泰康人寿养老社区运营情况财经分析报告

一、业务布局与扩张计划：全国化网络加速成型

泰康人寿旗下养老品牌“泰康之家”是国内最早布局医养结合养老社区的保险机构之一，其运营模式以“保险+养老”为核心，通过寿险产品与养老服务的绑定，实现客户生命周期的覆盖。截至2023年末，泰康之家已在全国26个城市布局32个养老社区，其中18个社区已正式开业，覆盖北京、上海、广州、深圳等核心一线城市及武汉、成都、杭州等新一线城市[1]。
从扩张计划看，泰康人寿2023年提出“十四五”期间实现“50城50家”的目标，即到2025年末在全国50个城市开设50家养老社区。2024年，泰康之家继续推进扩张节奏，上半年新增开业3家社区（如南京泰康之家·苏园、西安泰康之家·秦园），下半年预计还有4-5家社区投入运营（如郑州、济南等城市）[2]。扩张策略上，泰康优先选择人口老龄化程度高、经济实力强的城市，同时兼顾区域均衡，逐步向中西部省会城市渗透。

二、入住率与运营效率：核心社区保持高入住率

入住率是衡量养老社区运营效率的关键指标。根据2023年公开数据，泰康之家已开业社区的平均入住率约为82%，其中核心城市的成熟社区入住率显著高于平均水平：北京泰康之家·燕园（2015年开业）入住率超过95%，上海泰康之家·申园（2016年开业）入住率约92%，广州泰康之家·粤园（2017年开业）入住率约88%[3]。这些数据反映出泰康之家在核心城市的品牌认可度和运营能力较强。
从2024年上半年的运营情况看，新增开业的社区（如南京苏园）入住率提升较快，开业3个月内入住率达到40%，6个月内突破60%，高于行业平均水平（行业新增社区1年内入住率通常在50%左右）[4]。这一表现主要得益于泰康人寿的保险客户资源导入：购买泰康寿险产品（如“幸福有约”）的客户可优先获得养老社区入住权，截至2023年末，已有超过15万名保险客户锁定了泰康之家的入住资格[5]，为社区运营提供了稳定的客户基础。

三、营收结构与增长驱动：多元化收入来源支撑增长

泰康之家的营收主要来自三个板块：会员费（一次性入住费用，根据社区位置和户型不同，金额在100-300万元之间）、月费（涵盖住宿、餐饮、基础服务等，每月约8000-20000元）、增值服务（如医疗服务、康复护理、文化娱乐等，占比约15%-20%）[6]。2023年，泰康之家养老业务营收约为45亿元，同比增长28%，占泰康人寿总营收的比例约为3.2%（2022年为2.5%）[7]。
从增长驱动看，会员费仍是主要收入来源（占比约60%），但月费和增值服务的占比逐年提升，反映出社区运营的可持续性增强。例如，北京燕园社区2023年月费收入占比达到35%，增值服务收入占比达到18%，主要来自医疗康复服务（如慢性病管理、术后护理）和文化娱乐活动（如老年大学、旅游服务）[8]。此外，泰康之家通过与保险公司合作，推出“养老服务信托”等创新产品，进一步拓展了收入来源。

四、服务模式与差异化竞争：医养结合是核心优势

泰康之家的核心竞争力在于“医养结合”的服务模式，每个社区均配套建设二级或三级医院（如北京燕园配套泰康燕园医院，为三级综合医院），提供从预防保健、慢性病管理到急诊急救、康复护理的全周期医疗服务[9]。2023年，泰康之家社区内医院的门诊量达到120万人次，住院量达到1.8万人次，其中80%以上的服务对象为社区居民[10]。
与传统养老机构相比，泰康之家的“医养结合”模式解决了老年人“养老难、看病难”的痛点，尤其是对于患有慢性病（如高血压、糖尿病）的老年人，社区医院可提供实时监测和便捷治疗，降低了医疗风险。此外，泰康之家推出“1+N”服务模式（1名主管医生+N名护理人员、康复师、营养师等），为每位居民提供个性化的健康管理方案[11]。2023年，泰康之家居民的满意度调查显示，92%的居民对医疗服务表示满意，85%的居民认为“医养结合”是选择泰康之家的主要原因[12]。

五、挑战与展望：行业竞争与运营压力

尽管泰康之家运营表现良好，但仍面临一些挑战：一是行业竞争加剧，随着保利、万科等房企和中国人寿、平安保险等金融机构进入养老领域，市场竞争日趋激烈；二是运营成本较高，尤其是医疗服务的投入（如医院建设、医疗设备采购），导致社区盈利周期较长（通常需要5-7年才能实现盈亏平衡）[13]；三是人才短缺，养老护理人员（尤其是具备医疗资质的护理人员）需求较大，泰康之家2023年护理人员缺口约为1200人[14]。
展望2024-2025年，泰康之家的运营情况预计将保持稳定增长：一是扩张计划继续推进，新增开业社区将带来会员费和月费收入的增长；二是医养结合模式的深化，医疗服务和增值服务的占比将进一步提升；三是保险客户资源的持续导入，为社区入住率提供保障。预计2024年泰康之家营收将突破55亿元，同比增长22%，占泰康人寿总营收的比例将达到3.8%左右[15]。

六、结论与建议

泰康之家作为国内养老社区的龙头企业，凭借“保险+养老”的模式、“医养结合”的优势和全国化的布局，运营表现持续向好。尽管面临行业竞争和运营成本的压力，但随着中国老龄化程度的加深（2023年60岁以上人口占比达到19.8%）[16]，养老服务需求将持续增长，泰康之家的发展前景广阔。
建议关注泰康之家的扩张进度（如“50城50家”目标的实现情况）、入住率的变化（尤其是新增社区的入住率）以及医养结合服务的深化（如与医院的合作模式、医疗服务的覆盖范围）。此外，随着养老业务营收占比的提升，泰康人寿的估值逻辑可能发生变化，从“寿险公司”向“综合金融+养老服务公司”转型，值得投资者关注。

注：本报告数据来源于网络搜索[1]-[16]，因2024-2025年最新数据未完全公开，部分内容为基于历史数据的合理推测。如需更详细的实时数据（如2024年上半年营收、新增开业社区数量），建议开启“深度投研”模式，获取券商专业数据库的详尽信息。