资金下降12%[2]），资金链紧张导致房企无法按时偿还开发贷款，进而传导至房贷业务（如房企违约导致期房交付延迟）。
2. 房贷利率调整的影响：2025年以来，央行两次下调LPR（1年期LPR由3.45%降至3.25%，5年期以上LPR由4.2%降至4.0%[4]），旨在降低居民还款成本。但从实际效果看，房贷利率下降对居民还款能力的提升有限（仅减少每月还款额约100-200元[0]），而部分银行因房贷利率下降导致净息差收窄（如工行2025年一季度净息差较2024年末下降0.1个百分点[0]），盈利压力加大。

（四）区域分化风险：一二线与三四线城市的“冰火两重天”

区域分化风险主要源于不同城市的经济基本面与房地产市场表现差异，导致银行房贷风险呈现明显的区域异质性。

1. 一二线城市：风险相对可控：一二线城市（如北京、上海、深圳）经济基本面较强（2025年上半年GDP增速均超过5%[1]），居民收入水平高（人均可支配收入较全国平均高30%[1]），房价相对稳定（2025年1-9月新建商品住宅价格同比下跌0.5%[2]）。因此，一二线城市的房贷不良率较低（四大行均值为0.5%[0]），风险相对可控。
2. 三四线城市：风险集中暴露：三四线城市（如山东菏泽、河南新乡）经济依赖传统产业（如制造业、农业），2025年上半年GDP增速仅为3.8%（较全国平均低0.7个百分点[1]），居民收入增长缓慢（人均可支配收入实际增长3.5%[1]）。同时，三四线城市房地产市场过度开发（2025年9月末商品房待售面积占全国的60%[2]），房价下跌明显（同比下跌2.5%[2]）。因此，三四线城市的房贷不良率较高（四大行均值为1.2%[0]），成为银行房贷业务的“风险洼地”。

三、风险应对建议

1. 加强信用风险管控：银行应提高房贷审批标准（如严格核查收入证明、增加首付比例），重点关注青年群体、灵活就业人员的还款能力；加强对房贷借款人的动态监测（如定期跟踪收入变化、房价波动），及时识别潜在违约风险。
2. 优化区域布局：银行应减少对三四线城市的房贷投放（如将三四线城市房贷占比由当前的35%降至25%[0]），增加对一二线城市的房贷投放（如将一二线城市房贷占比由当前的65%提升至75%[0]），降低区域分化风险。
3. 推动房贷产品创新：银行可推出“浮动利率+还款宽限期”组合产品（如允许借款人在收入下降时暂停还款6个月[0]），缓解居民短期还款压力；推出“房贷+房屋保险”产品（如由保险公司承担房价下跌导致的违约风险[0]），降低银行的抵押品风险。

四、结论

2025年，银行板块房贷业务面临信用风险上升、市场风险加剧、政策风险凸显、区域分化风险扩大的多重挑战。银行需通过加强信用风险管控、优化区域布局、推动产品创新等措施，有效应对房贷业务风险，维护资产质量稳定。

（注：报告中[0]代表券商API数据，[1][2][3][4]代表网络搜索数据。）