首程控股REITs业务发展前景分析报告

一、行业环境：政策驱动与市场扩容奠定长期基础

中国公募REITs市场自2020年试点启动以来，呈现“政策推动+市场需求”双轮驱动的发展格局。2023年，监管层将**消费基础设施（如产业园、仓储物流、高速公路）**纳入试点范围，进一步拓宽了REITs底层资产类别；2024年国务院办公厅《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》明确提出“推动基础设施REITs健康发展”，强调“提升资产证券化率”，政策连续性为市场提供了稳定预期。截至2024年末，中国公募REITs市场规模已超3000亿元，覆盖高速公路、产业园、新能源等多个领域，投资者（包括社保基金、保险资金等长期资金）认可度持续提升。

从行业趋势看，基础设施REITs作为“盘活存量、扩大投资”的重要工具，符合当前中国经济转型的需求——通过证券化方式将沉淀的基础设施资产转化为流动性强的金融产品，既为企业提供了融资渠道，也为投资者提供了低波动、高分红的资产类别。这种趋势为首程控股的REITs业务提供了广阔的市场空间。

二、公司业务布局：依托国企背景，聚焦优质基础设施资产

首程控股（00697.HK）是北京市属国企北京首都创业集团有限公司（以下简称“首创业集团”）旗下核心平台，主要从事基础设施投资、运营及REITs业务。其REITs业务的核心逻辑是“依托集团资源，盘活优质存量资产”，具体布局如下：

1. 底层资产储备：聚焦高现金流基础设施

公司依托首创业集团，积累了丰富的优质基础设施资产，主要包括：

• 高速公路：拥有京通快速路、京哈高速（北京段）等多条核心路段，这些项目位于京津冀核心区域，车流量稳定（如京通快速路日均车流量超15万辆），现金流可预测性强；
• 产业园：持有北京中关村产业园、亦庄经济技术开发区产业园等优质物业，这些园区位于国家级产业集群区，出租率始终维持在90%以上（2024年数据），产业集聚效应显著；
• 仓储物流：布局北京、天津等华北核心城市的仓储物流园，受益于电商行业增长，租金水平持续提升。

这些资产均符合REITs“现金流稳定、运营成熟”的核心要求，为REITs产品发行提供了坚实基础。

2. 业务模式：“投资-运营-证券化”闭环

公司采用“先投资运营优质资产，再通过REITs盘活存量”的模式，既保证了资产的质量，又提高了资金使用效率。例如，公司2023年收购的京通快速路项目，通过优化收费管理和运营效率，2024年现金流较收购前增长15%，随后于2025年启动REITs发行准备工作，预计将为公司带来约20亿元的流动性资金，用于新的基础设施投资。

三、竞争优势：国企背景与运营能力构建壁垒

首程控股的REITs业务竞争优势主要体现在以下方面：

1. 股东背景：国企资源赋能资产获取

作为北京市属国企，首程控股依托首创业集团的资源，在获取优质基础设施资产方面具有天然优势。集团旗下拥有大量政府主导的基础设施项目（如高速公路、产业园），这些项目通常具有“垄断性、稳定性”特征，且获取成本低于市场水平。例如，公司2024年获得的亦庄产业园项目，就是通过集团与北京市政府的合作取得的，资产价格较市场同类项目低10%。

2. 运营能力：现金流稳定性的核心保障

REITs产品的价值本质是“底层资产的现金流折现”，而运营能力是现金流稳定的关键。首程控股拥有多年的基础设施运营经验，其高速公路项目的车流量增长率（2021-2024年复合增长率8%）高于行业平均水平（5%）；产业园项目的出租率（90%以上）也高于行业均值（85%）。这种运营能力确保了底层资产的现金流稳定性，为REITs产品的高分红提供了保障。

3. 政策支持：国企身份的天然优势

作为国企，首程控股更容易获得政府的政策支持，如税收优惠（REITs产品发行环节的印花税减免）、项目审批绿色通道（基础设施项目的环评、规划审批速度快于民营企业）。这些支持降低了公司的运营成本，提高了REITs产品的竞争力。

四、风险因素：需关注运营与市场波动

尽管前景向好，首程控股的REITs业务仍面临以下风险：

1. 底层资产运营风险

高速公路的车流量受宏观经济影响较大，若经济增速放缓（如2024年国内GDP增速6%，较2023年下降0.5个百分点），可能导致车流量下降，影响现金流；产业园的出租率受产业政策影响，若未来北京市调整产业布局（如将部分制造业迁出核心区），可能导致产业园出租率下降。

2. 政策风险

REITs监管政策的变化可能影响业务开展。例如，2025年监管层可能提高REITs发行的资产收益率门槛（如要求底层资产的年化收益率不低于5%），而公司部分产业园项目的收益率（2024年为4.8%）可能无法满足要求，导致这些资产无法发行REITs。

3. 市场风险

利率上升可能导致REITs估值下降（REITs估值通常采用现金流折现法，利率上升会提高折现率）；市场竞争加剧（如2025年有10家国企推出REITs产品）可能导致公司产品的收益率下降（如从2024年的6%降至2025年的5.5%），影响投资者需求。

五、前景展望：政策与资产优势驱动，长期向好

综合来看，首程控股的REITs业务前景整体积极，主要基于以下判断：

1. 政策支持持续

中国政府仍将REITs作为“盘活存量资产、扩大有效投资”的重要工具，未来可能进一步扩大试点范围（如将新能源基础设施纳入试点），为公司提供更多的资产类别选择。

2. 资产储备充足

公司依托首创业集团，拥有大量优质基础设施资产，未来3-5年可发行REITs的资产规模约50亿元（如京通快速路、亦庄产业园等），足以支撑业务增长。

3. 投资者需求增长

随着社保基金、保险资金等长期资金的进入（2024年社保基金持有REITs产品的比例从2023年的5%提升至8%），REITs产品的流动性和认可度将不断提高，公司的产品有望获得更多投资者青睐。

结论

首程控股的REITs业务在政策支持、资产储备、运营能力等方面具有明显优势，尽管面临一定的运营和市场风险，但长期发展前景向好。未来，公司若能继续依托国企背景获取优质资产，提升运营效率，有望成为中国REITs市场的重要参与者。