万科57亿债券展期成功模式及其行业参考价值分析

基于收集的信息，我将为您进行系统全面的分析。

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2026年1月，万科A（000002.SZ）成功完成三笔合计68亿元债券的展期工作，其中"21万科02"（11亿元）和"22万科MTN004"/“22万科MTN005”（合计57亿元）展期方案均获高票或全票通过[1][2]。其展期方案设计具有显著的创新性和示范意义，具体包含以下核心要素：

组成部分	具体安排
固定兑付	每个持有人账户不超过10万元即时兑付
部分本金兑付	扣除固定兑付后本金的40%于1月底兑付
展期安排	剩余60%本金展期一年（利率3%）
增信措施	以武汉、西安等项目公司应收款提供质押担保

深圳地铁集团作为万科第一大股东，同步提供约23.6亿元借款支持，形成"股权支持+债务展期"的组合方案[3]。

中指研究院企业研究总监刘水指出，万科债券展期方案设计具备两大核心特征：

，[4]。具体而言：

• 分层兑付机制
  ：通过"固定兑付+部分本金兑付"模式，既满足小额投资者的流动性需求，又减轻企业一次性兑付压力
• 展期期限合理
  ：一年展期为万科赢得了"以时间换空间"的经营恢复窗口期
• 利率设定平衡
  ：展期部分利率3%，既体现对债权人的补偿，又不至于过度增加企业财务负担

刘水特别强调，

[4]。万科采用项目公司应收款质押作为担保措施，具有以下优势：

• 以具体可变现的资产作为担保，增强债权人信心
• 资产来源清晰透明，便于估值和追索
• 体现企业资产质量，为后续融资奠定基础

深圳地铁集团的持续资金支持向市场传递了明确的信号：

[3]。这对于稳定债权人预期、降低风险溢价具有关键作用。

要素	可复制程度	适用条件
分层展期方案	高	适用于债券持有人分散、诉求多元的情况
资产增信措施	中高	需要拥有可变现的优质资产
固定小额兑付	高	普遍适用，可快速获得小额债权人支持
大股东支持	视情况	适用于有国资背景或强股东支持的房企

• 行业龙头地位
  ：万科作为行业标杆企业，其信用背书效应难以复制
• 国资背景深厚
  ：深铁集团的持续支持依赖于特殊的股权结构和政府协调能力
• 资产质量相对优质
  ：万科虽面临经营压力，但核心资产质量仍优于多数出险房企

• 部分出险房企资产已被查封或贬值，难以提供有效增信
• 大股东自身资金紧张，无法提供同步支持
• 债券持有人结构复杂，协调难度更大

根据中指研究院和行业研究机构的分析，已成功完成债务重组的房企（如融创、碧桂园、旭辉等）普遍具备以下特征[5]：

成功要素	具体表现
经营基本盘未垮	仍具备持续经营能力和造血功能
方案匹配债权人诉求	充分考虑不同类型债权人的利益诉求
大股东让渡决策权	股权层面配合债务重组推进
境内外同步处置	境内境外信用债统筹考虑，避免"按下葫芦浮起瓢"

融创中国采用的"

"组合模式，被业界视为房企债务重组的主流趋势[5]。其特点包括：

• 债转股降低负债率
  ：将部分债务转为股权，从根本上修复资产负债表
• 资产抵押增强担保
  ：以优质资产作为重组的抵押保障
• 展期争取恢复期
  ：通过延长兑付期限，为经营恢复赢得时间

从万科最新财务数据来看[0]，公司仍面临较大的经营压力：

指标	数值	评价
ROE（净资产收益率）	-31.07%	严重亏损
净利率	-20.92%	经营效率恶化
市净率	0.33倍	估值处于低谷

这表明，

。

万科模式

：

• 具有国资背景或强股东支持的房企
• 拥有可变现优质资产的房企
• 债券持有人相对分散、诉求多元的房企
• 暂时流动性紧张但具备中长期经营能力的房企

万科模式

：

• 资产已大幅贬值或被查封的出险房企
• 大股东支持能力有限的民营房企
• 债券集中度高、债权人态度强硬的房企

万科57亿债券展期成功模式

。其核心启示在于：

• 方案设计是关键
  ：灵活多样、体现诚意的展期方案是获得债权人支持的基础
• 资产增信是核心
  ：有效资产增信措施是未来债券展期成功的关键考验
• 大股东支持是保障
  ：国资背景房企在债务化解中具有独特优势
• 时间换空间是策略
  ：展期本质是为企业经营模式转型争取时间

建议类别	具体措施
方案设计	借鉴分层展期模式，平衡各方诉求
资产梳理	盘点和优化可增信资产
股东沟通	争取大股东流动性支持
经营转型	利用展期窗口期推进业务模式调整
政策利用	积极对接"白名单"等政策支持

2026年以来，房地产融资"白名单"制度进一步优化，符合条件的项目贷款展期期限由此前的最长2.5年延长至5年[4]。这为房企持续推进债务化解提供了更充足的资金周转缓冲空间。在政策支持与市场化的双重推动下，

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[1] 腾讯网 - “57亿债券获展期,万科开年化债提速” (https://new.qq.com/rain/a/20260128A03O4R00)

[2] 凤凰网财经 - “万科,两笔共57亿元债券展期成功” (https://finance.ifeng.com/c/8qGNpbPyq16)

[3] 界面新闻 - “万科两笔合计57亿元债券展期成功,并获深铁集团借款约23.6亿元” (https://www.jiemian.com/article/13942589.html)

[4] 中国网 - “房企化债提速 月内4家获关键进展” (http://finance.china.com.cn/house/20260127/6291421.shtml)

[5] 搜狐 - “融创中国轻装上阵,地产开发业务正式重启?” (http://www.sohu.com/a/980485817_103207)

[0] 金灵API - 万科A（000002.SZ）公司概况与财务数据