万科A（000002.SZ）登上热门榜：债券展期首获通过背后的多维分析

2026年1月21日，万科A披露"21万科02"债券展期方案获得通过，这是万科自2025年11月启动债务展期以来

有债券展期方案获得通过，具有里程碑意义[1]。该债券余额为11亿元，展期方案核心内容包括：10万元固定兑付、40%首付、以及剩余60%展期1年至2027年1月22日，并以武汉、西咸新区项目应收款提供质押担保[1]。

万科自2025年11月以来尝试展期的"22万科MTN004"（20亿元）和"22万科MTN005"（37亿元）均被否决[2]。此次方案通过为后续债务谈判提供了重要参照，市场预期其他展期方案可能参照这一模式推进[1]。受此消息刺激，万科A股价当日上涨4.59%，收于5.01元，成交量511.79万股，较平均水平181.54万股放大近3倍[0]。

尽管当日房地产板块整体下跌1.35%[0]，万科却逆势大涨约6个百分点，展现出显著的相对强势。日内波动区间为4.81-5.11元，振幅约6.2%，显示多空博弈激烈[0]。成交量创近期新高，表明有资金在该消息刺激下积极入场，但需区分是短线博弈还是持续买盘。

从技术形态来看，万科A处于横盘整理格局，无明确趋势方向[0]。MACD无交叉信号，略偏多；KDJ指标K值44.9、D值38.7，呈金叉偏多形态[0]。关键价位参考：支撑位4.79元（20日均线），阻力位5.09元，初步阻力5.21元（50日均线）[0]。

万科当前基本面呈现显著的

特征：

，大股东深铁集团持续提供支持，累计向万科借款291.3亿元[2]，构成重要的流动性缓冲。此外，公司2025年三季度营收超预期增长51.99%，达到560.7亿元[0]，显示核心业务仍具有一定韧性。估值层面，P/B仅为0.34倍，资产折价严重[0]，若业务企稳可能存在估值修复空间。

，公司财务状况持续承压。2025年前三季度净亏损280.2亿元[2]，EPS为-5.01元，ROE为-31.07%[0]，反映盈利能力严重恶化。更为关键的是短期债务压力：境内债务160.98亿元中，84.61%（123.66亿元）为一年内到期[2]，2026年7月将面临48.66亿元债券到期高峰[1][2]。此外，1月19日被长沙中院执行约10.9亿元[2]，存在14条股权冻结信息[2]，法律风险上升。

2026年1月8日，执掌万科36年的董事、执行副总裁郁亮因到龄退休辞职[2]。这一人事变动标志着万科一个时代的结束。新管理层的经营策略调整方向将成为市场关注焦点，可能为公司的战略转型和债务重组创造新的空间。

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此次"21万科02"展期方案通过的核心意义在于

。此前两项合计57亿元的债券展期方案被否决[2]，市场对万科债务化解能力一度产生质疑。此次方案通过后，其"10万固定兑付+40%首付+60%展期1年"的结构可能被后续展期谈判参照，有助于稳定债权人预期。

从投资者情绪角度，这一事件显著缓解了市场对万科短期违约的担忧，引发空头回补[1]。但需注意，展期只是债务压力的延后而非根本解决，7月的48.66亿元兑付高峰仍将是重大考验。

万科逆势上涨的同时，房地产板块整体下跌1.35%[0]，反映出市场对房地产企业的分化定价。优质龙头在政策支持和流动性帮助下尚能维持运营，而中小房企面临的生存压力更大。这种分化可能延续至2026年，行业整合将进一步加速。

尽管万科P/B仅为0.34倍[0]，看似具有吸引力，但需警惕"价值陷阱"风险。持续亏损、ROE为负、短期债务压力巨大等因素可能导致低估值长期维持。投资者需区分"跌出来的机会"和"基本面恶化的反映"，避免盲目抄底。

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风险类型	具体内容	紧迫程度
债务违约风险	7月48.66亿兑付高峰仍存不确定性	高
流动性危机	持续亏损+债务压力，现金流状况堪忧	高
执行风险	被执行10.9亿元可能引发连锁反应	中
行业周期风险	房地产行业持续低迷，政策回暖效果待观察	中
基本面恶化风险	持续亏损，盈利能力未见改善	高

（1-2周）：展期方案通过带来短线利好，若1月30日首批兑付顺利执行，可能推动股价进一步反弹。成交量放大显示资金关注度提升，波动率机会增加。

（1-3个月）：7月兑付高峰前，任何债务解决方案的进展都将成为关键催化剂。深铁集团的后续支持动作、其他债券展期谈判进展、年报和一季报业绩指引都值得密切关注。

：若房地产行业企稳回升，且万科成功化解债务危机，其品牌价值和市场份额可能带来估值修复机会。

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• 2026年1月30日：首批兑付执行日
• 2026年4月1日：2025年年报披露
• 2026年7月：48.66亿债券兑付高峰

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• 2026年一季度：其他债券持有人会议预期
• 2026年4月27日：2026年一季报披露

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万科A登上热门榜的核心驱动因素是**"21万科02"债券展期方案首次获得通过**，这一事件显著缓解了市场对万科短期违约的担忧，推动股价放量上涨4.59%[1]。

从基本面来看，公司面临持续亏损（2025年前三季度净亏损280.2亿元）、短期债务压力巨大（84.61%境内债务一年内到期）、ROE为-31.07%等严峻挑战[2][0]。但积极因素同样存在：大股东深铁集团提供291.3亿元借款支持、营收超预期增长51.99%、P/B仅0.34倍显示资产折价[2][0]。

对于是否值得持续关注，建议区分投资风格：

：展期方案通过带来短线利好，但需观察1月30日兑付执行情况。今日逆势上涨后可能面临回调压力，成交量放大显示资金博弈激烈，波动可能加剧。

：高度关注。7月兑付高峰前，债务解决方案进展将是关键催化剂。深铁集团后续支持动作、其他债券展期谈判进展、年报和一季报业绩指引都值得密切跟踪。

：观望为主。房地产行业周期拐点未明，公司持续亏损，基本面改善需要时间验证。低估值可能反映"价值陷阱"而非投资机会。

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• 激进型投资者可设置4.79-5.00元区间参与，止损4.60元，目标5.20-5.50元
• 稳健型投资者等待债务解决方案进一步明朗后再行决策
• 风险偏好型投资者可关注期权市场的波动率机会

本报告提供信息综合以支持决策，不构成投资建议。万科面临显著的债务风险和行业周期风险，投资者应自行判断风险承受能力，谨慎决策。