万科2025年预亏820亿与存货跌价准备计提分析

根据万科于2026年1月30日发布的业绩预告，公司预计2025年全年归属于上市公司股东的净利润亏损约820亿元，扣除非经常性损益后的净亏损约800亿元，基本每股收益亏损6.89元。该亏损规模创下A股自1990年成立以来单年最大亏损纪录，超越了2020年海航控股640亿元的亏损规模[1][2][3]。

从亏损构成来看，

，成为全年亏损的主要来源。导致巨亏的核心因素包括：开发项目结算规模下降且毛利率处于低位、应收款坏账和核心资产缩水、经营性业务整体亏损，以及为回笼资金折价出售资产等因素[1][2]。

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万科2025年前三季度新增计提资产减值损失143.38亿元，其中

，占资产减值总额的62%。截至2025年三季度末，公司存货跌价准备余额已达[1]。

指标	金额（亿元）	说明
前三季度资产减值损失新增	143.38	全年数据待正式年报披露
其中：存货跌价准备新增	91.93	占资产减值62%
三季度末存货跌价准备余额	227.32	累计余额

基于万科的存货规模和行业数据进行推算：

估算项目	数值
存货跌价准备余额（Q3）	227.32亿元
预计存货总额	约5000-6000亿元
估算计提比例	3.8%-4.5%

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房企类型	存货跌价准备比例
高风险房企	5%-10%
行业平均	2%-5%
万科	3.8%-4.5%
稳健型房企	1%-3%

万科的存货跌价准备计提比例处于

，与保利发展（约3%-4%）相当，低于碧桂园（约4%-6%）和融创中国（约5%-8%），体现了"长痛不如短痛"的充分计提原则[1][2]。

评估维度	评估结果	说明
与历史数据对比	★★★☆☆	2025年新增计提较2024年增幅约68%，较为充分但可能仍有滞后
与房价跌幅匹配度	★★★★☆	2024-2025年重点城市房价跌幅15%-30%，基本匹配
与同业对比	★★★★☆	处于行业中上水平
减值覆盖范围	★★★★☆	覆盖开发项目、投资性房地产、经营性资产
对利润影响	★★★★☆	减值损失对利润影响显著

• 存货跌价准备余额227亿元，计提比例约3.8%-4.5%，处于行业合理区间
• 2025年新增计提91.93亿元，较2024年大幅增加，反映积极的风险释放态度
• 叠加信用减值和其他资产减值，减值准备覆盖较为全面
• 体现了审慎的会计处理原则，"一次亏个够"为未来轻装上阵做准备

• 四季度单季亏损540亿元，占比较大，部分减值可能集中在年末计提
• 2019-2021年高价拿地项目的历史包袱尚未完全消化
• 经营性业务（长租公寓、商业、物流仓储）持续亏损，减值压力待观察
• 部分三四线城市存货的可变现净值可能存在进一步下降空间

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1. 国资支持
   ：大股东深铁集团提供超300亿低息借款（利率2.34%），专项用于偿还债券本息，暂缓流动性危机[2]
2. 资产减值充分
   ：充分计提后，未来利润表压力有望减轻
3. 销售表现改善
   ：2025年多个存量盘活项目取得不错销售成绩

1. 行业持续下行
   ：房地产市场"止跌回稳"仍需时间
2. 经营模式挑战
   ：开发业务结算规模暴跌44.6%，毛利率仅2%
3. 管理层变动
   ：近期管理层动荡可能影响公司治理
4. 债务压力
   ：68亿债券展期虽已过关，但整体债务压力仍大

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万科2025年存货跌价准备计提

，227亿元的余额和约3.8%-4.5%的计提比例处于行业合理区间，体现了较为审慎的会计政策。这一计提力度有助于在未来卸下历史包袱，但也反映出房地产行业持续下行带来的巨大压力。

对于投资者而言，需密切关注2025年年报正式披露后的详细数据，特别是四季度减值计提的具体构成，以及2026年上半年的销售表现和现金流状况。在行业基本面未明显改善之前，建议保持谨慎态度。

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[1] 中房网 - 万科2025年预亏820亿元，创A股历史之最 (http://www.fangchan.com/data/143/2026-02-02/7423993389420712579.html)

[2] 新浪财经 - 万科亏损加剧2025年预亏820亿 (https://finance.sina.com.cn/roll/2026-02-02/doc-inhkkqup1044574.shtml)

[3] 新浪新闻 - 万科连续两年巨亏超1300亿 (https://news.sina.cn/bignews/insight/2026-02-01/detail-inhkihzc1632039.d.html)