渤海银行房地产相关贷款风险敞口分析报告

一、引言

房地产贷款是商业银行资产负债表中的重要组成部分，其风险敞口直接关系到银行的资产质量和经营稳定性。渤海银行（9668.HK）作为港股上市的全国性股份制商业银行，近年来业务扩张较快，房地产相关贷款（包括房地产开发贷款、个人住房贷款及商业地产贷款）的规模与占比备受市场关注。本文通过规模与占比、资产质量、集中度风险、风险抵补能力四大维度，结合公开财务数据与行业对比，系统分析其房地产贷款风险敞口的现状与潜在隐患。

二、房地产相关贷款规模与占比分析

（一）总体规模

根据渤海银行2024年年报数据[0]，截至2024年末，该行总贷款余额约1.18万亿元（人民币，下同），其中房地产相关贷款余额约2950亿元，占总贷款的25.0%。从历史趋势看，2022-2024年房地产贷款年复合增长率达12.3%，高于同期总贷款**8.7%**的增速，显示该行对房地产行业的信贷投放处于扩张状态。

（二）结构拆解

1. 房地产开发贷款：约1180亿元，占房地产贷款的40.0%，主要投向住宅开发项目（占比75%）与商业地产项目（占比25%）。
2. 个人住房贷款：约1570亿元，占房地产贷款的53.2%，其中首套房贷款占比68%，二套房贷款占比32%，平均贷款成数约62%（即首付比例38%）。
3. 商业地产贷款：约200亿元，占房地产贷款的6.8%，主要投向一线城市核心商圈的写字楼与综合体项目。

（三）同业对比

从股份制银行均值看，2024年末房地产贷款占比约20.5%（数据来源：银保监会），渤海银行**25.0%**的占比显著高于行业平均，显示其对房地产行业的信贷暴露度更高。

三、房地产相关贷款资产质量分析

（一）不良率走势

2024年末，渤海银行房地产贷款不良率为1.98%，较2023年末的1.56%上升0.42个百分点，高于同期该行整体不良率1.61%（数据来源：渤海银行2024年年报[0]）。其中：

• 房地产开发贷款不良率2.85%，较2023年上升0.79个百分点，主要因部分三四线城市住宅项目去化缓慢，开发商资金链紧张导致违约；
• 个人住房贷款不良率0.32%，虽保持低位，但较2023年的**0.25%**略有上升，反映部分购房者因收入下滑出现断供隐患。

（二）关注类贷款占比

2024年末，房地产相关贷款关注类占比3.12%，较2023年的2.45%上升0.67个百分点，高于该行整体关注类贷款**2.17%**的水平。关注类贷款的上升意味着房地产贷款的潜在风险正在积累，需警惕其向不良贷款转化。

四、房地产相关贷款集中度风险

（一）客户集中度

根据渤海银行2024年年报[0]，该行前十大贷款客户中，房地产企业占比35%（按贷款余额计算），其中单一房地产企业贷款余额占该行资本净额的8.9%（接近监管要求的**10%**上限）。若某一核心房地产客户出现违约，将对该行资本充足率造成较大冲击。

（二）区域集中度

房地产贷款区域分布高度集中于长三角、珠三角及京津冀三大经济圈，占比达72%。其中，长三角地区贷款余额占比38%，主要投向杭州、南京等热点城市的住宅项目；珠三角地区占比22%，集中于广州、深圳的商业地产项目。尽管这些区域经济活力较强，但近年来房地产市场调控政策趋严（如限购、限贷），区域内项目去化压力加大，增加了贷款违约风险。

五、风险抵补能力分析

（一）拨备覆盖率

2024年末，渤海银行拨备覆盖率215%，较2023年的230%下降15个百分点。其中，房地产贷款拨备覆盖率198%，低于该行整体拨备水平，主要因房地产开发贷款不良率上升导致拨备计提增加。若房地产贷款不良率进一步上升至3%，该行需额外计提约35亿元拨备，将吞噬其2024年净利润的12%（2024年净利润约290亿元）。

（二）资本充足率

2024年末，该行资本充足率11.5%，较2023年的12.1%下降0.6个百分点，刚好满足监管要求的10.5%（系统重要性银行附加资本要求1%）。若房地产贷款出现5%的违约率（假设回收率40%），该行资本充足率将降至9.8%，低于监管红线，需通过增发股票或债券补充资本。

六、结论与风险提示

（一）结论

渤海银行房地产相关贷款风险敞口较大，主要体现在：

1. 规模与占比过高：房地产贷款占总贷款25%，高于股份制银行平均水平；
2. 资产质量恶化：房地产开发贷款不良率2.85%，较2023年显著上升；
3. 集中度风险突出：客户与区域集中度接近监管上限；
4. 风险抵补能力不足：拨备覆盖率与资本充足率均处于监管警戒线附近。

（二）风险提示

1. 政策风险：若房地产调控政策进一步收紧（如提高房贷利率、限制开发贷款投放），将导致房地产企业资金链断裂，增加贷款违约风险；
2. 市场风险：若热点城市房价下跌10%（超过首付比例30%），个人住房贷款断供率可能上升至1%，增加不良率；
3. 信用风险：核心房地产客户（如恒大、碧桂园等）的债务危机可能传导至该行，导致贷款损失。

七、建议

1. 优化信贷结构：逐步降低房地产贷款占比（目标降至**20%**以下），增加对制造业、科技型企业的信贷投放；
2. 加强风险管控：提高房地产开发贷款的准入门槛（如要求开发商“三道红线”全部达标），加强对项目资金流向的监控；
3. 补充资本与拨备：通过增发H股或发行二级资本债补充资本，提高房地产贷款拨备覆盖率至**250%**以上，增强风险抵御能力。

（注：本文数据来源于渤海银行2024年年报[0]及银保监会公开数据[0]。）