养老金布局休闲度假资产对行业的启示及Center Parcs估值分析

今年以来，英国公募养老金在私募市场的布局明显偏好“稳定现金流+低周期”的资产类别，Center Parcs这一欧洲领先的休闲度假村集团便是典型目标[1]。养老金对其15%-20%股份的洽谈，反映出三方面共识：

• 需求持续、定价能力强
  ——截至2025年，Center Parcs在爱尔兰的Longford度假村每周可带来近190万欧元营业收入，疫情后持续写出高入住率和客单价，说明度假村具备“可预测+韧性”的营业模式[3]。这样的稳定营收与公募养老金追求的长期现金流契合。
• 行业进入门槛高，护城河明显
  ——休闲度假村需要庞大土地、环保审批与长期运营经验，导致供应端增长缓慢，而需求端（家庭、亲子、独立度假）呈现刚性。与Hospitality Net所述的大陆假日村类资产在标准化管理后的稳态收益（年化7.5%~8%）[2]相符，进一步增强了机构对该类资产“久持”的信心。
• 资产再整合与资本化
  ——机构投资者强调优化运营与提升服务体验后再用长期资本持有，即以“收益再投资+可持续回报”替代传统追求“快速升值”，这种模式使休闲度假板块从周期性娱乐向“基础设施+生活方式”双重定位转变。

由此可见，养老金的配置转向并非短期押注，而是基于行业结构性恢复、消费升级下“低频高价值”旅游需求的长期判断。未来若更多机构复制Center Parcs案例，将推动整个休闲度假资产类别向“专属会员/高端家庭”持续精耕，强化品牌黏性和非价格型竞争力。

要判断45亿英镑估值的合理性，可结合以下维度：

• 现金流折现与稳定收益期望
  ：前述行业报告显示，成熟度假村在运营稳定后可实现7.5%~8%的收益率[2]。若按此倒推，45亿英镑估值对应年化现金流约为3.4亿~3.6亿英镑，均值略高于当前Center Parcs多个度假村的整年EBITDA水平（Longford单个度假村年收入近1.9亿欧元，若按多地复合看，整体经营现金流大概率达到此级 别），因此在“稳态收益”前提下估值属于合理区间。
• 周期性风险对冲
  ：度假村业务相比传统酒店更依赖家庭式长住与内循环消费，因此在经济下行时回撤较轻。养老金对该资产的兴趣本质上即是“收益对冲+通胀挂钩”，进一步支持其高估值。
• 品牌与扩张潜力
  ：Center Parcs在英国、爱尔兰、荷兰等拥有数个成熟园区，如不断推出高端“Premium Lodge”及体验升级计划，其客单价与附加值仍有提升空间。若引入养老金等长期资本投入再开发，预计可逐步压缩资本支出周期成本，提升内部回报率，从而正当化当前估值水平。
• 结构性溢价
  ：欧洲假日村资产出现稀缺性，私募与公募机构交织出“稳定现金流+抵御利率波动”组合，导致估值带有一定溢价。45亿估值若能对应相对保守的自由现金流预测与5%-6%的长期贴现率，则具有可接受性；若贴现率进一步降低（接受利率下行或强调通胀保护），则估值仍具吸引力。

综上，从现金流收益、行业竞争格局、资本需求结构和养老金风险偏好看，45亿英镑估值可被视为“溢价但合理”，尤其是在多机构联合进入、可获得长期资本+可持续现金流的背景下。

[1] Bloomberg - “UK Pension Funds Eye Stake in Brookfield’s Center Parcs: Sky” (https://www.bloomberg.com/news/articles/2025-12-27/uk-pension-funds-eye-stake-in-brookfield-s-center-parcs-sky)
[2] Hospitality Net - “From private investment to big capital: the professionalisation of the Dutch holiday park market” (https://www.hospitalitynet.org/news/4130062.html)
[3] The Irish Times - “Center Parcs in Longford takes in nearly €2m each week in record revenue” (https://www.irishtimes.com/business/2025/10/09/center-parcs-in-longford-takes-in-nearly-2m-each-week-in-record-revenue/)