美国房地产市场年度涨幅放缓至0.9%——大衰退复苏以来最低增速

2025年12月的房地产市场数据标志着疫情后房地产周期的关键转折点，全国房屋价格同比涨幅放缓至仅0.9%——这是美国经济从大衰退中复苏以来的最低水平[1]。与近年的两位数增速相比，此次大幅放缓标志着房地产市场格局发生根本性转变，背后的驱动因素包括库存增速放缓、此前过热市场需求降温，以及高利率对购房者行为的累积影响。

数据中显现的区域分化尤为显著，反映出当前房地产市场调整的不均衡性。在疫情期间的移民热潮中房价涨幅最为迅猛的阳光地带和西海岸市场，如今成为领跌区域。夏威夷州卡胡卢伊-怀卢库的房价同比下跌8.0%，佛罗里达州那不勒斯下跌6.8%，加利福尼亚州纳帕下跌7.1%[1]。这些在2020-2022年吸引了大量迁入人口和投资活动的市场，如今正面临趋势逆转，原因是移民模式回归正常，且疫情相关的需求刺激效应逐渐消退。

与之相反，中西部工业城市的房地产市场继续保持强劲的价格涨幅：俄亥俄州扬斯敦同比上涨15.9%，印第安纳州特雷霍特同比上涨11.4%[1]。这一趋势表明，市场正转向更具可负担性的区域，这些地区的本地经济状况（尤其是制造业和工业就业）对住房需求形成支撑。涨幅集中在印第安纳州、伊利诺伊州和俄亥俄州，凸显了本地劳动力市场在决定房地产市场韧性方面的重要性。

当前的抵押贷款利率环境为解读这些房价趋势提供了关键背景。30年期固定抵押贷款利率平均为6.08%，接近三年来的低点[2][3]，购房负担能力已大幅改善。据Cotality首席经济学家塞尔玛·赫普（Selma Hepp）表示，在经历长期的极端失衡后，房地产市场"终于对潜在购房者变得更为友好"[1]。自2022年3月以来，普通美国家庭首次能够负担得起新房[4]，这是一个重要里程碑，有望支撑交易量逐步复苏。

房地产市场从卖方市场转向更为均衡的状态，这是一种结构性转变而非短期波动。0.9%的年度价格涨幅标志着疫情时期住房短缺的局面已结束，市场进入一个以区域分化加剧、购房者议价能力提升为特征的新阶段。

未决房屋销售疲软（12月同比下跌9.3%）[5]与建筑商类股表现强劲之间的脱节表明，投资者正透过当前的交易疲软，看好房地产活动的潜在复苏。这种乐观情绪的核心逻辑在于负担能力阈值：当新房对中等收入家庭来说变得可负担时，积压的需求历来会得到释放，从而支撑交易量乃至房价。当前环境与2019年的模式相似，当时类似的负担能力改善先于成屋销售量回升。

阳光地带市场下跌与中西部市场上涨之间的区域分化，对房地产投资策略具有重要意义。疫情期间涨幅最迅猛的市场目前正经历回调，而负担能力较强的内陆市场则持续吸引被沿海和阳光地带市场挤出的购房者。这种始于疫情期间的迁移模式，在远程办公灵活性持续存在、生活成本因素在家庭选址决策中愈发突出的背景下，似乎正以调整后的形式延续。

约10%的房主抵押贷款利率高于5%，这对住房流动性构成结构性制约[7]。这种"锁定效应"限制了成屋供应，因为享有疫情期间低抵押贷款利率的房主不愿出售房屋，转而承担更高利率的贷款。这种格局支撑了新房建设需求，也解释了为何在整体市场疲软的情况下，建筑商类股表现相对强劲。

分析揭示了几个值得密切关注的风险因素。交易量疲软仍是首要担忧，12月未决房屋销售下跌9.3%[5]表明，价格企稳尚未转化为市场活动改善。如果购房者情绪持续疲软，这种长期的交易低迷可能会给建筑商收入带来压力，并可能导致房价进一步下跌。当前库存调整的深度和持续时间，将是决定市场复苏时机和幅度的关键。

区域集中风险是另一个值得担忧的方面。高度暴露于阳光地带和西海岸市场回调的企业，其收益可能受到不成比例的影响。美国最大的两家建筑商D.R. Horton（DHI）和Lennar在受影响市场拥有大量业务，尽管整个行业受益于负担能力改善，但它们仍面临潜在逆风。

尽管近期有所改善，利率敏感性仍然较高。虽然抵押贷款利率已降至接近三年低点，但美联储政策的任何转向或国债收益率的变动，都可能迅速侵蚀支撑近期市场企稳的负担能力改善成果。当前的低利率环境并非必然持续，购房者可能会因潜在的利率上调而被激励采取行动。

在机遇方面，不断改善的负担能力环境为房地产市场的建设性转型创造了条件。近四年来，普通美国家庭首次能够负担得起新房[4]，被市场挤出的购房者的积压需求可能开始释放。对于能够容忍短期波动、以期参与潜在复苏的长期投资者而言，当前环境提供了潜在的入场点。

在整体市场疲软的情况下，房地产板块表现相对强劲（上涨0.45%），表明机构投资者对住房相关资产感兴趣[0]。ITB盘后上涨3.74%，XHB盘后上涨2.82%，反映出市场预期房地产回调已接近尾声，复苏阶段即将到来。

2025年12月的房地产市场数据为住宅房地产的发展轨迹提供了重要信号。全国房屋价格同比涨幅为0.9%，是大衰退复苏以来的最慢增速，表明市场正从近年的快速上涨周期大幅回调[1]。房价变化的地域分布显现出明显的区域分化：阳光地带和西海岸市场下跌，而中西部工业市场则继续保持强劲涨势。

抵押贷款利率走势大幅改善了购房负担能力，30年期固定利率平均为6.08%，接近三年来的低点[2][3]。这一改善使普通美国家庭自2022年3月以来首次能够负担得起新房[4]，有望支撑交易量逐步复苏。建筑商板块对这些进展反应积极，ITB、XHB和DHI在盘后交易中均录得显著涨幅。

交易量疲软仍是一个担忧因素，12月未决房屋销售下跌9.3%[5]。房地产市场活动的全面复苏可能取决于负担能力的持续改善、利率环境的稳定，以及购房者对市场企稳的信心提升。美国住宅建筑商协会（NAHB）房地产市场指数和即将发布的凯斯-席勒指数等前瞻性指标，将为房地产回调的轨迹提供更多洞察[6]。