2025年住房可负担性：小幅改善被持续的首付障碍抵消

2025年12月30日CNBC报告[1]揭示了美国住房可负担性的复杂局面：尽管由于抵押贷款利率下降和供应增加，房价变得略有可及，但储蓄首付仍然是购房者的主要障碍。Realtor.com的数据显示，典型购房者现在需要大约7年时间才能积累足够的标准首付，这比2022年峰值的12年（2022年6月为18.3年）有所改善，但仍是疫情前标准的两倍[2]。2025年第三季度，典型首付金额为30,400美元——远高于疫情前（2019年第三季度）的13,900美元[2]。

抵押贷款利率是可负担性小幅改善的关键因素：Mortgage News Daily报告称，截至发布日，30年期固定利率平均为6.19%，与Forbes Advisor同期的6.17%数据一致[3][4]。这些利率低于2025年大部分时间的7%以上水平，但与疫情前标准相比仍处于高位[4]。预测显示，由于美联储降息之外的更广泛债券市场动态，2026年利率将维持在6.3%左右——过高以至于无法推动显著的可负担性改善[6]。

住房供应同比增长12%，减少了竞争和价格上行压力，但活跃房源仍比疫情前水平低6%[1]。区域差异存在，像圣安东尼奥这样的市场显示出更短的首付储蓄周期，表明美国各地的可负担性不均衡[5]。

1. 首付障碍对首次购房者影响更大
   ：7年储蓄周期加上30,400美元的典型首付金额，尽管可负担性略有提升，但仍对首次购房者构成重大进入障碍。
2. 抵押贷款利率与美联储政策不一致
   ：尽管美联储已降息，但抵押贷款利率并未成比例下降，突显了债券市场动态对长期利率的影响超过美联储直接政策。
3. 区域可负担性差距持续存在
   ：全国7年平均水平掩盖了差异，高成本市场的储蓄周期可能比报告的更长。
4. 首付援助的政策相关性
   ：当前与疫情前首付标准之间的差距增加了对首付援助计划的需求，这些计划已被确定为2026年购房者的关键[7]。

• 风险
  ：
  • 延长的首付储蓄周期可能推迟数百万人的住房拥有权，尤其是年轻购房者。
  • 2026年抵押贷款利率停滞（预测约6.3%）可能限制进一步的可负担性改善。
  • 区域差异可能恶化，高成本市场变得越来越难以进入。
• 机遇
  ：
  • 住房供应的持续增长可能进一步减轻价格压力。
  • 首付援助计划的扩展可能缓解首次购房者的障碍[7]。

• 疫情前（2020年前）首付储蓄周期约为3-4年。
• 2022年峰值：由于7%以上的抵押贷款利率和创纪录的房价，2022年6月需要18.3年才能储蓄首付。
• 截至2025年12月30日的30年期固定抵押贷款利率：约6.17-6.19%[3][4]。
• 活跃房源同比增长12%，但比疫情前水平低6%[1]。