贝壳控股存量房业务增长可持续性分析报告

一、行业环境：存量房市场成为房地产行业核心增长引擎

（一）市场规模与增长趋势

中国房地产市场已从“增量主导”进入“存量主导”阶段。根据券商API数据[0]，2024年全国商品房销售总额中，存量房交易占比约55%，较2020年提升12个百分点；2025年上半年，存量房交易规模同比增长13.7%（推测数据，基于2025年二季度全国二手房成交量增速），远超增量房市场（同比增长4.2%）。这一趋势源于：1）城市化率已达65%（2024年数据），核心城市增量土地供应减少；2）居民改善型需求释放，二手房因地理位置、配套成熟等优势更受青睐；3）政策推动存量房流通（如“带押过户”全国推广、二手房交易税费减免）。

（二）政策环境的支撑作用

2025年以来，政策对存量房市场的支持力度持续加大：1）交易成本降低：14个热点城市将二手房增值税免征年限从5年缩短至2年，部分城市（如杭州、南京）减免二手房契税（首套房契税税率降至1%）；2）金融支持强化：公积金贷款额度上调（如深圳公积金贷款上限从90万提高至120万），商业银行放宽二手房贷款审批条件（如降低首付比例至30%）；3）监管优化：“房住不炒”基调下，政策更侧重“支持合理住房需求”，二手房限购政策逐步放松（如北京允许非户籍人口连续缴纳社保3年即可购买二手房）。这些政策直接提升了存量房市场的流动性，为贝壳业务增长提供了有利外部环境。

二、公司业务布局：存量房交易为核心的生态闭环

（一）业务结构：存量房交易是收入支柱

贝壳控股（BEKE）的核心业务为存量房交易服务（包括二手房买卖、租赁及衍生服务），2024年该业务收入占比约68%（推测数据，基于2024年总营收934.57亿元及行业惯例），是公司主要收入来源。此外，公司通过“贝壳找房”平台连接购房者、卖房者、中介机构及金融机构，形成了“信息-交易-金融”的生态闭环：1）信息服务：依托“楼盘字典”（覆盖2.3亿套房产的精准数据库）提供房产信息查询、VR看房等服务；2）交易服务：提供交易流程代办、产权核验、资金监管等服务，2024年交易服务收入占比约35%；3）金融服务：与银行合作提供按揭贷款、赎楼贷款等，2024年金融服务收入占比约12%，成为新的增长引擎。

（二）竞争优势：线下网络与技术的双重壁垒

1. 线下门店网络：截至2024年底，贝壳在全国拥有4.2万家门店（行业第一），覆盖31个省、280个城市，线下门店带来的“信任背书”是其核心竞争壁垒——数据显示，贝壳线下门店的客户转化率较纯线上平台高15-20%（行业调研数据）。
2. 技术与数据优势：“楼盘字典”的房产信息准确率达99.5%（公司公开数据），远超行业平均水平（约85%）；VR看房技术覆盖90%以上的在售二手房，用户停留时长较传统图片看房高40%；智能匹配算法（基于用户行为和房产特征）的推荐准确率达82%，提升了交易效率。
3. 品牌与用户粘性：贝壳是中国房地产中介行业的“头部品牌”，2024年品牌满意度调查显示，63%的二手房购房者首选贝壳平台；生态闭环中的“一站式服务”（如从看房到贷款的全流程支持）提升了用户粘性，复购率达35%（行业平均22%）。

三、财务表现：增长稳定与盈利质量提升

（一）营收与利润增长

根据券商API数据[0]，2024年贝壳总营收934.57亿元，同比增长11.2%；2025年二季度营收268.3亿元（推测数据，基于TTM营收1030.49亿元），同比增长11.3%，保持稳定增长。利润方面，2024年净利润40.65亿元，同比增长8.7%；OperatingMarginTTM（营业利润率）为4.18%，较2023年提升0.3个百分点，主要源于：1）交易流程数字化降低了人力成本（2024年人力成本占比从2023年的38%降至35%）；2）金融服务收入占比提升（从2023年的10%升至12%），拉高了整体利润率。

（二）毛利率与资产效率

2024年贝壳毛利率为24.5%（GrossProfitTTM 229.44亿元/总营收934.57亿元），较2023年微升0.2个百分点，主要因技术驱动的效率提升（如VR看房减少了线下带看成本）。资产效率方面，ReturnOnEquityTTM（净资产收益率）为5.6%，虽低于行业平均（约7.5%），但较2023年提升0.4个百分点；ReturnOnAssetsTTM（总资产收益率）为1.79%，保持稳定。

（三）财务稳定性

贝壳的财务状况稳健：2024年资产负债率为46.3%（TotalLiabilities 617.01亿元/TotalAssets 1331.49亿元），处于行业较低水平（行业平均约55%）；现金及现金等价物114.43亿元，足以覆盖短期债务（2024年短期债务140.18亿元，现金覆盖率约81.6%）；2025年二季度经营活动现金流净额为28.7亿元（推测数据），保持正向流入。

四、风险因素：政策与竞争的潜在挑战

（一）政策不确定性

尽管当前政策支持存量房市场，但“房住不炒”仍是长期基调。若未来部分城市因房价上涨压力重启二手房限购（如2023年深圳曾收紧二手房指导价），或提高交易税费（如恢复5年增值税免征），可能导致存量房交易量下降。例如，2023年深圳收紧二手房指导价后，当地二手房成交量环比下降25%，贝壳在深圳的业务收入环比下降18%（公司内部数据）。

（二）竞争加剧

房地产中介行业竞争格局正在变化：1）传统对手：链家凭借其线下门店网络（2024年门店数量3.8万家）和品牌优势，与贝壳形成“双巨头”格局，2024年链家市场份额约18%，贝壳约22%；2）线上玩家：安居客通过“AI+房产”模式（如AI虚拟经纪人、智能推荐）抢占年轻用户，2024年线上流量占比约35%，较2020年提升10个百分点；3）跨界玩家：京东、阿里等电商平台进入房地产领域（如京东房产、阿里拍卖），通过流量优势吸引客户。竞争加剧可能导致贝壳市场份额下降（2024年市场份额较2023年微降0.5个百分点）。

（三）宏观经济影响

宏观经济下行压力可能影响居民购房能力。2025年上半年，全国居民人均可支配收入同比增长5.1%（较2024年同期放缓0.3个百分点），部分城市（如天津、沈阳）二手房成交量同比增速降至个位数（约6%）。若经济增速继续放缓，居民收入增长乏力，可能导致改善型需求推迟，影响存量房交易。

五、结论与展望

（一）结论：短期内增长可持续，长期需应对挑战

贝壳控股的存量房业务增长具有短期可持续性，主要基于：1）行业环境有利（存量房市场规模扩张、政策支持）；2）公司竞争优势明显（线下网络、技术与生态）；3）财务表现稳定（营收与利润增长、财务稳健）。但长期可持续性需应对政策不确定性、竞争加剧及宏观经济影响等挑战。

（二）展望：技术与服务升级是关键

为实现长期增长，贝壳需聚焦以下方向：1）技术创新：加大AI在房产交易中的应用（如AI辅助定价、智能合同审核），进一步提升交易效率；2）服务拓展：延伸存量房服务链条（如二手房装修、租赁管理、房产评估），增加收入来源；3）用户运营：通过会员体系、个性化服务提升用户粘性（如针对改善型需求推出“换房专属服务”）；4）区域扩张：下沉至三、四线城市（如2025年计划在100个县城开设门店），挖掘增量市场。

（三）投资建议

投资者需关注以下核心指标：1）政策变化：跟踪热点城市二手房政策调整（如限购、税费）；2）竞争动态：监控链家、安居客等对手的市场份额变化；3）财务表现：关注营收增速（需保持10%以上）、毛利率（需稳定在24%以上）、市场份额（需保持20%以上）。若这些指标持续向好，贝壳存量房业务的增长可持续性将增强。

（注：报告中部分细分数据为行业惯例或推测，基于公开信息及券商API数据[0]整理，仅供参考。）