贝壳控股毛利率下降原因分析报告

一、毛利率变动概述

根据券商API数据[0]，贝壳控股（BEKE）2024年实现总收入934.57亿元（CNY，下同），营业成本705.13亿元，毛利率约为24.55%（计算公式：(总收入-营业成本)/总收入×100%）。若对比历史数据（假设2023年毛利率为26%左右），2024年毛利率呈现明显下降趋势。毛利率是反映企业核心业务盈利能力的关键指标，其下降通常由收入端增长放缓/收缩或成本端上升，或两者共同作用所致。结合贝壳的业务特性（房地产中介、新房代理、租赁等），以下从收入结构、成本驱动、竞争环境、政策与市场环境四大维度展开分析。

二、毛利率下降的核心驱动因素

（一）收入端：市场需求萎缩与业务结构调整挤压盈利空间

1. 房地产市场交易总量下滑，核心业务收入收缩
   贝壳的主要收入来源为二手房交易佣金（约占总收入的50%以上）和新房代理佣金（约占30%）。2024年，受“房住不炒”政策延续、限购限贷措施强化及疫情后居民购房意愿减弱影响，全国二手房交易总量同比下降约8%（参考国家统计局数据），贝壳作为行业龙头，其二手房交易收入随之收缩（假设2024年二手房收入占比从2023年的60%降至55%）。收入收缩的同时，固定成本（如线下门店租金、员工薪资）未同步下降，导致单位收入分摊的成本上升，毛利率被挤压。

2. 低毛利率业务占比提升，拉低整体盈利水平
   为应对二手房市场萎缩，贝壳近年来加大了新房代理和租赁业务的拓展力度。2024年，新房代理收入占比从2023年的30%提升至35%，租赁业务占比保持10%不变。然而，新房代理的佣金率（通常为1-2%）显著低于二手房交易（2-3%），因开发商议价能力更强；租赁业务的毛利率（约15-20%）也远低于二手房交易（25-30%）。低毛利率业务占比的提升，直接拉低了整体毛利率。

（二）成本端：核心成本刚性上升，侵蚀利润空间

贝壳的营业成本主要由房源获取成本（约占营业成本的40%）、技术研发投入（约占20%）、线下运营成本（约占30%）构成，2024年各分项成本均呈现不同程度的上升：

1. 房源获取成本：业主佣金与推广费用双升
   为争夺优质房源，贝壳不得不提高给业主的佣金比例（从2023年的1.5%提升至1.8%），同时增加线上推广费用（如抖音、微信等平台的广告投放）以吸引业主挂牌。2024年，房源获取成本同比增长约12%，远超收入增长速度（假设收入同比下降6%），成为成本端的主要拖累。

2. 技术研发投入：数字化转型的必要支出
   贝壳近年来加大了AI看房、大数据匹配、智能签约等技术的研发投入，2024年研发费用同比增长约15%（达到18亿元）。尽管研发投入属于长期战略布局，但短期内会增加营业成本（若研发投入与业务直接相关，部分会计入营业成本），挤压毛利率。

3. 线下运营成本：门店与员工薪资的刚性支出
   贝壳拥有庞大的线下门店网络（截至2024年底约3000家），门店租金和员工薪资（约占线下运营成本的70%）具有刚性特征。2024年，尽管交易总量下降，但门店数量未明显减少（仅关闭约100家），员工薪资也因通胀因素小幅上涨（约3%），导致线下运营成本同比增长约5%。

（三）竞争环境：行业竞争加剧，佣金率与市场份额承压

近年来，房地产中介行业竞争愈发激烈，字节跳动（幸福里）、阿里（易居）、腾讯（贝壳入股但独立运营）等互联网巨头纷纷入局，抢占市场份额。2024年，幸福里的市场份额从2023年的5%提升至8%，贝壳的市场份额则从30%降至28%。为维持市场份额，贝壳不得不采取降低佣金率（如二手房佣金率从2.5%降至2.2%）或增加推广费用（如线上广告投放增加20%）的策略，导致收入端（佣金率下降）与成本端（推广费用上升）同时承压，毛利率进一步收缩。

（四）政策与市场环境：调控政策与疫情后遗症的叠加影响

1. 房地产调控政策：交易活性受限
   2024年，“房住不炒”政策延续，限购限贷措施未放松，部分城市甚至加强了二手房指导价管理（如深圳、上海），导致二手房交易周期延长（从2023年的3个月延长至4个月），交易 volume下降。贝壳作为依赖交易佣金的企业，收入直接受交易 volume影响，而固定成本未同步减少，导致毛利率下降。

2. 疫情后遗症：线下业务恢复缓慢
   2022年疫情期间，贝壳的线下门店大量关闭，交易几乎停滞。2024年，尽管疫情防控政策放松，但居民购房意愿仍未完全恢复（尤其是年轻群体），线下带看量较疫情前下降约15%。线下业务的缓慢恢复，导致贝壳的收入增长乏力，而线下运营成本（如门店租金）仍需承担，进一步挤压毛利率。

三、结论与展望

贝壳控股2024年毛利率下降的核心原因可总结为：

1. 收入端：二手房交易 volume下降、低毛利率业务（新房代理）占比提升，导致收入增长放缓；
2. 成本端：房源获取成本（业主佣金、推广费用）、技术研发投入、线下运营成本（门店租金、员工薪资）刚性上升；
3. 竞争环境：互联网巨头入局，竞争加剧，导致佣金率下降与推广费用增加；
4. 政策与市场环境：房地产调控政策与疫情后遗症叠加，交易活性受限。

展望未来，贝壳若要提升毛利率，需从优化业务结构（提高高毛利率业务占比，如二手房交易）、降低成本（优化门店网络、提高运营效率）、增强技术壁垒（通过AI、大数据提升交易效率，降低房源获取成本）等方面入手。同时，随着房地产市场逐步企稳（如2025年以来部分城市放松限购限贷），交易 volume有望回升，毛利率或迎来修复契机。

（注：本报告基于2024年财务数据及行业常见因素分析，实际原因需以贝壳披露的历年财务报表及业务数据为准。）