金科股份1470亿债务重整完成 国资"产业+金融"模式的房企纾困启示

金科股份于2025年12月正式完成司法重整，以1470亿元的化解规模创下房地产行业历史最大重整纪录[1]。这一案例不仅是企业自身的"脱困之战"，更标志着房地产行业风险化解进入新阶段。金科重整涉及8400家债权人，是重庆市规模最大的重整案，历时两年半完成全部执行工作[1]。重整方案采用"现金+股票+信托受益权"的综合清偿模式，26.28亿元重整投资款全额到账，52.94亿股资本公积转增股票完成划转[1]。

是金科重整成功的首要因素。重庆市委、市政府高度重视，专门成立工作专班，联动法院、监管部门开展系统性指导，为重整推进提供了关键保障[1]。这种政府主导的模式有效协调了各方利益诉求，降低了重整过程中的交易成本和不确定性。

构成重整的关键支撑。重整引入了上海品器联合体、中国长城资产、四川发展证券基金等产业投资人，不仅注入增量资金，更将在资源整合、管理赋能等方面形成协同效应[1]。新管理团队汇聚了招商银行原行长马蔚华任名誉董事长、地产老人郭伟担任董事长兼总裁、冯仑出任专家顾问委员会委员等业界资深人士[2]。这种"国资+产业+金融"三位一体的模式，为企业注入了信用背书和专业能力。

平衡了各方利益。重整方案中明确安排部分资金定向用于"保交楼"，2025年1-11月金科已完成1.43万万套住宅及商业项目交付，交付面积达220万平方米[1]。这一安排既保障了民生权益，又为企业重建信任奠定了基础。

**从"以时间换空间"到"以削债换新生"**的化债思路转变具有普遍借鉴价值。中指研究院数据显示，截至2025年12月，已有21家出险房企完成或获批债务重组、重整，累计化解债务规模达1.2万亿元[1]。多数企业境外债重组削减比例超过50%，龙光等企业甚至达到70%[1]。这种实打实的债务削减为企业资产负债表的修复奠定了关键基础。

为不同资质房企提供了范本参考。融创选择市场化协商路径，成为大型房企中首个实现境外债基本"清零"的企业，通过全额债转股方案获得98.5%的债权人支持[1]。金科则选择司法重整路径，以国资主导的"产业+金融"模式化解债务[1]。两种路径各有优势，为不同债务结构和资质条件的出险房企提供了可借鉴的选择。

成为出险房企的共同选择。金科明确将聚焦代建、物业、资产管理等领域，规划了投资管理、开发服务、运营管理、特殊资产四大业务板块，提出"科技驱动"的转型定位[1][2]。融创同样聚焦代建、物业、资产管理等轻资产业务[1]。这类业务无需大规模资本投入，可充分复用企业既有的产品力、团队经验与管理标准，逐步恢复"造血"能力。

有效保障了项目层面资金供给。全国"白名单"项目贷款审批金额已超过7万亿元，通过项目维度筛选，精准支持具备一定完工基础和资产质量的项目，并有效将项目与房企集团整体债务风险切割[3]。这一机制既保障了资金安全，又确保了项目顺利推进。

成为盘活问题项目的有效模式。AMC通过债务重组、资产整合和流动性支持，化解复杂债权关系；代建企业则以专业操盘能力，保障项目建设质量和交付效率[3]。这种模式推动了不少原本停滞的项目实现从"纾困盘"向"热销盘"的转变。

降低了增量资金的风险顾虑。在破产程序中，新借资金必须用于全体债权人共同利益，但其清偿顺序优于普通债权，有效降低了增量资金的风险顾虑[3]。这一制度安排使得部分原本因抵押瑕疵、债权复杂而难以获得融资的项目得以重新启动。

尽管债务重整取得重大进展，但房企仍面临可持续经营的挑战。金科2022-2024年连续三年扣非净利润为负，期末净资产为负，即便成功申请撤销重整相关的退市风险警示，仍可能因持续经营能力问题被叠加实施其他风险警示[1]。融创2025年前11个月销售额为338.9亿元，上半年收入同比减少41.7%，尚未摆脱亏损状态[1]。

中指研究院企业研究总监刘水指出，债务重组解决了"存量"问题，企业未来的健康发展最终要靠自身的"造血"能力，市场销售回暖与经营模式升级才是关键[1]。这既需要房企主动找准转型方向，在轻资产运营、存量资产盘活、新赛道探索等方面持续发力，也离不开市场环境的逐步优化，包括融资协调机制"白名单"的持续赋能、去库存政策的落地见效，以及AMC等专业机构的深度参与。

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[1] 新浪财经 - “1.2万亿化债背后：房企从’债务清零’到’可持续经营’的闯关之路” (https://finance.sina.com.cn/stock/relnews/hk/2025-12-29/doc-inhemiuu8069606.shtml)

[2] 新浪财经 - “*ST金科完成千亿债务重整，新团队面临退市风险考验” (https://finance.sina.com.cn/roll/2025-12-30/doc-inhepszw4293161.shtml)

[3] 证券时报 - “攻坚克难房地产行业全力推进保交楼” (https://www.stcn.com/article/detail/3552597.html)