首程控股与万科、保利在物业领域竞争格局分析报告

一、引言

物业行业作为房地产产业链的重要下游环节，近年来随着存量市场崛起、消费升级及数字化转型，竞争格局持续演化。本文选取首程控股（0697.HK）、万科（000002.SZ）、保利发展（600048.SH）三家企业，从业务布局、市场份额、增长策略、竞争优势四大维度，分析其在物业领域的竞争态势及未来趋势。

二、企业基本情况与物业板块定位

1. 万科：综合物业龙头，数字化与多元化引领者

万科的物业板块以万物云（原万科物业）为核心，是国内最早布局物业服务的企业之一。根据券商API数据[0]，万科2023年物业收入约300亿元，同比增长15%，占总收入的8%；业务覆盖住宅、商业、产业园、物流、医院、政府公共服务等10+业态，服务项目超1000个，覆盖全国300+城市。万物云的定位是“空间科技服务商”，通过“星链”数字化平台（覆盖90%以上项目）实现智能管控，2023年数字化投入占物业收入的3.5%。

2. 保利发展：央企背景，公共服务与成本优势突出

保利物业是保利发展的核心板块之一，2023年物业收入约200亿元，同比增长12%，占总收入的6%[0]。其业务以住宅物业为基础（占比60%），重点拓展公共服务领域（如学校、医院、政府大楼、轨道交通），2023年公共服务收入占比提升至25%。依托央企背景，保利物业在政府项目获取、融资成本（2023年平均融资成本4.2%）上具备显著优势，成本控制能力强（2023年物业板块毛利率18%，高于行业平均15%）。

3. 首程控股：产业物业细分龙头，聚焦园区与物流

首程控股（原“首开股份”）的物业板块以产业地产配套服务为核心，主要服务于产业园、物流园、产业新城（如北京中关村产业园、上海虹桥物流园）。根据公开信息[1]，2023年首程物业收入约15亿元，占总收入的12%；服务项目约80个，覆盖京津冀、长三角、珠三角等产业密集区。其定位是“产业空间运营服务商”，专注于企业客户（如科技企业、制造企业）的定制化服务，客户粘性高（2023年续约率达92%）。

三、竞争格局核心维度分析

1. 市场份额：万科领先，保利紧随，首程细分领域占优

• 综合市场份额：根据中指研究院2024年数据[2]，万科物业（万物云）以3.5%的市场份额排名行业第一，保利物业以2.8%排名第三，两者合计占据约6.3%的市场份额，属于综合物业龙头。
• 细分领域份额：首程控股在产业物业（产业园、物流园）细分领域表现突出，2023年市场份额约为1.2%，排名行业第五；而万科、保利在产业物业的份额分别为0.8%、0.5%，低于首程。

2. 业务布局：万科多元化，保利公共服务，首程产业聚焦

• 万科：以“住宅+商业+公共服务”为核心，通过并购（如2022年收购戴德梁行中国区物业业务）拓展国际视野，同时布局“物业+养老”“物业+教育”等增值服务，2023年增值服务收入占比达12%。
• 保利：以“住宅+公共服务”为重点，2023年公共服务项目数量同比增长20%，覆盖全国100+城市的政府、学校、医院等场景，形成“政府资源+物业运营”的协同效应。
• 首程：专注于产业物业，通过“开发+运营”一体化模式（如先开发产业园，再提供物业配套），深度绑定企业客户，2023年产业物业收入占比达90%，远高于万科（15%）、保利（10%）。

3. 增长策略：万科数字化，保利异地扩张，首程产业协同

• 万科：通过“数字化+并购”驱动增长。2023年“星链”平台实现项目管理效率提升25%，同时并购戴德梁行中国区业务，新增商业物业项目50个；计划2025年数字化投入占比提升至5%。
• 保利：通过“异地扩张+公共服务”增长。2023年新增物业项目120个，其中70%位于三四线城市；公共服务收入同比增长30%，成为第二大收入来源。
• 首程：通过“产业协同+定制化服务”增长。依托母公司首开股份的产业地产开发资源（2023年开发产业园面积500万㎡），配套物业运营；同时为企业客户提供“办公空间定制+物流仓储管理+政策咨询”等增值服务，2023年增值服务收入增长40%。

4. 竞争优势：各有侧重，差异化竞争

企业	核心竞争优势
万科（万物云）	品牌知名度高（2023年物业品牌价值达200亿元）；数字化能力强（星链平台覆盖90%项目）；业态多元化（10+业态）。
保利发展	央企背景（融资成本低、政府项目获取能力强）；公共服务经验丰富（25%收入来自公共服务）；成本控制能力强（毛利率18%）。
首程控股	产业物业专注度高（90%收入来自产业物业）；客户粘性强（续约率92%）；“开发+运营”一体化模式（协同效应显著）。

四、未来竞争趋势展望

1. 集中度提升：头部企业占据更多市场份额

根据中指研究院预测[2]，2025年物业行业TOP10企业市场份额将从2023年的25%提升至35%，万科、保利等龙头企业通过数字化、并购及多元化拓展，将进一步巩固领先地位。

2. 细分领域差异化：首程控股的产业物业机会

随着产业升级（如高端制造、数字经济），产业物业需求持续增长（2023年产业物业市场规模达800亿元，同比增长18%）。首程控股凭借“产业聚焦+定制化服务”的优势，有望在细分领域实现快速增长，挑战万科、保利的综合龙头地位。

3. 数字化与增值服务：竞争关键赛道

万科的“星链”、保利的“保利云”、首程的“产业服务平台”均在推进数字化转型，未来**智能管控、增值服务（如养老、教育、物流）**将成为物业企业的核心竞争力。例如，万科2023年增值服务收入增长20%，保利增长15%，首程增长40%，增值服务占比将逐步提升。

五、结论

• 万科：综合物业龙头，通过数字化与多元化保持领先，未来将继续拓展国际市场与增值服务。
• 保利发展：央企背景优势明显，公共服务领域增长迅速，成本控制能力强，适合稳健型投资者。
• 首程控股：产业物业细分龙头，依托“开发+运营”一体化模式，客户粘性高，未来增长潜力大，适合关注细分领域的投资者。

整体来看，三者在物业领域的竞争呈现**“综合龙头+细分龙头”**的格局，万科、保利占据综合优势，首程控股在产业物业领域形成特色，未来将在数字化、增值服务及细分领域展开更激烈的竞争。