深圳保障房政策对房地产市场及REITs投资影响分析

基于搜索到的最新信息，我将为您系统分析深圳保障房政策对当地房地产市场及REITs投资的影响。

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根据深圳市政府发布的政策文件及媒体报道，"安居创业帮扶计划"于2026年1月11日正式上线实施[1][2]。

政策要素	具体内容
试点范围	安居空港花园等7个社区率先试点
扶持力度	为期三年的租金扶持
受益群体	已购买或租住在保障性住房的住户及其共同申请人（未成年子女除外）
实施主体	深圳市安居集团
后续安排	根据首批试点反馈逐步推广

该计划是深圳吸引青年人才来深发展的重要配套措施，与《关于加强青年人才来深发展服务保障的若干措施》形成政策合力，提供从"一张床"到"一间房"的安居保障[1]。

深圳作为人口规模超过2000万的一线城市，保障性住房建设承担着重要的民生保障功能。根据标普信评的报告，深圳安居集团是深圳市唯一的保障性住房专营机构，其定位具有

，政府外部支持评级为"极高"[3]。

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2025年深圳房地产市场呈现

态势，市场分化特征显著：

指标类别	数据表现
新房网签总量	37,879套（预售2.45万套+现售1.33万套）
12月二手房成交	4,941套（年内高峰）
去化周期	约10个月（全国范围内处于安全水平）
市场结构	豪宅热销与远郊冷清并存

[4][5]

深圳房地产市场呈现明显的

：

• 核心区域（福田、南山、宝安中心区）
  ：价格相对稳健，需求韧性较强
• 新兴中产区域（龙华、光明）
  ：成交活跃，但房价下降幅度较大
• 东部区域（盐田、大鹏、坪山）
  ：成交清淡，部分区域出现零成交现象
• 豪宅市场
  ：顶级项目表现抢眼，均价15-30万元/平方米，开盘即售罄

影响维度	具体分析
需求分流	保障房提供从"一张床"到"一间房"的多元化产品，对刚需商品房市场形成分流
价格锚定	保障房价格锁定为周边房价的一定折扣，对周边商品房价格形成参照
租金稳定	三年租金扶持政策有助于稳定租赁市场租金预期
人才吸引	政策组合拳增强深圳对青年人才的吸引力，长期增加住房需求基本盘

根据广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉的分析，2019年开始深圳启动补齐保障房短板工作，一般来说保障房供需周期约3年，2022年大规模供应时恰逢楼市下行，形成供需双向冲击[6]。当前阶段，保障房政策与人才引进形成联动，有助于培育内需力量。

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2025年保租房REITs市场呈现

：

特征	具体表现
首发+扩募双轮驱动	新项目上市与扩募同步推进，规模增长引擎多元化
底层资产稳健运营	出租率普遍超过95%（部分接近满租），中期收入均超2000万元
板块分化加剧	优质资产溢价明显，区位优越、运营能力突出的项目抗跌性更强

[7][8]

指标	数据表现	行业对比
平均年化分派率	稳定在4%以上	优于传统债券收益
平均单位月租金同比	+1.6%	优于行业均值-3.5%，高出5.1个百分点
整体出租率	约96%	保持高位稳定
2025年上半年派息完成率	92.8%-160.9%	分派能力持续增强

华泰证券、ICCRA统计 [7]

深圳保障房政策通过以下路径影响REITs投资价值：

┌─────────────────────────────────────────────────────────────┐
│                    政策传导机制                              │
├─────────────────────────────────────────────────────────────┤
│  深圳安居集团（AAAspc/稳定评级）                             │
│        ↓                                                     │
│  扩大保障房建设规模 → 资产储备增加 → 扩募潜力提升            │
│        ↓                                                     │
│  租金扶持政策 → 租户稳定性增强 → 现金流可预见性提高          │
│        ↓                                                     │
│  人才引进效应 → 租赁需求扩大 → 出租率保障                    │
│        ↓                                                     │
│  REITs投资价值 ↑ （分派率稳定性 + 资产增值潜力）             │
└─────────────────────────────────────────────────────────────┘

根据中信建投证券测算，2026年保租房REITs市场有望进一步提质扩容[7]：

指标	预测数据
新增上市项目数量	8-10只
新增发行规模	突破150亿元
扩募规模	超过50亿元
总市值	突破500亿元大关

香港标普全球评级预测，未来18个月我国保租房REITs规模将实现

，且具备进一步扩大的潜力[7]。

基于政策环境与市场趋势，专业机构建议聚焦三大核心主线[7][8]：

主线	投资建议
抗周期优质资产	优先选择核心城市核心区位、出租率稳定在95%以上、租金水平具备稳步提升潜力的保租房REITs
强运营能力标的	重点关注具备成熟运营体系、能够通过精细化管理提升资产出租率与租金水平的项目
扩募潜力产品	优先选择原始权益人拥有丰富优质保租房资产储备、扩募计划明确的REITs产品

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影响维度	短期（1-2年）	中长期（3-5年）
价格影响	保障房对刚需市场形成价格锚定，抑制房价上涨	人才引进带动需求，支撑市场企稳
成交量	保障房成交补充整体市场规模	存量商品房去化压力逐步缓解
区域分化	核心区与郊区差距延续	保障房布局优化可能缩小差距
市场结构	租购并举格局强化	形成商品房与保障房双轨并行格局

影响维度	评估结论
现金流稳定性	租金扶持政策增强租户粘性，现金流可预见性提高
资产稀缺性	深圳核心区位保障房资产具有稀缺性，估值支撑强
扩募空间	深圳安居集团在建项目规模庞大（截至2025年3月末主要在建项目预计总投资851.3亿元），为REITs扩募提供充足资产储备 [3]
信用支撑	深圳市国资委外部支持"极高"，主体信用等级AAAspc/稳定 [3]
配置价值	在"资产荒"逻辑下，高分红、中低风险的保租房REITs配置性价比凸显

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• 区域分化风险
  ：东部非核心区域去化压力持续，部分区域可能出现零成交
• 刚需购买力不足
  ：受薪阶层收入受到影响，制约刚需和刚改需求释放
• 保障房去化压力
  ：非核心地段保障房项目在房价下行背景下销售面临压力 [3]

• 市场偏好变化
  ：板块内部分化加剧，资产质地一般项目跌幅较大
• 底层资产分化
  ：需关注不同项目区位、运营能力的差异
• 政策执行进度
  ：试点推广节奏可能影响市场规模扩张速度

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深圳"安居创业帮扶计划"的实施，将通过以下路径产生综合影响：

1. 对房地产市场
   ：短期内对刚需市场形成分流和价格锚定，中长期通过人才引进培育住房需求基本盘，市场分化格局预计延续

2. 对REITs投资
   ：政策增强了底层资产的现金流稳定性和租户粘性，同时为REITs扩募提供了充足的资产储备，提升了深圳地区保租房REITs的配置价值

3. 投资建议
   ：建议投资者聚焦
   核心区位、高出租率、强运营能力、具备扩募潜力
   的保租房REITs标的，把握抗周期、强运营与扩募潜力三条核心主线

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[1] 深圳特区报 - 《安居有保障 创业有支持 落户更便捷 深圳重磅新政向青年人才发出邀请》 (https://www.sz.gov.cn/cn/xxgk/zfxxgj/zwdt/content/post_12553301.html)

[2] 证券时报 - 《深圳"安居创业帮扶计划"上线》 (https://www.stcn.com/article/detail/3585022.html)

[3] 标普信评 - 《深圳市安居集团有限公司》评级报告 (https://www.spgchinaratings.cn/upload/20251024-ShenzhenPublicHousing-Ratingreport.pdf)

[4] 腾讯新闻 - 《2025楼市盘点：暧昧的数据，召唤进一步刺激政策》 (https://news.qq.com/rain/a/20260103A07FIS00)

[5] 文学城 - 《政策利好接力，楼市能否迎来"小阳春"行情？》 (https://www.wenxuecity.com/news/2026/01/08/126481311.html)

[6] 证券时报 - 《深圳500万元预算刚需客看房大半年依然纠结》 (https://www.stcn.com/article/detail/3572427.html)

[7] 新浪财经 - 《2025年保租房REITs市场全扫描：规模扩容与行情起伏》 (https://finance.sina.com.cn/money/bond/2025-12-18/doc-inhcfvmf2953294.shtml)

[8] 开源证券 - 《保障房REITs专题报告：租赁住房REIT陆续入市，优质资产助力搭建房地产新模式》 (https://pdf.dfcfw.com/pdf/H301_AP202503141644364553_1.pdf)