Vistry Group斯温顿366块住宅用地收购影响分析

基于收集到的数据和信息，我将为您提供这笔交易对Vistry Group土地储备规模和未来住宅交付能力的全面分析。

根据Henry Boot官方公告[1]，该集团旗下Hallam Land Management于2025年12月23日正式完成向Vistry Group出售位于斯温顿的366块住宅用地。这笔交易是分阶段进行的——第一阶段（393块地）已于2024年7月完成[2]。此次交易为Hallam Land带来了9.2%的无杠杆内部收益率（IRR）[1]，并帮助其超额完成2025年度销售目标，全年累计完成3,957块地销售[2]。

该地块隶属于斯温顿南马尔斯顿（South Marston）大型开发项目，总占地320英亩，规划建设2,380块住宅单元，同时包含零售、休闲、商业空间、教育设施、社区/体育设施及绿色基础设施[1]。Hallam Land在此项目中保留304块地将用于未来销售[2]。

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截至2025年6月30日，Vistry Group的总土地储备结构如下[3][4]：

土地类型	地块数量	地块面积（块）
自有土地（Owned）	49,591	49,591
受控土地（Controlled）	21,097	21,097
战略土地（Strategic Land）	186个地块	76,919
合计（含合资企业权益）	-	约75,000+

Vistry Group在2025年持续积极管理其整体土地储备组合，同时选择性把握新的开发机遇。2025年至今（截至11月），集团已收购6,616块地，分布在25个地块中[5]。

斯温顿366块地的收购将产生以下影响：

• 直接增量贡献
  ：按照Vistry Group 2025年至今的收购节奏（平均每月约600-700块地），本次收购约占其年度收购计划的5.5%，为集团提供了显著的规模化土地储备补充。
• 战略布局意义
  ：斯温顿项目属于大规模多阶段开发（1,000块地以上级别），与Vistry Group"专注于大型、多阶段项目"的战略完全契合[3]。集团目前拥有21个1,000+地块项目，合计35,527块地[3]，斯温顿项目将强化其在该规模段的领先地位。
• 规划确定性优势
  ：该地块已于2021年8月获得outline规划许可[2]，属于"已规划"类战略土地（2025年6月数据显示：19个地块、6,281块地处于规划已获批状态[3]），可快速转入开发阶段。

Vistry Group的土地储备结构呈现高质量特征：

指标	数据	评价
规划状态	60,052块地（78%）处于规划申请进行中	未来转化潜力大
中期目标	战略土地贡献约20%的完工量	战略储备转化率高
FY25计划	约2,500块地从战略土地转入自有储备	转化通道顺畅
近期规划	15,000+块地处于高级规划阶段	短期供给充足

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指标	H1 2025	H1 2024	同比变化
总交付量	6,889套	7,792套	-12%
合作伙伴资助	5,055套（73%）	5,859套	-14%
公开市场	1,834套（27%）	1,933套	-4%
前向销售订单	£42.5亿	£44.4亿	-4%

H1 2025交付量下降主要反映了市场环境导致的合作伙伴需求阶段性放缓[6]，但集团已构建强大的交易管道，预计下半年将加速交付。

Vistry Group的木框制造产能正处于快速扩张期[7]：

• H1 2025产出：1,650套（同比增长约20%）
• FY 2025目标：4,500套
• 最大产能：三个工厂合计10,000套/年

斯温顿地块的收购为Vistry Works产能扩张提供了匹配的项目载体，确保制造产能能够有效转化为实际交付。

作为大型多阶段开发项目，斯温顿地块将产生显著的规模经济效应：

• 采购议价能力
  ：大规模集中采购可降低单位建筑成本
• 固定成本摊薄
  ：基础设施投资、社区设施建设成本可在更多单元间分摊
• 运营效率提升
  ：现场管理团队、供应链物流的边际成本递减

Vistry Group于2025年9月从Homes England获得5,000万英镑拨款[5]，用于支持2025年可负担住房项目交付。斯温顿项目作为大型综合社区开发，包含可负担住房元素，可与政府支持计划形成协同效应。

指标	数值	说明
前向销售订单总额	£42.5亿	H1 2025末数据
H2 2025待释放	£15.6亿	下半年交付基础
FY 2026预期	£13.9亿	持续交付动力
FY 2027及以后	£8.6亿	长期项目储备

斯温顿项目将直接贡献于上述前向订单的"FY 2027及以后"类别，增强集团未来多年的交付可见度。

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斯温顿位于英格兰西南部，是政府"增援城镇"（Network Towns）战略的重点发展区域，具备良好的交通连接（距伦敦约90分钟车程）和增长潜力。本次收购强化了Vistry Group在英格兰南部高需求区域的土地储备布局。

Vistry Group的土地供应策略呈现多元化特征：

来源渠道	规模/占比	优势
战略土地储备	76,919块	长期规划确定性、成本可控
当期收购	年均12,000+块	灵活性、反应速度
合作伙伴模式	合资企业权益约27,000块	资本分担、风险共享

斯温顿项目体现了"战略土地获取+快速转化"的复合策略——Hallam Land早在20年前就锁定该地块选择权并推动规划进程[2]，Vistry Group则通过收购成熟地块快速补充储备。

Vistry Group与Homes England新成立的Hestia合资企业（1.5亿英镑资本支持）专注于400-3,000套大型战略地块开发[7]。斯温顿项目的规模（759块地，两阶段合计）和性质（多阶段综合社区开发）与Hestia投资标准高度契合，为未来深度合作提供了范本。

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• 需求波动
  ：H1 2025公开市场销售率同比下降12%[6]，需关注需求复苏节奏
• 价格压力
  ：H1 2025公开市场ASP（平均售价）同比上涨3.7%主要由产品组合推动，无实质性价格改善[5]

• 规划转化风险
  ：斯温顿项目虽已获规划许可，但大规模开发的实际推进仍受地方议会执行能力影响
• 供应链风险
  ：集团H1 2025仅交付4,500套 Timber Frame目标产能的37%，产能爬坡进度需关注[7]

Henry Boot公告显示Hallam Land保留304块地用于未来销售[2]，Vistry Group可能面临后续地块收购的竞争压力。

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Vistry Group收购斯温顿366块住宅用地对其土地储备规模和未来住宅交付能力产生

的影响：

影响维度	评估	说明
土储规模	中性偏正面	占集团年度收购计划的5-6%，提供质量较高的规划确定性土地
交付能力	正面	为未来2-4年的交付提供项目载体，与产能扩张计划匹配
战略协同	明显	契合大型多阶段项目战略，与政府可负担住房计划形成协同
财务影响	有限	单笔交易对整体规模影响有限，但体现了集团的土地获取能力

：本次收购是Vistry Group持续土地储备优化的常规举措，不构成战略范式转变，但对提升集团在英格兰西南部的市场地位和长期交付能力具有巩固作用。建议投资者关注集团2026年战略土地转化进度及Hestia合资企业的项目落地情况。

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[1] Investing.com - “Henry Boot sells 366 residential plots to Vistry in Swindon” (https://uk.investing.com/news/company-news/henry-boot-sells-366-residential-plots-to-vistry-in-swindon-93CH-4441320)

[2] Henry Boot Annual Report 2024 (https://www.henryboot.co.uk/media/fv0nuosu/32326-henry-boot-ar2024-web.pdf)

[3] Vistry Group H1 2025 Results Announcement (https://markets.ft.com/data/announce/detail?dockey=1323-17223399-6PKJIRR322FUIJF3U7F0JDSQ5J)

[4] Vistry Group Half Year Results Presentation H1 2025 (https://www.vistry.co.uk/~/media/Files/V/vistry-group-v1/results-and-presentations/2025/vistry-group-half-year-results-presentation-2025.pdf)

[5] Vistry Group Trading Update November 2025 (https://www.vistry.co.uk/media/press-releases/2025/trading-update-nov-2025)

[6] Vistry Group H1 2025 Results Press Release (https://www.vistry.co.uk/media/press-releases/2025/half-year-results-2025)

[7] Yahoo Finance - Vistry Group H1 FY2025 Earnings Call Transcript (https://finance.yahoo.com/quote/BVHMF/earnings/BVHMF-H1-2025-earnings_call-333990.html)