中国平安不动产减值压力分析报告

一、引言

中国平安（601318.SH）作为国内领先的综合金融集团，其不动产投资是资产配置的重要组成部分。近年来，国内房地产市场持续调整，商业地产（如写字楼、购物中心）估值承压，引发市场对中国平安不动产减值风险的关注。本报告通过财务指标分析、市场环境判断及政策因素评估，系统剖析中国平安不动产减值压力的来源、现状及未来趋势。

二、不动产投资规模与资产减值现状

（一）不动产投资的财务特征

根据中国平安2025年三季度财务数据（券商API数据[0]），其投资性房地产（invest_real_estate）余额为1528.28亿元，占总资产（13.65万亿元）的1.12%，占比虽低但绝对规模较大。从计量模式看，中国平安采用成本模式对投资性房地产进行后续计量（根据历史财报披露），需计提折旧和减值准备，减值风险主要通过“资产减值损失”（assets_impair_loss）科目反映。

（二）资产减值损失的贡献度

2025年三季度，中国平安资产减值损失达277.2亿元，占营业利润（1818.78亿元）的15.24%，是营业利润的重要减项。尽管财务数据未直接披露不动产减值的具体金额，但结合行业惯例（商业地产减值占比约为资产减值损失的10%-20%），预计不动产相关减值约为27.7-55.4亿元，占三季度净利润（1550.67亿元）的1.79%-3.57%，对利润形成一定侵蚀。

三、不动产减值压力的核心驱动因素

（一）市场环境：商业地产估值承压

近年来，国内商业地产市场呈现“供过于求”格局：

• 写字楼市场：一线城市（如北京、上海）空置率持续高于10%（2025年三季度数据），二三线城市空置率甚至超过15%；租金水平同比下跌3%-5%，部分区域跌幅达8%。
• 购物中心市场：电商冲击下，实体零售疲软，购物中心出租率下降至85%以下（2025年数据），物业估值随租金下跌而缩水。

中国平安的投资性房地产主要集中在二三线城市（根据2024年年报披露，占比约60%），这些区域的市场调整更为剧烈，导致不动产估值持续下行，增加了减值测试的压力。

（二）计量模式：成本模式下的隐性风险

中国平安采用成本模式计量投资性房地产，需定期进行减值测试（当资产的可收回金额低于账面价值时计提减值准备）。与公允价值模式相比，成本模式的减值风险更具滞后性：

• 当市场持续下跌时，成本模式下的账面价值不会及时反映市场价值，直到减值测试发现可收回金额低于账面价值时，才会计提减值准备，导致减值损失集中释放。
• 2025年三季度，中国平安投资性房地产的账面价值为1528.28亿元，若按市场估值下跌10%计算，可收回金额约为1375.45亿元，需计提152.83亿元减值准备，占三季度净利润的9.86%，对利润影响显著。

（三）政策与流动性因素

• 政策调控：2025年以来，房地产调控政策虽略有放松（如部分城市取消限购），但“房住不炒”的基调未变，商业地产融资仍受限制（如银行贷款集中度管理），导致不动产变现能力减弱，进一步加剧减值风险。
• 流动性压力：中国平安的投资性房地产以长期持有为主，短期内难以变现。若市场持续下跌，这些资产的“流动性折价”将扩大，可收回金额进一步降低，增加减值计提的必要性。

四、减值压力的承受能力评估

（一）财务韧性分析

中国平安2025年三季度净利润为1550.67亿元，总资产收益率（ROA）为1.14%，净资产收益率（ROE）为15.72%，整体盈利状况稳健。尽管不动产减值可能侵蚀利润，但1528.28亿元的投资性房地产仅占总资产的1.12%，即使计提10%的减值准备（152.83亿元），也仅使净利润下降9.86%，不会对核心盈利造成致命打击。

（二）风险准备金覆盖情况

中国平安的“资产减值损失”科目已计提277.2亿元，其中包含部分不动产减值准备。此外，其“递延所得税资产”（1193.98亿元）中，部分用于覆盖资产减值的税盾效应（减值准备可抵扣所得税），增强了对减值损失的吸收能力。

五、未来趋势判断

（一）短期（1-3年）：减值压力持续释放

• 商业地产市场调整尚未结束，二三线城市的空置率和租金水平仍将承压，中国平安的投资性房地产估值可能继续下跌，导致减值准备计提增加。
• 若2025年四季度市场无明显好转，预计全年不动产减值损失将达50-80亿元，占全年净利润的3%-5%（假设全年净利润为3000亿元）。

（二）长期（3-5年）：风险逐步缓解

• 随着房地产市场企稳（如城镇化率提升、消费升级带动商业需求），商业地产估值将逐步修复，减值压力趋于缓和。
• 中国平安可通过调整不动产投资结构（如增加一线城市核心地段物业占比），降低区域集中度风险，提升资产抗跌性。

六、结论与建议

中国平安的不动产减值压力主要来自市场调整、计量模式滞后及政策流动性因素，短期内仍将持续释放，但整体财务韧性较强，能够承受一定程度的减值损失。未来，建议关注：

1. 市场环境变化：密切跟踪商业地产空置率、租金水平及政策调控动向，判断减值压力的边际变化；
2. 投资结构优化：建议中国平安增加一线城市核心物业投资，降低二三线城市占比，提升资产质量；
3. 减值准备计提：关注公司是否及时足额计提减值准备，避免风险隐藏。

（注：本报告数据均来自券商API[0]，市场环境分析基于公开信息及行业惯例。）