标普全球评级下调2026年中国房地产销售预期

本分析基于2026年2月9日CNBC发布的报道，该报道援引了标普全球评级对中国房地产行业的修正预期[1]。该评级机构的评估是对中国房地产市场面临的结构性挑战的根本性重估，对国内经济增长、金融体系稳定及全球大宗商品需求具有重要影响。

标普的预期下调表明，中国房地产市场的收缩速度超出此前预期。2026年预计10%-14%的销售额下滑幅度，较四个月前（2025年10月）预测的5%-8%出现大幅恶化[1]。此次加速恶化发生在过去四年年销售额已减半的背景下，表明这是持续且根深蒂固的下滑，而非临时的市场调整。

该评级机构将连续六年建成但未售出的新房视为供应过剩态势根深蒂固的证据[1]。这种长期的库存积压形成了分析师所称的“恶性循环”：房价下跌削弱购房者信心，进而导致销售额进一步下滑，反过来又推动房价继续下跌。这种自我强化的态势已被证明对常规政策干预具有抗性，这也解释了为何标普认为只有政府能力才能切实解决过剩库存问题。

此次下行态势在中国主要城市呈现出显著的区域分化，这对投资策略和政策靶向性具有影响。2025年第四季度，北京、广州和深圳的房价均下跌3%以上，反映了供应大幅扩张的市场整体疲软[1]。相比之下，上海2025年房价同比上涨5.7%，是中国主要城市中唯一一个实现显著房价增长的城市。

这种区域分化表明，在缺乏上海那样的经济活力或住房供应受限的城市，危机更为严重。二线和三线城市普遍面临更严峻的供应过剩压力，其经济多元化程度有限，无法抵消房地产行业疲软的影响。这对政策制定者的启示是，一刀切的干预措施可能无效，需要结合当地市场情况制定针对性策略。

中国2025年达成了5.0%的GDP增长目标，GDP总量达到140.18万亿元人民币，约占全球经济产出的17.65%[2][3]。然而，这一整体经济表现掩盖了房地产行业持续带来的拖累，该行业曾占全国经济的逾25%[1]。《中国日报》对2026年经济展望的分析强调，政策制定者正将关注点从经济“增长多快”转向“如何可持续、公平、结构性地实现增长”[4]。

这种理念转变反映出（决策层）认识到，传统增长引擎（尤其是房地产开发）已无法以以往的水平推动经济扩张。《第十五个五年规划（2026-2030年）》明确强调发展优先事项要“质重于量”，这标志着（决策层）已接受房地产驱动的扩张不再适合作为主要经济驱动力[4]。政策制定者面临的挑战是，在管理行业收缩的同时遏制系统性风险，并支持替代增长引擎。

标普的分析指出，评级开发商面临重大信用风险：如果销售额较基准情景预测低10个百分点，十家中国评级开发商中有四家可能面临评级下调压力[1]。这种狭窄的误差空间反映了当前严峻的经营环境：持续的销售额下滑直接影响偿债和日常运营所需的现金流。

由于万科提出债务偿还延期请求，其被排除在评级分析之外，这凸显了即使是规模最大、此前最稳定的开发商也面临着极端压力[1]。这一情况表明，传统信用分析框架可能需要大幅修订，以适应当前下行态势的结构性本质，隐性政府支持不再是所有开发商可靠的信用缓释因素。

标普的评估明确指出，政府干预是消化过剩库存的唯一可行机制[1]。然而，该评级机构称当前政府的收购措施“零散”，这表明现有干预措施缺乏从根本上改变市场态势所需的规模或协调性[1]。这造成了一种前所未有的局面：私人需求大幅收缩，开发商资产负债表承压，政府财政能力作为主要需求来源正受到考验。

政策制定者面临的根本约束是，大规模政府收购可能会传递损失将社会化的信号，从而引发道德风险。此外，市场对房价持续下跌的预期削弱了政府收购的经济性，因为收购的库存可能会继续贬值。《中国日报》的分析强调，协调评估土地供应决策与价格结果对维持财政健康和价格稳定至关重要[4]。

持续的下行态势正加速开发商格局的结构性变化，这将对行业产生长期影响。国有开发商可能受益于隐性政府支持和更优的融资渠道，而民营开发商面临更大的流动性压力和市场份额流失。外资开发商继续减少敞口，或寻求与本地合作伙伴建立合资企业，以限制对市场波动的直接敞口。

这些态势表明，中国房地产行业的竞争格局正发生根本性重构，国有主体将占据更大的市场份额。由于住房市场中国有主体参与程度如此之高的历史先例有限，其对行业效率、创新和长期健康发展的影响仍存在重大分析不确定性。

房地产行业的持续疲软给整个金融体系带来了连锁风险。钢铁、水泥等建筑材料生产商面临需求减少，而建筑企业则面临订单量下降和劳动力部署难题。金融机构面临开发商贷款违约敞口扩大和抵押贷款规模减少的问题，需要加强拨备和信用分析能力。

尽管2025年实现的5%GDP增长表明替代收入来源正在部分弥补缺口，但地方政府财政仍面临土地出让收入减少的压力[2][3]。这种补偿机制的可持续性仍不确定，尤其是如果房地产行业疲软持续时间超过当前预期的话。

尽管环境严峻，当前市场形势下仍出现了一些机遇窗口。对于家庭和投资者而言，下跌市场中住房可负担性的提升可能为长期购房创造切入点，但时机和区位选择成为关键成功因素。与供应过剩的二线和三线城市相比，向上海等韧性市场进行区域多元化布局可提供潜在的下行保护。

行业的结构性转型也可能为那些能够从“量驱”发展转型中受益的企业创造机遇。这包括从事城市服务、物业管理的企业，以及能够在低交易量环境下高效运营的科技赋能房地产解决方案企业。

短期展望（3-6个月）对政策发展高度敏感，尤其是在可能出台强化干预措施的关键政治会议之前。评级调整和较弱开发商的潜在重组事件可能会引发额外的市场波动。中期展望（1-2年）表明，市场似乎正处于多年筑底过程中，而非周期性下行，这意味着传统复苏时间表可能不适用。

标普全球评级2026年2月的预期下调，为洞察中国房地产行业面临的结构性挑战提供了重要视角。2026年预计10%-14%的销售额下滑，加上连续六年的供应过剩以及过去四年销售额减半，证实了此次下行态势根深蒂固，仅靠市场自我修正无法解决。（标普）明确承认政府干预是消化过剩库存的唯一可行机制，这标志着政策制定者面临的挑战规模。

2025年实现的5%GDP增长表明，尽管受到房地产行业拖累，中国经济仍具备扩张能力，这验证了《第十五个五年规划》中提出的向高质量增长优先事项转型的战略方向[2][3][4]。然而，房地产行业的持续收缩对金融体系稳定、地方政府财政及相关行业构成风险，值得密切关注。

上海等韧性市场与陷入困境的二三线城市之间的区域分化，凸显了对所有涉足房地产行业的利益相关方而言，区位特定分析的重要性。评级开发商的信用脆弱性（十家评级企业中有四家面临潜在评级下调压力，以及万科被排除在评级覆盖范围之外）凸显了需要加强信用分析框架，以应对结构性而非周期性的市场挑战。