Harworth Group业务转型分析：工业物流能否支撑估值？

根据我收集到的数据和行业分析，以下是对Harworth Group业务转型与估值支撑能力的深度分析：

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Harworth Group于2026年1月19日发布的FY2025销售数据显示，公司正处于战略转型的关键节点[1]：

业务板块	销售额	占比	定价能力
工业与物流（I&L）	£58.2m	52.8%	溢价成交 （高于账面价值）
住宅用地	£52.0m	47.2%	折价成交 （低于账面价值）
合计	£110.2m	100%	—

FY2025共完成25笔交易，其中5笔为核心投资组合资产出售（80万平方英尺），总金额£4770万英镑，混合净初始收益率达

，且全部[1]。这一表现凸显了工业物流资产的强劲市场需求。

然而，住宅用地销售则以较账面价值的折扣价完成，反映出英国住宅市场的持续疲软[1]。

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Harworth的核心投资组合正经历显著的质量升级：

• A级物业占比
  ：从2021年的
  23%跃升至当前的
  75%[1]
• 核心投资组合价值
  ：2024年达£2.972亿，同比增长
  34.2%
  [2]
• 总 portfolio 价值
  ：£8.216亿，同比增长
  11.8%
  [2]

这一转型不仅提升了资产质量，也为未来租金增长和资本增值奠定了基础。

根据Savills研究，英国工业物流市场正受益于多重结构性需求[3]：

驱动因素	影响
电商持续增长	2026-2031年CAGR预计 5.87%
国防相关租户需求上升	新兴需求来源
中国物流运营商兴趣激增	"de minimus"规则取消推动
开发供应端收紧	施工中空间较峰值下降 65%

：2026年基准情景为**+2.7%2.3%-3.5%8.4%/年**，领先于所有核心物业板块[4]。

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英国住宅开发市场面临多重压力：

• 新建住宅市场
  ：PwC预测2025年将下降
  4.2%
  ，2024年已同比下降12.7%[5]
• 新房销售
  ：2025年前三季度仅
  5,933套
  ，远低于历史水平[6]
• 价格压力
  ：RICS新买家咨询指数持续低迷，按揭利率高企抑制需求

住宅业务的疲软体现在：

• 销售以
  折扣价
  完成（与I&L的溢价形成鲜明对比）
• 2025年出售1,837块土地，符合四年平均水平但
  低于2024年纪录
  [1]
• 市场预期2026年仍将维持"两极分化"——现房需求韧性较强，但
  预售持续承压
  [6]

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Harworth Group的估值基础依然稳健[2][7]：

指标	数值	趋势
EPRA NDV/股	223.7p （H1 2025）	同比+8.4%
净资产值（NAV）	£6.917亿	+8.5% YoY
贷款价值比（LTV）	5.4%	保持低位
净债务	£4670万	可控水平
会计回报率	9.1%	显著改善

尽管基本面稳健，市场估值仍存在显著折价：

• 当前股价
  ：£1.65
• 内在价值估计
  ：£2.12（溢价22%）[7]
• 分析师共识目标价
  ：£2.14[7]
• 市值
  ：£5.349亿

这表明市场尚未充分定价公司业务转型的长期价值。

Harworth正积极将销售收益再投资于I&L领域，以实现

的战略目标[1]。公司管理层明确表示，对服务质量、团队专业能力和市场关系的信心，支撑其对投资组合增长和开发利润创造的预期。

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1. I&L业务增长动能强劲
   ：销售额占比超50%，且以溢价成交
2. 资产质量持续改善
   ：A级物业占比75%，投资组合价值稳步上升
3. 市场结构性需求
   ：电商增长+供应链重构为物流地产提供长期支撑
4. 财务状况健康
   ：LTV仅5.4%，NAV持续增长，盈利能力改善
5. 估值折价空间
   ：当前股价较内在价值折让约22%

1. 住宅业务拖累仍在
   ：虽占比下降，但仍是重要收入来源（约47%）
2. 宏观经济不确定性
   ：英国经济增长乏力，利率环境仍有波动
3. 市场情绪
   ：英国房地产REITs普遍折价交易（-22.9%至-38.9%）[8]
4. 时间差效应
   ：I&L业务增长需时间完全反映在估值中

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：Harworth Group的工业物流业务增长

关键在于：

——I&L业务的结构性优势、持续改善的资产质量和审慎的财务政策，为估值提供了坚实基础。然而，住宅市场的周期性疲软仍是短期内压制估值的因素。

：若英国利率进一步下行、电商需求持续增长、以及公司继续推进85% I&L配置目标，估值折价有望逐步收窄。当前约22%的折价为长期投资者提供了一定的安全边际。

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[1] Harworth Group FY2025 Headline Sales Announcement (https://harworthgroup.com/2026/01/19/harworth-delivers-fy2025-headline-sales-of-110-2m/)

[2] Harworth Group Full Year Results 2024 (https://www.jamessharp.co.uk/market-news/harworth-group-plc-full-year-results/)

[3] Savills UK Industrial & Logistics Market Outlook (https://www.savills.co.uk/research_articles/229130/385518-0/uk-industrial-and-logistics-market-outlook)

[4] LSH Industrial & Logistics Market Report 2025 (https://www.lsh.co.uk/explore/research-and-views/research/2025/march/industrial-and-logistics-market-report-2025)

[5] PwC Construction & Housebuilding Outlook H2 2025 (https://www.pwc.co.uk/industries/documents/construction-and-housebuilding-outlook-h2-2025.pdf)

[6] Knight Frank UK Property Market Review & 2026 Outlook (https://www.knightfrank.co.uk/research/article/2025/12/a-year-in-review-and-expectations-for-2026)

[7] Simply Wall St Harworth Group Analysis (https://simplywall.st/stock/lse/hwg)

[8] 2nd Market Capital NAV Premium/Discount Analysis (https://www.2ndmarketcapital.com/wp-content/uploads/2025/11/figure-15-Median-premium-discount-to-NAV-as-of-10.31.2025.webp)