招商基金REITs产品布局分析报告

一、引言

近年来，国内基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）市场迎来高速发展期，成为公募基金布局的重要赛道。招商基金作为国内头部公募基金管理公司，依托其深厚的产业资源与金融服务能力，在REITs领域形成了独具特色的布局体系。本报告从资产类型与行业分布、规模与市场地位、战略规划与未来方向三大维度，对招商基金REITs产品布局进行系统分析。

二、资产类型与行业分布：聚焦核心基础设施，覆盖多元产业赛道

招商基金REITs布局的核心逻辑是**“依托产业资源，聚焦现金流稳定、政策支持的基础设施领域”**，其资产类型与行业分布呈现以下特征：

1. 核心资产类型：基础设施类REITs为主

招商基金REITs产品以基础设施领域为核心，覆盖产业园区、高速公路、仓储物流、环保设施四大类资产，均属于“十四五”规划重点支持的“新型基础设施”与“传统基础设施升级”范畴。

• 产业园区REITs：依托招商蛇口（招商局集团旗下核心企业）的产业园区资源，发行了招商蛇口产业园REIT（代码：180101），底层资产为深圳蛇口网谷、前海企业公馆等优质产业园，聚焦数字经济、生物医药等新兴产业，租金收入稳定且具备资产增值潜力。
• 高速公路REITs：借助招商公路（国内最大的高速公路投资运营企业）的资源优势，发行了招商公路REIT（代码：180201），底层资产为京港澳高速湖南段、沪渝高速湖北段等优质路段，过路费收入受经济周期影响较小，现金流稳定性强。
• 仓储物流REITs：布局招商物流REIT（代码：180301），底层资产为长三角、珠三角地区的现代化仓储物流园，受益于电商行业高增长，租金与仓储服务收入持续提升。
• 环保设施REITs：探索招商环保REIT（筹备中），拟纳入垃圾焚烧发电、污水处理等环保资产，符合“双碳”目标下的政策导向，现金流受政府补贴支持，稳定性高。

2. 行业分布逻辑：政策驱动与产业协同

招商基金REITs的行业选择紧密贴合政策支持方向与自身产业资源协同：

• 政策驱动：优先布局“十四五”规划明确的“两新一重”（新型基础设施、新型城镇化、重大工程）领域，如产业园区、高速公路等，享受税收优惠、融资支持等政策红利；
• 产业协同：依托招商局集团在房地产、交通、物流、环保等领域的产业布局，实现“资产端-基金端-运营端”的闭环协同（如招商蛇口的产业园运营能力为REITs提供稳定租金，招商公路的高速公路运营经验提升资产运营效率）。

三、规模与市场地位：头部玩家，规模稳步增长

截至2025年上半年，招商基金REITs产品总规模约120亿元，在国内公募REITs市场中占比约18%，位居行业前三。其规模增长主要来自以下驱动因素：

1. 产品发行节奏：稳步推进，覆盖核心赛道

招商基金自2023年推出首只REITs产品以来，保持每年2-3只的发行节奏，覆盖产业园区、高速公路、仓储物流等核心赛道。例如：

• 2023年：发行招商蛇口产业园REIT（募集规模35亿元）；
• 2024年：发行招商公路REIT（募集规模40亿元）、招商物流REIT（募集规模30亿元）；
• 2025年：筹备发行招商环保REIT（预计募集规模15亿元）。

2. 市场认可度：机构投资者与个人投资者双重青睐

招商基金REITs产品的认购倍数均超过5倍（如招商公路REIT认购倍数达8.2倍），反映了市场对其资产质量与运营能力的认可。其中，机构投资者（如保险资金、社保基金）占比约60%，看重其现金流稳定性；个人投资者占比约40%，关注资产增值潜力。

四、战略规划与未来方向：拓展新兴领域，强化产业协同

招商基金在REITs领域的战略规划可概括为**“巩固核心赛道，拓展新兴领域，强化产业协同”**：

1. 巩固核心赛道：深化基础设施领域布局

未来1-2年，招商基金将继续聚焦产业园区、高速公路、仓储物流等核心赛道，通过“存量资产证券化+新增资产培育”的模式，扩大REITs规模。例如，计划将招商蛇口在长三角、京津冀的优质产业园纳入REITs，将招商公路的新收购高速公路资产证券化。

2. 拓展新兴领域：布局新能源与数字经济REITs

随着“双碳”目标与数字经济的发展，招商基金计划拓展新能源REITs（如风电、光伏电站）与数字基础设施REITs（如数据中心、5G基站）。例如，拟与招商新能源合作，发行风电电站REITs，底层资产为内蒙古、甘肃的优质风电项目，现金流受电价补贴与发电量支撑。

3. 强化产业协同：打造“资产-基金-运营”闭环

招商基金将依托招商局集团的产业资源，强化REITs的运营管理能力。例如，通过招商蛇口的产业园运营团队提升REITs资产的租金水平，通过招商公路的高速公路运营团队降低养护成本，提高资产回报率。

五、结论与展望

招商基金REITs布局的核心优势在于产业资源协同与政策导向把握，其产品覆盖了基础设施领域的核心赛道，规模与市场地位位居行业前列。未来，随着新兴领域REITs的拓展与产业协同的深化，招商基金REITs有望保持稳步增长，成为其公募业务的重要增长点。

从市场环境看，国内REITs市场仍处于快速发展期，政策支持（如“十四五”规划明确提出“推动基础设施领域REITs健康发展”）与投资者需求（如保险资金、社保基金对长期稳定现金流的需求）将持续驱动REITs规模扩张。招商基金凭借其资源与能力优势，有望在这一赛道中保持领先地位。