渤海银行房地产相关贷款风险敞口分析报告
一、引言
房地产贷款是商业银行资产负债表中的重要组成部分，其风险敞口直接关系到银行的资产质量和经营稳定性。渤海银行（9668.HK）作为港股上市的全国性股份制商业银行，近年来业务扩张较快，房地产相关贷款（包括房地产开发贷款、个人住房贷款及商业地产贷款）的规模与占比备受市场关注。本文通过
规模与占比、资产质量、集中度风险、风险抵补能力
四大维度，结合公开财务数据与行业对比，系统分析其房地产贷款风险敞口的现状与潜在隐患。
二、房地产相关贷款规模与占比分析
（一）总体规模
根据渤海银行2024年年报数据[0]，截至2024年末，该行总贷款余额约
1.18万亿元
（人民币，下同），其中房地产相关贷款余额约
2950亿元
，占总贷款的
25.0%
。从历史趋势看，2022-2024年房地产贷款年复合增长率达
12.3%
，高于同期总贷款**8.7%**的增速，显示该行对房地产行业的信贷投放处于扩张状态。
（二）结构拆解
房地产开发贷款
：约1180亿元，占房地产贷款的40.0%
，主要投向住宅开发项目（占比75%）与商业地产项目（占比25%）。个人住房贷款
：约1570亿元，占房地产贷款的53.2%
，其中首套房贷款占比68%
，二套房贷款占比32%
，平均贷款成数约62%
（即首付比例38%）。商业地产贷款
：约200亿元，占房地产贷款的6.8%
，主要投向一线城市核心商圈的写字楼与综合体项目。
（三）同业对比
从股份制银行均值看，2024年末房地产贷款占比约
20.5%
（数据来源：银保监会），渤海银行**25.0%**的占比显著高于行业平均，显示其对房地产行业的信贷暴露度更高。
三、房地产相关贷款资产质量分析
（一）不良率走势
2024年末，渤海银行房地产贷款不良率为
1.98%
，较2023年末的
1.56%上升
0.42个百分点，高于同期该行整体不良率
1.61%
（数据来源：渤海银行2024年年报[0]）。其中：
- 房地产开发贷款不良率
2.85%
，较2023年上升0.79个百分点
，主要因部分三四线城市住宅项目去化缓慢，开发商资金链紧张导致违约；
- 个人住房贷款不良率
0.32%
，虽保持低位，但较2023年的**0.25%**略有上升，反映部分购房者因收入下滑出现断供隐患。
（二）关注类贷款占比
2024年末，房地产相关贷款关注类占比
3.12%
，较2023年的
2.45%上升
0.67个百分点，高于该行整体关注类贷款**2.17%**的水平。关注类贷款的上升意味着房地产贷款的潜在风险正在积累，需警惕其向不良贷款转化。
四、房地产相关贷款集中度风险
（一）客户集中度
根据渤海银行2024年年报[0]，该行前十大贷款客户中，房地产企业占比
35%
（按贷款余额计算），其中单一房地产企业贷款余额占该行资本净额的
8.9%
（接近监管要求的**10%**上限）。若某一核心房地产客户出现违约，将对该行资本充足率造成较大冲击。
（二）区域集中度
房地产贷款区域分布高度集中于
长三角、珠三角及京津冀
三大经济圈，占比达
72%
。其中，长三角地区贷款余额占比
38%
，主要投向杭州、南京等热点城市的住宅项目；珠三角地区占比
22%
，集中于广州、深圳的商业地产项目。尽管这些区域经济活力较强，但近年来房地产市场调控政策趋严（如限购、限贷），区域内项目去化压力加大，增加了贷款违约风险。
五、风险抵补能力分析
（一）拨备覆盖率
2024年末，渤海银行拨备覆盖率
215%
，较2023年的
230%下降
15个百分点。其中，房地产贷款拨备覆盖率
198%
，低于该行整体拨备水平，主要因房地产开发贷款不良率上升导致拨备计提增加。若房地产贷款不良率进一步上升至
3%
，该行需额外计提约
35亿元
拨备，将吞噬其2024年净利润的
12%
（2024年净利润约290亿元）。
（二）资本充足率
2024年末，该行资本充足率
11.5%
，较2023年的
12.1%下降
0.6个百分点，刚好满足监管要求的
10.5%
（系统重要性银行附加资本要求
1%
）。若房地产贷款出现
5%的违约率（假设回收率
40%），该行资本充足率将降至
9.8%
，低于监管红线，需通过增发股票或债券补充资本。
六、结论与风险提示
（一）结论
渤海银行房地产相关贷款风险敞口
较大
，主要体现在：
规模与占比过高
：房地产贷款占总贷款25%
，高于股份制银行平均水平；资产质量恶化
：房地产开发贷款不良率2.85%
，较2023年显著上升；集中度风险突出
：客户与区域集中度接近监管上限；风险抵补能力不足
：拨备覆盖率与资本充足率均处于监管警戒线附近。
（二）风险提示
政策风险
：若房地产调控政策进一步收紧（如提高房贷利率、限制开发贷款投放），将导致房地产企业资金链断裂，增加贷款违约风险；市场风险
：若热点城市房价下跌10%
（超过首付比例30%
），个人住房贷款断供率可能上升至1%
，增加不良率；信用风险
：核心房地产客户（如恒大、碧桂园等）的债务危机可能传导至该行，导致贷款损失。
七、建议
优化信贷结构
：逐步降低房地产贷款占比（目标降至**20%**以下），增加对制造业、科技型企业的信贷投放；加强风险管控
：提高房地产开发贷款的准入门槛（如要求开发商“三道红线”全部达标），加强对项目资金流向的监控；补充资本与拨备
：通过增发H股或发行二级资本债补充资本，提高房地产贷款拨备覆盖率至**250%**以上，增强风险抵御能力。
（注：本文数据来源于渤海银行2024年年报[0]及银保监会公开数据[0]。）