中国地产行业政策放松效果分析报告

根据收集到的最新市场数据、政策动态和公司财务信息，我为您系统分析中国地产行业政策放松的效果。

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2024年9月以来，地产政策呈现

态势：

时间	核心政策	政策力度
2024年9月	存量房贷降息	6/10
2024年12月	取消普宅标准	7/10
2025年5月	一线城市松绑限购	8/10
2025年9月	首付比例降至历史低点	8/10
2025年12月	北京优化限购（社保年限缩短）	7/10
2026年1月	收购存量商品房用作保障房	8/10

截至2025年12月，地方出台房地产调控政策

，其中宽松性政策44条[1]。政策工具涵盖：等多维度。

值得注意的是，

：

• 限购措施仅剩
  京沪深
  保留较大限制
• 首付比例、房贷利率已降至历史最低水平
• 税费方面：契税优惠（140㎡以下统一1%）、增值税减免（2年以上免征）、土地增值税预征率下调[2]

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指标	数据表现
30城二手房成交（2025年）	2.14亿㎡，创五年新高 [2]
北京2026年1月二手网签	15,082套，同比+20.8% ，创2022年以来同期新高[3]
上海2026年1月二手网签	22,834套，连续三月破2.2万套 ，5年同期新高[3]
一线城市成交反弹	上海同比+7%，深圳同比+4%[2]

：二手房挂牌量开始下降——北京从2025年9月14万套降至2026年1月12万套，上海挂牌量连续四个月回落[2]。

指标	数据表现
全国新房成交面积（2025年）	8.9亿㎡ ，回落到2009年水平[2]
70城新房价格指数	同比下跌 12.6% [4]
70城二手房价格指数	同比下跌 21.3% [4]
一线城市外围房价	滑落至2015年左右水平[4]

：新房市场仍在深度调整中，但（北京新政后周末网签日均702套，环比涨37%[2]）。

保利发展作为央企代表，展现出较强的政策受益能力[0]：

指标	保利发展	行业背景
YTD涨幅	+10.44%	表现优于大盘
当前价格	$6.98	交易区间[$6.66, $7.09]
P/B	0.44x	处于历史低位
财务态度	激进型	低折旧/资本支出比率
债务风险	低风险	财务结构相对稳健

相比之下，万科预计2025年全年归属母公司净利润

[4]，体现了行业的格局。

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政策推动下，房地产行业正从**"增量扩张"向"存量提质"转型**[5]：

• 传统住宅市场
  ：预期保守，占比逐步下降
• 租赁住房
  ：政策支持力度加大，收购存量商品房用于保障房工作实质性启动[6]
• 商业不动产
  ：与实体经济相关的仓储物流、数据中心预期向好
• 产业地产
  ：增长18%，成为新增长点

从美股市场来看，

[0]，显示出全球投资者对地产板块预期的边际改善。国内房地产ETF（512200）连续5日获资金净流入[6]。

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保利发展技术指标显示[0]：

指标	状态	解读
KDJ	K:71, D:69.9, J:73.2	买入信号
MACD	无死叉	偏多
RSI	正常区间	无超买超卖
趋势判断	横向整理	震荡区间[$6.66, $7.09]

：P/B仅0.44x，P/S仅0.27x，均处于历史低位区间。

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维度	效果评估
二手房市场	✅ 效果显著 ：成交放量、挂牌下降、价格企稳
新房市场	⚠️ 温和改善 ：到访量增但成交仍疲软，价格仍在下行
房企格局	⚠️ 分化加剧 ：央企/国企相对稳健，民企承压
市场预期	🔄 边际改善 ：超四成机构预期有所好转[5]

1. 政策传导路径
   ：需求端刺激→二手房活跃→改善置换链条激活→新房市场企稳
2. 政策底部已现
   ：主要政策工具已接近极限，未来更多依赖
   存量政策落实
3. 结构性机会
   ：关注
   头部央企
   （保利、中海等）和
   新业态赛道
   （租赁、运营类资产）
4. 风险提示
   ：行业仍在深度调整期，基本面改善仍需时间，个股分化显著

2026年是"十五五"开局之年，政策基调预计保持宽松[1]，核心工作将围绕"

"展开[1]。预计市场将在，传统开发业务收缩与新业态发展将并行推进。

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[1] 腾讯网 - 各地房地产"新政"频频出台 促进市场止跌回稳 (https://new.qq.com/rain/a/20260124A01QHM00)

[2] 今日头条 - 房价涨不涨不重要了,现在100万买的房子,5年后卖不卖得掉才关键 (https://www.toutiao.com/article/7602928969645654562/)

[3] 今日头条 - 一线城市二手房成交回暖,该如何看待? (https://www.toutiao.com/article/7603620251321778731/)

[4] 搜狐 - 楼市保卫战打响!央媒:房子是最大资产,2026房地产要下猛药了? (https://www.sohu.com/a/984518587_122500331)

[5] 搜狐 - 2026房地产市场行情个人展望和个人观点 (https://www.sohu.com/a/984532457_122600666)

[6] 腾讯网 - 南方基金旗下房地产ETF(512200)涨超1%,连续5日获资金净流入 (https://new.qq.com/rain/a/20260203A03R2I00)

[0] 金灵API市场数据