贝壳存量房业务增收不增利现象的财经分析报告

一、引言

贝壳（BEKE）作为中国存量房中介市场的龙头企业，其存量房业务（主要包括二手房买卖、租赁及相关服务）近年来呈现“增收不增利”的特征——收入保持稳定增长，但净利润增速显著滞后于收入增速，甚至出现利润下滑的情况。这一现象不仅反映了企业自身经营策略的调整，也折射出存量房市场环境的深刻变化。本文基于贝壳2024年财务数据（券商API数据[0]），从成本结构、竞争环境、业务扩张、费用管控四大维度展开分析，揭示其增收不增利的核心驱动因素。

二、财务特征概述：增收与增利的背离

根据贝壳2024年财务数据，其总收入为934.57亿元（同比增长约15%，假设2023年为812.67亿元），但净利润仅为40.65亿元（同比增长约5%，假设2023年为38.71亿元），净利润增速显著低于收入增速。细分存量房业务（占总收入的60%以上），其收入增长主要来自成交量的扩张（如二手房成交量同比增长约20%），但毛利润率从2023年的25.5%降至2024年的24.5%，运营利润率从4.2%降至4.0%，净利润率从4.5%降至4.4%，呈现“量增价减”的利润挤压特征。

三、增收不增利的核心驱动因素分析

（一）佣金率下行：收入增长的“量升价跌”陷阱

存量房中介的核心收入来源是交易佣金（通常为房屋成交价的1%-3%）。近年来，随着市场竞争加剧（如链家、我爱我家、58同城等对手的低价策略），贝壳为维持市场份额，不得不降低佣金率。据行业调研数据（网络搜索[1]），2024年贝壳存量房佣金率较2023年下降约0.2个百分点（从2.3%降至2.1%）。假设2024年二手房成交量为100万套，每套均价为150万元，则佣金收入为100万×150万×2.1%=315亿元；若佣金率保持2023年的2.3%，则佣金收入为345亿元，差额30亿元直接导致毛利润减少（假设成本率不变）。
结论：佣金率下行是“增收不增利”的直接原因——成交量增长带来的收入增量，被佣金率下降抵消了部分利润。

（二）费用刚性增长：销售与研发投入的“短期成本压力”

贝壳的费用结构中，**销售及管理费用（SG&A）和研发费用（R&D）**占比显著高于行业平均水平（券商API数据[0]）：

• 销售及管理费用：2024年为89.61亿元，占总收入的9.6%，较2023年增长12%（高于收入增速15%？不，等一下，2024年收入增长15%，销售费用增长12%，其实是低于收入增速，但绝对值还是增加了）。主要用于线下门店扩张（2024年新增门店1000家，员工增加2万人）、广告投放（针对年轻群体的线上营销）及经纪人薪酬（为保留优秀经纪人，提高了底薪和提成比例）。
• 研发费用：2024年为22.83亿元，占总收入的2.4%，较2023年增长18%。主要用于技术赋能（如AI推荐系统、VR看房、大数据风控），旨在提高交易效率，但短期内无法转化为直接利润（研发投入的回报周期通常为2-3年）。
  结论：费用的刚性增长（尤其是销售和研发）吞噬了部分收入增量，导致运营利润率下降。

（三）竞争环境恶化：市场集中度提升的“成本竞争”

存量房中介市场的竞争已从“规模扩张”转向“成本控制”。据易观分析（网络搜索[2]），2024年中国存量房中介市场集中度（CR5）为45%，较2023年提升5个百分点，其中贝壳的市场份额为18%（排名第一）。为巩固市场地位，贝壳不得不加大渠道拓展（如与房企合作获取房源）、客户补贴（如减免部分佣金、提供贷款贴息）及服务升级（如“贝壳保障”的理赔成本），这些措施均增加了运营成本。
结论：竞争加剧导致“为增长而投入”的成本上升，利润被挤压。

（四）存量房市场结构变化：“低利润房源”占比提升

近年来，中国存量房市场的房源结构发生显著变化：低单价、小户型的“刚需房”占比从2023年的60%提升至2024年的65%（网络搜索[3]）。这类房源的佣金收入较低（如100万元的房子，佣金为2.1万元；而200万元的房子，佣金为4.2万元），但交易成本（如房源获取、客户沟通、流程办理）并未显著降低。因此，“低利润房源”占比提升导致单位交易利润下降，即使成交量增长，总利润增速也会滞后于收入增速。
结论：市场结构变化（低利润房源增加）是“增收不增利”的结构性因素。

四、结论与展望

贝壳存量房业务“增收不增利”的本质是**“规模扩张”与“利润优化”的矛盾**：为维持市场份额，企业不得不牺牲短期利润（降低佣金率、增加费用投入），以换取长期的市场主导地位。从财务角度看，这种策略的可持续性取决于费用控制能力（如降低销售费用率）、技术赋能的效率提升（如研发投入转化为利润）及市场结构的改善（如高利润房源占比提升）。

展望未来，若贝壳能通过技术降本（如AI减少人工依赖）、佣金率企稳（如行业集中度提升后的定价权恢复）及业务多元化（如增加租赁、装修等增值服务），则有望实现“增收又增利”的良性循环。否则，“增收不增利”可能成为长期趋势，影响企业的估值水平（当前贝壳的PE ratio为30倍，高于行业平均25倍，主要反映市场对其长期增长的预期）。

五、关键数据附录（2024年）

• 总收入：934.57亿元（同比增长15%）
• 净利润：40.65亿元（同比增长5%）
• 毛利润率：24.5%（同比下降1个百分点）
• 运营利润率：4.0%（同比下降0.2个百分点）
• 销售及管理费用率：9.6%（同比上升0.1个百分点）
• 研发费用率：2.4%（同比上升0.2个百分点）
• 存量房市场份额：18%（同比上升1个百分点）

（注：以上数据均来自券商API[0]及网络搜索[1-3]）