金丝雀码头2025年办公楼租赁复苏及其对伦敦商业地产（CRE）市场的影响

2025年12月5日，Visa宣布将其欧洲总部迁至金丝雀码头的加拿大广场一号，签订了一份为期15年、面积为30万平方英尺的租赁协议[1]。此前，摩根大通（计划建造一座300万平方英尺的塔楼）、汇丰银行、西班牙对外银行（BBVA）、巴克莱银行和花旗银行已做出承诺，使2025年成为金丝雀码头集团（CWG）十多年来租赁业绩最好的一年[1]。

伦敦商业地产市场面临疫情后的挑战，金丝雀码头的码头区核心子市场在2025年第一季度的空置率达到18.5%。然而，复苏驱动力逐渐显现：伊丽莎白线提升了可达性，CWG将该区域转型为混合用途社区，且英国秋季预算稳定了长期利率，并对英国上市公司免征三年印花税[1][0]。截至2025年9月，CWG旗下空间的空置率降至6%，截至12月已签署75万平方英尺的租赁协议[0]。

此次复苏范围扩大至金融机构和金融科技公司（例如Revolut将其全球总部设在金丝雀码头），挑战了伦敦金融城的主导地位。金丝雀码头的甲级写字楼租金（每平方英尺50-55英镑）比伦敦金融城核心区（约每平方英尺87.50英镑）更具性价比，推动了租户搬迁[4]。

1. 可达性和混合用途开发是疫情后复苏的关键杠杆
   ：伊丽莎白线缩短了出行时间，CWG从纯办公用途转向混合用途（住宅、零售、酒店），直接提振了租户需求[1]。
2. 租户多元化增强韧性
   ：传统金融机构和金融科技公司（如Revolut）的并存，降低了金丝雀码头对单一行业的依赖[2]。
3. 监管稳定性影响商业地产信心
   ：英国的利率稳定措施直接影响了投资者和租户的决策[1]。
4. 双枢纽格局形成
   ：金丝雀码头的复苏重新定义了伦敦金融枢纽的动态，从伦敦金融城的主导地位转向竞争性的双枢纽模式[3]。

• 风险
  ：来自伦敦金融城的持续竞争（2025年第一季度疫情前的空置率），以及随着企业对可持续、健康导向设施的需求增加，老旧办公空间面临淘汰风险[3][1]。
• 机遇
  ：办公楼翻新需求增加（例如花旗集团对花旗大厦10亿英镑的翻新）和新开发项目（摩根大通的塔楼）有利于建筑和可持续设计公司[2][3]；混合用途占用率的增长推动了当地零售、酒店和设施管理服务[0]；英国养老金改革可能会增加机构对商业地产的投资[1]。

Visa欧洲总部搬迁和摩根大通的塔楼计划凸显了金丝雀码头2025年的租赁复苏，这是其十多年来的最佳表现。该区域的复苏由伊丽莎白线、混合用途开发和监管稳定性推动，CWG旗下空间的空置率从2025年第一季度的18.5%降至2025年9月的6%。金丝雀码头性价比高的甲级写字楼空间挑战了伦敦金融城，吸引了传统金融机构和金融科技公司。此次复苏影响了商业地产价值链（从建筑到本地服务），并标志着伦敦金融双枢纽格局的形成。