2025年11月中旬 绿城中国商业地产去化压力分析：库存周转与行业挑战

商业地产去化压力是指企业持有或开发的商业地产项目（如写字楼、购物中心、产业园区等）通过销售或租赁实现资金回笼的难度。对于绿城中国（03900.HK）而言，作为以房地产开发为主业的头部企业，商业地产是其业务布局的重要组成部分。本文通过

三大维度，结合公开数据与行业逻辑，分析其商业地产去化压力的变化趋势。

根据券商API数据[0]，绿城中国的业务涵盖

四大板块。其中，商业地产作为“第二增长曲线”，近年来占总土储的比例稳定在15%-20%（2023-2024年数据），主要布局于杭州、上海、北京等一二线核心城市，以销售型产业园区为核心产品。

从业务模式看，绿城商业地产以“持有+销售”结合为主：持有型项目通过长期租金与资产增值获利，销售型项目通过短期去化回笼资金。这种模式的核心风险在于

和。

存货周转天数是衡量商业地产去化速度的关键指标（周转天数越长，去化压力越大）。根据绿城中国2023-2024年财务数据[0]：

• 商业地产存货余额从2023年的180亿元增至2024年的210亿元（同比增长16.7%）；
• 存货周转天数从2023年的280天延长至2024年的320天（同比增加14.3%）。

这一变化说明，绿城商业地产的库存消化速度明显放缓，尤其是销售型项目（如产业园区）的去化周期延长，可能因市场需求疲软或竞争加剧导致。

商业地产收入占比是反映去化效率的间接指标（收入增长越快，说明去化或租赁情况越好）。2023-2024年，绿城商业地产收入占总营收的比例从8.5%降至7.2%（同比下降15.3%）[0]。结合行业背景（2024年全国商业地产销售面积同比下降8.1%[1]），这一变化可能因

或所致。

进一步分析，持有型项目的出租率是关键。虽然未获取2025年最新数据，但2024年绿城核心城市（如杭州）的“绿城广场”系列购物中心出租率从2023年的92%降至88%（券商研报估算），反映出一二线城市商业地产的租赁需求疲软，持有型项目的现金流压力有所上升。

商业地产毛利率的波动直接反映去化策略的调整。2023年，绿城商业地产毛利率为35%（高于行业平均30%），但2024年降至30%（与行业持平）[0]。毛利率下降的主要原因是

（如产业园区的单位售价同比下降8%），以及（为提升出租率，部分项目给予新租户1-3个月免租期）。

这一变化说明，绿城为应对去化压力，不得不牺牲部分利润空间，间接印证了商业地产去化难度的加大。

根据2024年中国商业地产协会数据[1]，全国商业地产存量面积已达12亿平方米，而年消化量仅为8000万平方米（去化周期约15年）。其中，一二线城市的商业地产存量占比达60%，但需求增长乏力（2024年写字楼需求同比下降12%）。绿城布局的核心城市（如上海、杭州）均面临“存量过剩”问题，进一步加剧了其去化压力。

近年来，万达、华润、龙湖等头部企业加大商业地产布局，通过“轻资产运营”（如万达商管的品牌输出）和“体验式商业”（如华润万象城的主题街区）提升竞争力。绿城作为后进入者，在品牌影响力和运营能力上略逊于上述企业，导致其销售型项目的去化速度慢于行业平均（2024年行业销售型商业去化率约65%，绿城为58%）[0]。

综合以上分析，绿城中国商业地产的去化压力

，主要依据如下：

1. 库存周转放缓
   ：商业地产存货周转天数延长至320天，反映库存积压加剧；
2. 收入贡献下降
   ：商业地产收入占比降至7.2%，增长乏力；
3. 毛利率压缩
   ：为去化牺牲利润，毛利率降至行业平均水平；
4. 行业环境恶化
   ：存量过剩与竞争加剧进一步挤压生存空间。

展望2025年，绿城若要缓解去化压力，需采取**“优化产品结构+强化运营能力”**的策略：一是减少销售型商业地产的拿地规模，聚焦持有型项目的运营（如提升“绿城广场”的出租率）；二是加强与互联网企业合作（如引入线上线下融合的“智慧商业”模式），提升项目吸引力。

（注：因部分2025年实时数据未公开，本文分析基于2023-2024年数据，后续需关注绿城半年报中的商业地产运营数据。）