恒大物业（6666.HK）合约面积、收缴率与物业费提价空间深度分析

根据最新披露的财务数据，恒大物业截至2024年12月31日的主要运营指标如下[0]：

指标项目	数据
总合约面积	约 7.99亿平方米
在管面积	约 5.79亿平方米
2024年物业管理服务收入	106.89亿元
整体毛利率	19.2%
物业管理服务毛利率	16.0%

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由于恒大物业未直接披露收缴率数据，我们通过收入规模进行反向测算[0][1][2]：

测算基准	假设物业费单价	理论年度收入	推算收缴率
保守估算	2.4元/㎡/月	166.75亿元	约64.1%
中性估算	2.6元/㎡/月	180.65亿元	约59.2%

企业/行业	收缴率/收费率	数据来源
碧桂园服务	96.17%	2024年年报[1]
全国平均	78.3%	中国物业管理协会2025年初数据[2]
恒大物业（估算）	59%-64%	基于收入反推

：恒大物业的收缴率与行业领先企业差距明显，与行业平均相比也有15-20个百分点的差距。

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恒大物业在不同项目的物业费定价存在差异[3]：

• 普通住宅
  ：约2.28-2.6元/㎡/月
• 高端项目
  ：部分可达3.8-5.2元/㎡/月（增值服务另计）
• 别墅产品
  ：约4元/㎡/月

：

• 若恒大物业收缴率能从当前约60%提升至行业平均78%
• 潜在收入提升空间约为
  39亿元/年

：

• 行业头部企业（如万科、绿城服务）平均物业费单价约2.8-3.2元/㎡/月
• 恒大物业存在约**15%-25%**的提价潜力
• 对应潜在收入增加：
  10.7-21.4亿元/年

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根据2024年财务数据[0][1]：

业务板块	收入（亿元）	同比增速	毛利率
物业管理服务	106.89	+3.6%	16.0%
社区生活服务	9.11	+12.6%	22.3%
资产管理服务	7.77	+4.9%	49.0%

：2024年新签约第三方面积超4700万㎡，同比增长超100%[0]

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1. 规模优势
   ：合约面积近8亿㎡，在管面积超5.7亿㎡，规模位居行业前列
2. 第三方拓展加速
   ：独立市场化能力持续增强，降低对恒大集团依赖
3. 增值服务增长
   ：社区生活服务收入同比增长12.6%，盈利结构优化

1. 收缴率偏低
   ：收缴率提升面临挑战，影响现金流和盈利能力
2. 毛利率承压
   ：物业管理服务毛利率仅16%，低于行业平均20%-25%
3. 关联方风险
   ：历史遗留的134亿存款案影响尚未完全消除
4. 市场竞争加剧
   ：头部物业企业市占率持续提升，中小企业承压

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恒大物业虽然拥有

，但在和方面与行业标杆企业存在显著差距：

提升路径	潜在收益	实现难度
收缴率提升至行业平均	+39亿元/年	中等（需加强催缴和服务）
物业费提价10-20%	+10.7-21.4亿元/年	较高（需提升服务质量）
综合提升	50-60亿元/年	较大（需系统性改善）

若恒大物业能够有效提升收缴率和物业费单价，其收入和利润增长空间巨大，但实现这些目标需要在服务质量、市场拓展和成本管控等方面持续努力。

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[0] 金灵API - 恒大物业（6666.HK）财务数据与公司概况
[1] 乐居财经 - 恒大物业2024年业绩公布 (https://www.lejucaijing.com/news-7312447673817823183.html)
[2] 今日头条 - 中国物业管理协会收缴率数据 (https://www.toutiao.com/article/7490068905352774156/)
[3] 58同城/无忧房网 - 恒大物业费收费标准 (https://www.58.com/wenda/, https://www.51fdc.com/post/66780.html)