豫园股份物业开发业务毛利率下滑与去库存压力分析

指标	2019年	2024年	2025年前三季度	变化趋势
物业开发毛利率	29.31%	3.89%	3.22%	▼ 骤降25.42个百分点
物业开发营收	192.19亿元	100.38亿元	56.41亿元	▼ 规模收缩
归母净利润	—	1.25亿元	—	▼ 同比下降93.81%
存货余额	—	369.56亿元	—	占资产总额30.62%
资产负债率	—	67.82%	—	处于行业较高水平

---

豫园股份的复合功能地产业务（即物业开发与销售）毛利率从2019年的

3.89%，降幅高达[1][2]。这一变化远超行业平均水平，主要受以下因素叠加：

• 市场需求萎缩
  ：房地产行业自2021年以来进入深度调整期，住宅销售面积和金额持续下滑
• 价格竞争加剧
  ：为推进库存去化，公司采取促销让利策略，主动压缩利润空间
• 成本刚性上升
  ：土地获取成本、建筑材料价格居高不下，侵蚀毛利空间

2025年前三季度数据显示，公司物业开发业务实现营收

，但毛利率进一步降至[1]。这表明公司正在执行"以价换量"策略：

• 通过降价促销加速资金回笼
• 牺牲短期盈利换取流动性安全
• 但低价去化导致毛利空间持续收窄

公司对存在减值迹象的房地产项目计提了

，直接侵蚀净利润[2][3]。2024年审计报告显示，存货跌价准备被列为，反映出存货价值面临较大的不确定性。

---

项目	金额	占比	风险评估
存货	369.56亿元	30.62%	高库存、高资金占用
投资性房地产	233.80亿元	19.37%	公允价值计量波动
其他资产	513.07亿元	50.01%	—

存货规模

占资产总额比重超过30%，对公司资金链构成显著压力[3]。

以2024年物业开发营收

估算，在当前毛利率水平下：

• 若要消化369.56亿元存货，需要
  约3.7年
  （按当前营收规模）
• 若毛利率维持在3%左右，去化过程中毛利贡献极为有限
• 去库存将持续占用大量经营性现金流

• 经营活动现金流
  ：2024年净流入42.53亿元，同比下降10.41%
• 资产负债率67.82%
  ：处于房地产行业较高水平
• 速动比率0.57
  ：短期偿债能力偏弱

---

• 整体毛利率
  ：13.60%（受珠宝零售业务支撑）
• ROE
  ：0.35%，同比下降5.22个百分点
• 归母净利润降幅
  ：93.81%

指标	数值	评价
流动比率	1.18	勉强覆盖
速动比率	0.57	较低
经营现金流	42.53亿元	仍为正，但下降
EV/OCF	46.56倍	估值偏高

---

1. 毛利率持续承压
   ：若房地产行业延续低迷，毛利率难以显著回升
2. 存货跌价风险
   ：369亿元存货面临资产减值压力
3. 流动性紧张
   ：高库存+高负债双重压力
4. 消费业务承压
   ：珠宝零售等核心业务也受宏观经济影响

1. 营收恢复增长
   ：2025年前三季度同比增长55.05%，去化速度加快
2. 投资性房地产
   ：233.80亿元采用公允价值模式，账面价值相对稳定
3. 消费业务支撑
   ：时尚珠宝板块仍贡献稳定现金流

• 存货周转率变化
• 毛利率能否企稳回升
• 资产负债率控制情况
• 经营性现金流稳定性

---

豫园股份物业开发业务面临

：毛利率从29%骤降至3%左右，去库存周期预计超过3年，369亿元存货占用大量资金。尽管公司通过降价促销实现了营收增长，但以价换量的策略导致盈利空间被严重压缩。

短期来看，公司流动性风险可控（流动比率1.18、经营现金流为正），但

。投资者需密切关注存货去化进度、毛利率变化及资产减值准备计提情况。

---

[1] 腾讯网 - “豫园股份转型阵痛加剧,两年亏损超68亿元,业绩骤降遭监管火速关注” (https://new.qq.com/rain/a/20260204A02LD900)

[2] 东方财富网 - “豫园股份(600655.SH):预计2024年净利润为1亿元到1.5亿元,同比减少95.06%到92.59%” (http://finance.eastmoney.com/a/202501243307625024.html)

[3] 证券之星 - “豫园股份: 豫园股份2024年审计报告内容摘要” (http://stock.stockstar.com/AN2025032700007343.shtml)

[4] 智通财经 - “豫园股份(600655.SH)发预减” (https://www.zhitongcaijing.com/content/detail/1243611.html)