贴按揭政策有效性及A股房地产板块估值修复分析

基于收集的最新数据和政策信息，我来为您系统分析贴按揭政策的有效性及其对A股房地产板块估值修复的影响。

---

摩根士丹利中国首席经济学家邢自强提出的"贴按揭"政策建议，通过财政资金对按揭贷款进行贴息约100个基点，旨在缩小按揭利率与租金回报率之间的差距，从而改变购房者的预期[1]。

• 全国首套房商业贷款利率已降至约3.1%-3.3%，部分城市甚至触及3.2%[2]
• 公积金首套贷款利率降至2.6%，二套3.1%[2]
• 5年期LPR已累计下调25个基点至3.95%，预计2025年可能继续下降至3.7%-3.8%区间[2]

根据邢自强的分析，贴按揭政策要取得实效需满足两个关键条件[1]：

• 需要覆盖较大范围的城市，特别是租金回报率与按揭成本差距显著的一二线城市
• 通过差异化策略：对首套房家庭贴息力度最大，二套房略小，多套房不贴息，防止过度炒作者得益

• 100个基点的贴息力度需要足够显著，才能有效改变购房者预期
• 当前100万元贷款30年月供已减少约300元，总利息可节省约10万元[3]

---

指标	当前状态	政策目标
按揭利率	3.1%-3.3%	通过贴息降至2.0%-2.3%
租金回报率	约2.0%-2.5%（一线城市）	稳定或小幅上升
差距	约0.5-1个百分点	贴平或转正

当按揭成本低于租金回报率时，购房的财务吸引力将显著提升，可能促使"租房需求"向"购房需求"转化。

• 降低购房成本，释放被抑制的刚需和改善性需求
• 2024年一季度个人房贷已新增7500亿，创2022年以来新高，显示政策已初见成效[3]
• 2025年1-2月新建商品房销售面积和销售额同比降幅大幅收窄[4]

• 改变购房者预期需要持续的政策信号
• 需要配合"收库存"（政府收储商品房做保障房）、“保主体”（支持房企融资）等其他政策协同发力[5]

---

公司	股票代码	当前价格	市净率	P/E (TTM)	年初至今表现
万科A	000002.SZ	¥4.97	-	-0.99	底部震荡
保利发展	600048.SS	¥6.74	-	-84.25	低位整理
金地集团	600383.SS	¥3.31	-	-2.09	弱势调整

当前房地产股票普遍处于亏损状态（P/E为负值），市净率极低，反映行业仍面临较大压力[6]。

• 2025年专项债安排规模达4.4万亿元创历史新高，其中8000亿元超长期特别国债投向城市更新项目[7]
• 央行3000亿元保障性住房再贷款支持地方国企收购商品房[5]
• "白名单"制度扩容，支持优质项目开发贷款[4]

• 2025年1月70城二手房价环比降幅全面收窄[6]
• 一线城市如北京降幅收窄明显，扬州和湛江出现上涨[6]
• 核心城市销售表现突出，部分项目登记火爆[4]

中金公司认为：“房地产开发商估值的历史底部或已确立，未来主要着眼上行节奏与空间的问题，主要的催化因素将在于增量政策与房价趋势。”[8]

1. 提升盈利预期
   ：若贴按揭政策落地，将直接刺激销售回款，改善房企现金流
2. 降低违约风险
   ：购房者负担减轻，有助于降低个人房贷违约率
3. 改变市场情绪
   ：政策信号明确，有利于恢复投资者信心

• 优质央企/国企开发商
  （如保利发展、华润置地）将受益于政策支持和融资优势
• 区域龙头
  （如万科A、金地集团）需关注其债务重组进展
• 建材板块
  将间接受益，迎来估值修复窗口期[7]

---

1. 财政压力
   ：大规模贴息需要大量财政资金投入
2. 政策传导效率
   ：银行净息差已降至1.69%历史低位，可能制约政策效果[2]
3. 需求释放不足
   ：居民加杠杆意愿仍显不足，观望情绪仍存
4. 库存压力
   ：50个代表城市商品住宅出清周期仍达21.2个月[4]

---

1. 有效性判断
   ：贴按揭政策通过缩小按揭成本与租金回报率差距，理论上可以改变购房者预期，但在当前市场环境下，需要
   范围广、力度大
   才能产生显著效果

2. 估值修复展望
   ：A股房地产板块估值的历史底部或已确立，未来估值修复的催化因素主要在于增量政策落地和房价趋势企稳

3. 投资策略
   ：建议关注政策持续加码带来的估值修复机会，重点配置优质央企国企开发商，同时关注建材等地产链板块的联动机会

---

[1] 腾讯网 - 摩根士丹利邢自强:建议试点贴按揭100基点 缩小与租金回报率差距 (https://new.qq.com/rain/a/20260214A03VI100)

[2] 今日头条 - Deepseek关于2025年中国房贷利率趋势预测 (https://www.toutiao.com/article/7481135629783269899)

[3] 今日头条 - 2025年楼市新趋势:救市火力全开 (https://www.toutiao.com/article/7502093011678020148)

[4] 搜狐 - 2025年中国房地产市场展望 (https://www.sohu.com/a/881570862_122006510)

[5] 新浪财经 - 外资机构看好中国房地产板块 (https://finance.sina.cn/2024-06-05/detail-inaxryqc5751002.d.html)

[6] 经济观察网 - 金融街控股股价下跌 房地产行业现底部修复信号 (http://www.eeo.com.cn/2026/0214/796081.shtml)

[7] 腾讯网 - 财政货币双宽松托底地产链 建材板块或迎估值修复窗口期 (https://new.qq.com/rain/a/20260209A040RB00)

[8] 每日经济新闻 - 地产股估值的历史底部或已确立 (https://www.nbd.com.cn/articles/2024-11-19/3650309.html)