财政部长贝森特宣布住房市场因美联储利率政策陷入衰退

本分析基于2025年11月4日发布的福克斯商业报道[1]，该报道称财政部长斯科特·贝森特宣布美国住房市场因美联储利率政策陷入衰退。

财政部长斯科特·贝森特于2025年11月4日发表的声明是关于美国住房市场状况的重要政策声明[1]。贝森特在CNN的《国情咨文》节目中表示，住房市场衰退直接归因于美联储的利率政策，他特别呼吁降息以降低抵押贷款利率并刺激住房活动[1][2]。

住房市场数据支持贝森特的评估，多个指标显示出严重困境。过去2.5年，现房销售量一直停滞在每年约400万套，较COVID-19大流行前每年500万套的历史平均水平下降20%[1]。尽管抵押贷款利率最近降至6.17%——为一年多来的最低水平，但仍远高于历史正常水平[1]。

市场影响在房屋建筑商股票表现中清晰可见。2025年10月1日至11月4日期间，D.R.霍顿（DHI）下跌14.37%，从169.89美元跌至145.48美元，而莱纳公司（LEN）同期下跌3.90%，从126.50美元跌至121.57美元[0]。这两只股票的交易价格均远低于52周高点，表明投资者对行业基本面的担忧[0]。

有趣的是，11月4日整体市场指数仅小幅下跌——标准普尔500指数下跌0.24%，纳斯达克指数下跌0.44%，道琼斯指数下跌0.13%[0]——这表明住房衰退担忧可能是特定行业的，而非表明整体经济疲软。

全国房地产经纪人协会副首席经济学家杰西卡·劳茨将住房市场描述为“双城记”[1]。这种分化揭示了几个关键动态：

：房主继续积累资产，而首次购房者比例创历史新低，首次购房者的平均年龄现在达到40岁[1]。全现金购房者比例创历史新高，奢侈品市场增长，而入门级市场则举步维艰[1]。

：尽管需求疲软，但房价继续上涨，因为房主卖房频率降低——现在平均每11年卖房一次，而历史平均水平为6-7年[1]。这种库存短缺支撑了价格，尽管销售量下降。

：贝森特强调，美联储的政策造成了“分配问题”，低收入消费者首当其冲，因为他们的债务多于资产[1]。这表明住房衰退对弱势群体的影响不成比例。

：贝森特呼吁美联储降息，这与美联储主席杰罗姆·鲍威尔发出的12月会议预计不会进一步降息的信号相冲突[3]。这种财政部与美联储的政策分歧给市场参与者带来了不确定性，并可能增加利率敏感行业的波动性。

：随着住房衰退持续，抵押贷款和建筑贷款集中度高的银行面临信贷风险增加[0]。长期疲软可能导致贷款拖欠和违约率上升。

：住房财富效应可能显著抑制消费支出，特别是在占经济活动很大一部分的中等收入家庭中[1]。如果住房衰退加深，这可能造成整体经济拖累。

：依赖建筑和房地产的市场可能经历局部经济疲软，可能导致受影响地区的就业损失[0]。

决策者应密切关注几个关键指标：

1. 美联储政策信号
   ：美联储利率立场的任何变化对住房市场复苏前景至关重要[3]
2. 抵押贷款利率趋势
   ：继续降至6%以下可能显著提高可负担性并刺激需求[1]
3. 住房库存水平
   ：供应动态的变化将影响价格均衡和市场活动[1]
4. 就业和收入数据
   ：住房市场健康状况与就业水平和收入增长趋势密切相关
5. 消费者信心指标
   ：住房活动对经济情绪和未来预期反应强烈

当前环境可能为以下方面提供机遇：

• 长期投资者
  ：如果住房衰退被证明是周期性而非结构性的，优质房屋建筑商股票可能出现有吸引力的切入点[0]
• 首次购房者
  ：如果抵押贷款利率从当前水平继续下降，可负担性将提高[1]
• 房地产服务
  ：专注于翻新和改造的公司可能受益于房主更长时间地留在原地

根据现有数据，财政部长贝森特宣布的住房市场衰退似乎有充分依据，房屋销售量较历史平均水平低20%，房屋建筑商股票表现出严重疲软[1][0]。市场显示现金购房者和融资购房者之间存在明显分化，首次购房者尤其处于不利地位[1]。

尽管贝森特表示整体经济指标保持稳定，但住房部门对整体经济增长的重要性意味着长期疲软可能通过减少消费支出和建筑活动造成整体经济影响[1][2]。财政部呼吁降息与美联储当前立场之间的政策分歧给市场参与者带来了额外的不确定性[3]。

30年期抵押贷款利率为6.17%，这是近期的改善，但仍高于历史标准，继续限制许多潜在购房者的可负担性[1]。房主不愿卖房（现在平均持有期为11年）造成了库存短缺，尽管需求疲软，但支撑了价格，这表明在可负担性显著提高或经济状况迫使更多库存进入市场之前，市场动态可能仍受限制[1]。