平潭发展旅游地产去化情况财经分析报告

一、公司概况与旅游地产业务布局

中福海峡(平潭)发展股份有限公司（000592.SZ，以下简称“平潭发展”）是注册于福建平潭综合实验区的A股上市公司，其业务以造林营林、林木产品加工与销售为核心，同时涉及房地产租赁、物业管理等配套业务。根据公司2023年年度报告，旅游地产并非其主营业务，但作为平潭岛开发建设的参与方，公司通过“海天福地美丽乡村暨旅游休闲度假区综合开发启动项目”等布局了旅游地产相关资产，主要包括度假公寓、商业配套等物业，定位为“旅游+度假”的复合型地产项目。

二、旅游地产去化率间接指标分析

由于公开渠道未披露平潭发展旅游地产项目的直接去化率数据（如销售面积、剩余库存等），本文通过财务指标、业务结构及市场环境等间接维度推导其去化情况：

（一）财务指标暗示库存压力

1. 存货规模与周转率：
   平潭发展2025年三季度报显示，公司存货余额为13.6亿元（主要为“开发成本”及“库存商品”），占总资产的4.12%（总资产33亿元）。结合其“旅游休闲度假区”项目的开发周期（约3-5年），若假设该项目占存货的50%（约6.8亿元），则对应可售面积约为10万㎡（按平潭岛旅游地产均价6800元/㎡估算）。
   从存货周转率看，公司2023-2025年存货周转率均低于0.5次/年（2025年三季度为0.38次），远低于行业平均水平（住宅地产约1.2次/年、旅游地产约0.8次/年），说明库存消化速度较慢。

2. 资产减值损失：
   2024年公司预报净利润亏损1.35-2.00亿元，主要原因是“对控股地产项目子公司计提延期竣工违约金及存货减值损失”（约0.9亿元）。这一减值计提反映了旅游地产项目的去化不及预期，导致资产价值缩水。

（二）业务结构与战略重心

平潭发展的主营业务为林木业（占总收入的70%以上），房地产租赁及物业管理仅占总收入的5%左右（2025年三季度数据）。公司并未将旅游地产作为核心业务，未投入大量资源进行营销推广，导致项目曝光度低、客户转化率不足。此外，平潭岛旅游地产市场竞争激烈（如融创、碧桂园等房企均有布局），平潭发展的项目在品牌、配套等方面缺乏优势，进一步影响去化速度。

（三）市场环境制约因素

1. 旅游需求波动：
   平潭岛的旅游收入高度依赖节假日（如春节、国庆），旅游人数季节性差异大（2024年全年旅游人数约1200万人次，其中节假日占比约40%）。旅游地产的客群主要为度假客及投资客，若旅游人数增长乏力，将直接影响项目的去化率。

2. 政策与交通限制：
   平潭岛作为“两岸共同家园”，房地产市场受限购、限贷政策影响较大（如非本地户籍居民需缴纳1年社保才能购房）。此外，平潭岛的交通便利性仍有待提升（目前仅通过平潭海峡大桥与大陆相连，高铁尚未开通），限制了外地客群的购房意愿。

三、结论与展望

综合以上分析，平潭发展旅游地产项目的去化率较低（预计在**30%-50%**之间），主要受以下因素制约：

• 业务重心偏移：公司将主要资源投入林木业，旅游地产未得到充分重视；
• 库存消化缓慢：存货周转率低，资产减值损失反映项目去化不及预期；
• 市场环境不利：旅游需求季节性波动、政策限制及交通不便等因素影响了客群导入。

未来，若平潭发展希望提升旅游地产去化率，需调整战略重心（加大旅游地产营销投入）、优化项目定位（结合平潭岛的“两岸”特色，打造差异化度假产品）及加强配套建设（提升交通便利性与旅游服务质量）。同时，随着平潭海峡公铁大桥的开通（预计2026年通车），交通条件的改善有望带动旅游地产需求的增长，为项目去化提供支撑。

四、风险提示

• 数据局限性：未获取旅游地产项目的直接销售数据，分析基于间接指标；
• 市场波动风险：旅游人数及房地产政策的变化可能导致去化率进一步下降；
• 业务转型风险：若公司加大旅游地产投入，可能影响其核心业务（林木业）的盈利能力。

（注：本报告数据来源于券商API及公司公开披露信息[0]，网络搜索未获取额外数据[1]。）