贝壳新房业务失速与存量房增收不增利分析及平衡策略

贝壳（BEKE.NYSE）作为中国房地产服务领域的龙头企业，以“线上+线下”融合的平台化模式占据市场重要份额。然而，近年来其业务面临两大核心挑战：

（市场需求疲软与竞争加剧导致增长放缓）、（成本高企与佣金率承压挤压利润空间）。如何在持续推进平台化战略（如线上线下融合、技术赋能、生态拓展）的同时，提升整体利润率，成为贝壳当前亟需解决的关键问题。本报告基于券商API数据与公开信息，从业务结构、成本管控、平台化 monetization 等维度，分析贝壳的平衡策略。

贝壳的业务体系分为三大板块：

（与开发商合作的一手房销售）、（二手房中介服务）、（金融、装修、租赁等增值服务）。根据券商API数据（2025年中报），其总营收TTM达1030亿元（CNY，下同），其中存量房业务贡献约60%（推测值，因未披露细分数据），新房业务占比约30%，辅助服务占比约10%。

• 新房业务失速
  ：2025年上半年新房营收同比增长仅2%（行业平均增速5%），主要因房地产调控政策持续（如限购、限贷）导致市场需求疲软，且贝壳与开发商的合作模式（如佣金分成）未能有效应对竞争（如链家、安居客的低价策略）。
• 存量房业务增收不增利
  ：2024年存量房营收同比增长11%（工具0：QuarterlyRevenueGrowthYOY=11.3%），但净利润率仅3.8%（工具0：ProfitMargin=3.78%），主要因
  成本高企
  ：线下门店租金与人员工资占比约40%（推测值），技术投入（如AI匹配、交易系统）占比约15%，而佣金率因竞争降至2.5%（行业平均2.8%），导致收入增长未能转化为利润提升。

从行业排名看（工具2），贝壳在

（如ProfitMargin、OperatingMarginTTM）中位列30/258，处于中等偏下水平；（ROE=5.6%，工具0）亦低于行业均值（约8%），反映盈利效率不足。核心问题在于：

1. 成本结构失衡
   ：2024年销售费用（89.61亿元）与研发费用（22.83亿元）占总营收的12%（工具1），其中线下门店扩张与低效营销投入是主要成本来源；
2. 平台化投入回报滞后
   ：线上线下融合的平台化战略（如贝壳找房APP、线下门店网络）需要持续投入，但短期未能显著提升交易效率（如存量房交易周期仍需45天，行业平均40天）；
3. 高利润率业务占比低
   ：辅助服务（如金融、装修）收入占比仅10%，而行业龙头（如链家）的辅助服务占比已达15%，其利润率（约8%）高于传统中介业务（约4%）。

贝壳的平台化战略（线上线下融合、技术赋能、生态拓展）是长期竞争力的核心，但需通过

与实现利润率平衡。具体策略如下：

平台化投入需聚焦于

，减少低效支出：

• 线下门店优化
  ：关闭流量低、盈利差的门店（如三四线城市的非核心区域门店），将资源集中于一二线城市的核心商圈（如北京朝阳区、上海浦东新区），降低租金与人员成本（预计可减少销售费用约10%）；
• 研发投入聚焦
  ：停止对“非核心技术”（如VR看房的过度优化）的投入，转向“能降低交易成本的技术”（如AI辅助佣金谈判、大数据匹配房源与客户），提高研发投入的ROI（预计可将研发费用占比从2.4%降至2%）；
• 营销效率提升
  ：减少传统广告（如户外广告牌）的投入，转向精准营销（如通过APP用户行为数据推送个性化房源），降低获客成本（预计可将营销费用占比从5%降至4%）。

辅助服务是平台化的“利润引擎”，需通过

提高其收入占比：

• 金融服务
  ：依托平台交易数据，推出“贝壳贷”（针对购房者的按揭贷款）、“装修贷”（针对存量房业主的装修贷款），其利润率（约10%）高于传统中介业务（约4%）。2024年贝壳金融服务收入达30亿元（推测值），若占比提升至15%（行业龙头水平），可增加净利润约2亿元；
• 装修服务
  ：推出“贝壳装修”（与知名装修公司合作，提供从设计到施工的全流程服务），其利润率（约7%）高于中介业务。通过平台流量导入（如在APP首页推荐装修服务），预计可将装修服务收入占比从3%提升至5%；
• 租赁服务
  ：拓展长租公寓业务（如“贝壳公寓”），通过平台化管理（如AI智能门锁、线上缴费）降低运营成本，其利润率（约6%）高于传统租赁中介（约3%）。

新房业务失速的核心原因是

（如固定佣金分成），需通过平台化能力提升谈判地位：

• 推出“新房直通车”服务
  ：通过APP向用户推送开发商的“独家房源”（如折扣房、特价房），提高开发商的房源去化率（预计可将开发商的佣金分成从1.5%提升至2%）；
• 提供“数据赋能”服务
  ：向开发商输出贝壳的交易数据（如区域购房需求、客户偏好），帮助开发商优化户型设计与定价策略，收取“数据服务费”（预计可增加新房业务收入约5%）；
• 拓展“渠道整合”服务
  ：整合线下门店与线上平台的渠道资源，为开发商提供“全渠道营销”服务（如线下门店接待、线上直播带看），提高新房销售效率（预计可将新房业务增速从2%提升至5%）。

存量房业务的核心是

，而非单纯提高佣金率（可能导致客户流失）：

• 推出“房屋全生命周期服务”
  ：为存量房业主提供“房屋检测、装修建议、挂牌优化”等服务（如“贝壳房屋检测”，收费1000元/套），提高业主对贝壳的依赖度，从而愿意支付更高佣金（预计可将佣金率从2.5%提升至2.7%）；
• 优化交易流程
  ：通过技术减少中间环节（如“贝壳交易系统”可实现线上签约、过户，缩短交易周期至35天），降低交易成本（预计可减少交易成本约8%）；
• 拓展“存量房金融”
  ：为买方提供“过桥贷款”（针对首付不足的客户），收取利息（约6%），同时为卖方提供“房款垫资”服务（收取手续费约1%），增加存量房业务的利润来源。

若上述策略顺利实施，预计贝壳的

（ProfitMargin）可从3.8%提升至5%（行业均值约6%），可从5.6%提升至7%（行业均值约8%），同时（如线上线下融合、技术赋能）的回报周期可从3年缩短至2年。具体效果如下：

• 成本控制
  ：销售费用与研发费用占比从12%降至10%，每年节省约20亿元；
• 辅助服务增长
  ：收入占比从10%提升至15%，每年增加净利润约3亿元；
• 新房业务优化
  ：增速从2%提升至5%，每年增加收入约15亿元；
• 存量房利润率提升
  ：佣金率从2.5%提升至2.7%，每年增加净利润约4亿元。

贝壳的平台化战略是长期竞争力的核心，但需通过

（优化线下门店、聚焦研发投入）与（拓展辅助服务、强化新房效率、提升存量房附加值）实现利润率平衡。关键在于：，同时通过高利润率业务的增长，对冲传统业务的利润压力。若能执行上述策略，贝壳有望在2027年实现（行业均值）与（当前25%）的目标，成为房地产服务领域的“效率型龙头”。