碧桂园三四线城市土储与去化压力分析

根据收集到的数据，我将为您系统分析碧桂园三四线城市土地储备占比及去化压力情况。

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城市等级	土储占比	土地成本/售价比例
三四线城市	68%	45%
一二线城市	约32%	28%
一线城市	仅7%	-
核心地段优质资产	不足3%	-

碧桂园三四线城市项目占总土地储备的[1]，这一比例在主流房企中处于极高水平。一线城市土储占比仅7%，核心地段优质资产不足3%，反映出公司土储结构高度下沉三四线城市。

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指标	数据	压力等级
三四线去化周期>24个月项目占比	83%	极高压力
2024年三四线新房均价跌幅	-19%	深度调整
在建项目停工率	42%	高风险
停工涉及建筑面积	3800万平米	规模巨大
已售未交付项目	248个	交付压力大
预计需追加投资	870亿元	资金缺口大

根据第三方数据，2024年前100房企土地储备去化周期已降至

[2]，但碧桂园由于三四线城市占比过高，实际去化周期远高于行业平均水平。[1]，意味着这些项目面临严重的去化困难。

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• 三四线项目土地成本占售价比例高达45%
  [1]，远高于一二线项目的28%
• 2024年公司持有的投资性物业公允价值年内
  减值189亿元
  [1]
• 商业物业空置率37%，写字楼租金回报率跌破2.1%

年度	物业销售收入	变化
峰值（2021年）	7,588亿元	-
2024年	472亿元	同比下降超90%
2024年总收入	2,528亿元	同比下降37%[3]

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截至2025年底，碧桂园债务重组取得重大突破[4][5]：

债务类型	规模	状态
境内债券重组	137.7亿元	全部通过
境外债务重组	177亿美元	2025.12.31生效
整体降债规模	约900亿元	预计
新债务融资成本	1%-2.5%	大幅下降

交付周期	交付套数	行业排名
2023-2025年累计	近115万套	行业第一
2025年全年	约17万套	-
2026年预计	约21万套	任务艰巨

碧桂园董事局主席杨惠妍将2026年定义为**“保交房收尾之年”**，争取在2026年年中完成大部分交房任务[5]。

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指标	数值	说明
当前股价	$0.28	仙股水平
市值	$114.8亿	大幅缩水
P/B	0.01	严重资不抵债
P/E	-0.17x	亏损状态
近1年跌幅	-30.86%	持续下跌
近3年跌幅	-89.59%	崩跌式下跌
近5年跌幅	-97.02%	接近归零

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1. 土储结构失衡
   ：68%土储位于三四线城市，去化周期超24个月占比达83%
2. 房价下跌压力
   ：2024年三四线新房均价下跌19%，土地成本/售价比高达45%
3. 交付压力大
   ：248个已售未交付项目需追加投资870亿元
4. 资产减值
   ：投资性物业公允价值年内减值189亿元

1. 债务重组成功
   ：境内137.7亿元债券全部通过，境外177亿美元债务重组生效
2. 交付领先
   ：三年累计交付115万套，行业第一
3. 融资成本骤降
   ：重组后新债务融资成本降至1%-2.5%

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[1] 今日头条 - 前地产巨头一夜崩塌,裁员80%和95%负债率触目惊心! (https://www.toutiao.com/article/7488610576966140451/)

[2] 搜狐 - 2024年房地产市场:100家企业土储去化周期降至5.85年 (https://www.sohu.com/a/874843070_122006510)

[3] 腾讯网 - 碧桂园2024年财报分析:亏损收窄与保交房并进 (https://news.qq.com/rain/a/20250331A01DXQ00)

[4] 腾讯网 - 那一刻,杨惠妍深深鞠了一躬 (https://new.qq.com/rain/a/20260205A060M500)

[5] 搜狐 - 杨惠妍遭上交所纪律处分,碧桂园解释:并非怠于履职尽责 (https://www.sohu.com/a/986136004_479806)