公租房税收优惠政策延续对房地产企业和保障性住房REITs投资价值影响分析

基于以上深度研究，我为您撰写一份系统全面的分析报告。

---

2026年1月16日，财政部、税务总局发布公告2026年第4号，延续实施公共租赁住房税收优惠政策，执行期限为

[1]。这一政策延续释放了国家持续支持保障性住房建设的明确信号，为相关企业和投资者提供了稳定的政策预期。

本次优惠政策涵盖

，形成全方位的税收减免体系[1][2]：

税种	优惠对象	核心内容
城镇土地使用税	公租房建设及运营主体	建设期间用地及建成后占地免征；配建公租房按面积比例免征
印花税	经营管理单位、租赁双方	建设管理免征；购买住房作为公租房免征；租赁协议免征
契税	经营管理单位	购买住房作为公租房免征
土地增值税	企事业单位、社会组织	转让旧房作为公租房房源，增值额未超20%部分免征
房产税	经营管理单位	公租房免征
增值税	经营管理单位	经营公租房租金收入免征
企业所得税/个人所得税	企业、个人	公益性捐赠住房作为公租房，享受税前扣除

这一多层次、全链条的税收优惠体系，显著降低了公租房从建设、运营到退出的全生命周期税负成本。

---

税收优惠政策的延续为房地产企业带来

。根据测算，涵盖城镇土地使用税、房产税、增值税等主要税种的免除，可为公租房项目节省[3]。

对于开发保租房项目的房企而言：

• 土地成本优化
  ：城镇土地使用税的免征直接降低了项目持有期间的最大税负支出之一
• 交易环节减负
  ：契税、印花税的免除降低了资产收购和转让环节的摩擦成本
• 运营现金流改善
  ：房产税、增值税的免征提升了项目运营期的净现金流

中指研究院企业研究总监刘水指出，公募REITs已从"可选工具"转变为房地产企业的"战略必需"[3]。税收优惠政策与REITs机制形成协同效应，支撑房企实现战略转型：

• 快速回笼沉淀于保租房、产业园等资产的资金
• 通过资产出表降低资产负债率
  2-3个百分点
• REITs融资成本较传统开发贷低2-3个百分点，减少对高息债务依赖

• 从"重资产持有者"转向"资产运营+基金管理"角色
• 实现轻重资产分离，获取管理费与分红收益
• 构建"开发培育—成熟上市—资金回笼—再投资"完整闭环

据克而瑞研究统计，截至2025年10月，在房企旗下已上市和已申报的13只公募REITs产品中，

，与消费类基础设施合计占比超过[3]。这一资产偏好反映了：

1. 政策红利明确
   ：保租房享有保障性住房政策兜底，审核单列、优先推荐
2. 现金流稳定
   ：核心城市出租率超90%，租金收缴率99%以上
3. 储备充足
   ：存量住宅或商办改造而来，权属与运营基础较好

---

保障房REITs在宏观经济弱复苏背景下展现出

。2025年下半年核心运营数据表现亮眼[3][4]：

REITs产品	出租率	租金收缴率	分红收益率
中金厦门安居REIT	99%+	99%+	3.0%-3.5%
红土创新深圳安居REIT	95%+	99%+	2.8%-3.2%
华夏北京保障房REIT	93%+	99%+	3.0%-3.3%
华润有巢REIT	92%+	98.5%+	3.1%-3.4%

• 政策性租赁住房稳定性优于市场化项目
• 政府指导价提供下行保护
• 抗周期能力强，分红收益率稳定在**2.8%-3.5%**区间

税收优惠政策的延续直接提升了保障房REITs的

：

1. 成本端优化
   ：免征房产税、增值税直接增加可分配现金流
2. 收益率提升
   ：综合税负降低预计可提升项目净收益率
   20-30个基点
3. 估值溢价
   ：稳定且可持续的分红能力获得市场估值溢价

2025年公募REITs二级市场整体呈现"先扬后抑"走势，但保障房REITs凭借

特性表现稳健[5][6]：

• 消费类REITs年内平均涨幅超30%
• 保租房REITs抗跌性突出，展现防御属性
• 2026年开年实现"四连阳"，市场情绪回暖

---

历经5年发展，中国REITs市场已成长为

[3][5]：

指标	2024年	2025年	同比增长
新发行产品	-	20单	-
完成扩募	-	5单	-
募集资金	-	473.35亿元	-
上市产品总数	-	79单	-
总发行规模	1500亿元	2100亿元	40%

中金公司研究部预测，未来4年公募REITs发行总数或将达到

，总市值规模或将达，相比2025年将实现[5]。

1. 政策持续发力
   ：782号文支持常态化发行，商业不动产REITs试点落地
2. 资产类别扩展
   ：数据中心、文旅、养老等新资产加速上市
3. 扩募常态化
   ：支持跨区域资产整合，实现规模效应

当前公募REITs持有人呈现显著的

，占比超过[6]：

• 原始权益人及其关联方：持仓过半，基石投资者
• 其他机构：券商自营、保险资金、信托、产业资本、银行理财、私募基金

---

基于中金公司、招商基金等机构观点，建议关注以下投资主线[4][5][6]：

• 政策性保租房：需求刚性，政策兜底，防御属性突出
• 市政环保类项目：经营稳定性高
• 核心消费资产：弱周期属性显著

• 数字基础设施：数据中心直接受益于数字经济发展
• 仓储物流：需求回暖带来业绩边际修复
• 保租房：政策支持力度持续加大

• 关注扩募能力强的REITs平台
• 商业不动产试点项目通过资产注入实现规模效应

评估维度	评分	核心逻辑
降低运营成本	85/100	7大税种全覆盖，节省15%-35%成本
提升投资回报	78/100	分红收益率2.8%-3.5%，净收益率提升
增强资产流动性	72/100	REITs提供标准化的退出渠道
改善财务结构	68/100	降低资产负债率2-3个百分点
支持战略转型	90/100	构建"投融管退"闭环，推动轻资产转型

1. 利率波动风险
   ：长端利率进一步下行支撑估值，但超预期波动可能影响长久期项目
2. 政策执行风险
   ：需关注地方执行细则和合规要求
3. 市场竞争风险
   ：市场化保租房项目面临竞争加剧压力
4. 运营质量风险
   ：项目出租率、租金收缴率等指标存在波动可能

---

公租房税收优惠政策延续（执行至2027年底）对房地产企业和保障房REITs具有

：

1. 对于房地产企业
   ：政策红利与REITs机制形成共振，支撑企业从开发销售向资产运营转型，构建"投融管退"完整闭环，REITs融资成本优势明显（低2-3个百分点）

2. 对于保障房REITs
   ：税收优惠直接增厚项目内在价值约15%-35%，叠加稳定的运营基本面（出租率95%+、租金收缴率99%+），分红收益率（2.8%-3.5%）具备较强的可持续性和竞争力

3. 对于资本市场
   ：保障房REITs作为"类固收高股息资产"，在利率下行、资产荒背景下配置价值凸显，投资者结构持续优化

• 机构投资者
  ：将保障房REITs作为资产配置的重要组成部分，优选政策性属性强、运营稳健的项目
• 个人投资者
  ：关注流动性好、分红稳定的保障房REITs产品，作为稳健型投资组合的"压舱石"
• 房地产企业
  ：积极把握政策窗口期，加快保租房项目REITs化进程，推动战略转型

---

[1] 财政部、税务总局. 关于延续实施公共租赁住房税收优惠政策的公告. (https://szs.mof.gov.cn/zhengcefabu/202601/t20260116_3982019.htm)

[2] 界面新闻. 财政部、税务总局：延续实施公共租赁住房税收优惠政策. (https://www.jiemian.com/article/13895985.html)

[3] 界面新闻. 规模突破2100亿，公募REITs成房企转型关键抓手. (https://finance.sina.com.cn/jjxw/2026-01-11/doc-inhfxzzh8146028.shtml)

[4] 中金公司研究部. 中金2026年展望| REITs：新程破浪，价值始明. (https://finance.sina.com.cn/roll/2026-01-09/doc-inhfsfzt4610849.shtml)

[5] 中国基金报. 公募REITs迎来"开门红"！. (https://www.163.com/dy/article/KJ0ALL550530NLC9.html)

[6] 天津日报. 公募REITs奔向万亿级. (https://finance.sina.com.cn/jjxw/2026-01-15/doc-inhhiqkf3567914.shtml)