2026年住房转型预测：隐性可及性危机背景下的趋势

本分析基于2025年12月12日发布的一段YouTube视频[1]，SERHANT.创始人兼首席执行官Ryan Serhant在视频中预测，在“隐性住房危机”背景下，2026年住房市场将发生转型。与2008年式的金融危机不同，这种“危机”指的是日益严重的住房可及性问题——2025年美国全国房地产经纪人协会（NAR）《购房者与售房者概况》报告证实了这一点，该报告显示首次购房者比例降至历史最低点21%（远低于40%的历史常态，中位年龄为40岁，比2008年前高出10岁）[2]。主要障碍包括持续的住房供应不足（缺口达470万套[0]）、30年期固定抵押贷款利率徘徊在6.2%左右[0]，以及租金、学生贷款和育儿成本的上升[3]。

Serhant关于共有产权和创新融资的预测与近期市场趋势一致：2025年12月CNBC的一份报告指出，千禧一代和Z世代正越来越多地与朋友、家人或非伴侣共同购房，以汇集资源支付首付和抵押贷款费用[4]。Zillow的住房趋势专家Amanda Pendleton证实，共同购房是对可负担性危机的直接回应，只要进入壁垒仍然很高，这种趋势就可能持续[4]。美联储承认住房供应不足危机，但指出其货币政策工具无法解决这一结构性问题[3]。

1. “危机”的语义区分：
   Serhant的术语指的是住房可及性挑战，而非市场崩溃——这与2008年金融危机不同。这凸显了住房供应缺口的长期结构性本质，其根源在于2008年后的建设不足。
2. 重新定义传统住房所有权：
   对于年轻一代而言，传统的独栋住房所有权可能不再是主要常态，共有产权成为克服首付和月度抵押贷款负担的可行替代方案。
3. 结构性根源优于货币因素：
   尽管高抵押贷款利率加剧了可负担性问题，但核心驱动因素是数十年的建设不足，未能跟上人口增长的步伐——这是美联储无法直接控制的问题。

• 风险：
  共有产权安排面临潜在的法律纠纷（如退出策略、维护成本分配），且关于其稳定性和参与者满意度的长期数据有限[0]。针对共有产权模式的标准化法律协议和金融产品仍处于早期阶段。
• 机遇：
  共有产权使年轻购房者能够更早积累资产，应对房主与租房者之间日益扩大的财富差距[4]。首次购房者参与度的提高可以通过平衡富裕资产者和全现金购房者的需求来稳定房价[0]。

• 2025年首次购房者市场份额：21%（NAR [2]）
• 2025年12月30年期固定抵押贷款利率：约6.2% [0]
• 全国住房供应缺口：470万套（Zillow，2025年7月 [0]）
• 2023年与朋友共同购房的普及率：14%（Zillow [0]）
• Serhant的2026年预测：转向共有产权和创新融资作为住房所有权解决方案[1]