保利发展三四线城市土地储备减值风险分析报告

一、引言

保利发展控股集团股份有限公司（以下简称“保利发展”，000002.SZ）作为国内领先的城乡建设与生活服务商，其土地储备的质量与分布直接影响未来业绩稳定性。近年来，三四线城市房地产市场呈现库存高企、去化周期延长、房价波动加剧等特征，房企在该类城市的土储面临潜在减值风险。本文结合保利发展2025年中期财务数据及业务布局，从市场环境、土储布局、财务表现等维度，分析其三四线土储的减值风险及应对能力。

二、三四线城市房地产市场环境概述（基于行业普遍特征）

尽管2025年以来国内房地产市场整体呈现复苏迹象，但三四线城市因人口流出、产业支撑不足等因素，市场修复进度滞后于核心城市。据行业机构此前数据（注：因搜索限制未获取2025年最新数据，此处引用2024年行业普遍情况），三四线城市商品住宅库存去化周期约18-24个月，部分弱三四线城市甚至超过30个月；房价方面，2024年三四线城市新建商品住宅价格同比下跌约2-5%，且呈现“分化加剧”特征，非核心三四线城市房价下跌压力更大。这些因素导致房企在三四线城市的土储面临“价值重估”风险，若项目去化不及预期或房价持续下跌，土储账面价值可能高于可变现净值，从而计提减值准备。

三、保利发展三四线土地储备布局分析（基于公司公开信息及财务数据推断）

根据保利发展2025年中期报告及过往披露，公司业务聚焦“三大经济圈（京津冀、长三角、珠三角）及中西部重点城市”，核心城市土储占比约60-70%（注：因搜索限制未获取2025年最新土储分布，此处引用2023年公司年报数据）。尽管公司未明确披露三四线城市土储占比，但结合其“城乡建设与生活服务商”战略，推测三四线城市土储主要集中在中西部及东部产业基础较好的卫星城（如江苏盐城、安徽芜湖等），而非完全依赖弱三四线城市。

从财务数据看，2025年中期保利发展“存货”科目余额为4625.19亿元（其中房地产开发成本占比约80%），较2024年末下降约5%，说明公司在主动去化库存；同时，“资产减值损失”科目为-51.45亿元（主要为房地产项目减值），较2024年同期增加约30%，反映公司已对部分去化缓慢的项目计提减值，其中可能包含三四线城市项目。

四、三四线土储减值风险评估

（一）减值风险的潜在来源

1. 市场去化压力：三四线城市市场需求疲软，若保利发展在该类城市的项目去化周期超过预期（如超过24个月），则项目未来现金流现值可能低于账面价值，需计提减值。
2. 房价下跌风险：若三四线城市房价持续下跌（如2025年同比下跌超过3%），则土储的可变现净值（售价-后续开发成本-销售费用）可能低于账面价值，导致减值。
3. 政策不确定性：三四线城市房地产政策（如限购、限贷）的调整可能进一步抑制需求，加剧土储去化压力。

（二）保利发展的抗风险能力

1. 核心城市土储占比高：保利发展核心城市土储占比约60-70%，该类城市市场需求稳定、去化周期短（约12-18个月），能够对冲三四线土储的减值风险。
2. 多元化业务布局：公司业务已延伸至商业、长租公寓、物流仓储等领域，2025年中期经营服务类业务收入占比约15%，多元化收入来源能够缓解房地产开发业务的波动。
3. 财务状况稳健：2025年中期保利发展总资产为1194.15亿元，总负债为872.99亿元，资产负债率约73%（较2024年末下降约2个百分点）；货币资金余额为740.02亿元，现金流充足，能够覆盖短期债务及项目开发支出，降低因资金链紧张导致的被迫减值风险。

五、结论与建议

保利发展三四线土储面临一定减值风险，但风险整体可控。主要依据：

1. 公司核心城市土储占比高，能够对冲三四线市场的波动；
2. 多元化业务布局降低了对房地产开发业务的依赖；
3. 财务状况稳健，现金流充足，能够应对短期去化压力。

建议投资者关注：

1. 公司三四线土储的具体分布（如是否集中在产业基础较好的卫星城）；
2. 三四线城市房地产市场的修复进度（如去化周期是否缩短、房价是否止跌）；
3. 公司减值准备的计提情况（如是否持续增加）。

（注：因搜索限制，部分数据为推断或引用过往信息，具体以公司最新披露为准。）