万科债务结构调整分析报告：深圳国资主导下的化债策略与前景

根据最新资料，我来为您系统分析万科在郁亮退休后，深圳国资主导下的债务结构调整策略与前景。

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2026年1月8日，万科发布公告，创始人之一的郁亮因到龄退休，辞去公司董事、执行副总裁职务，不再担任公司任何职务[1]。这位自1990年加入万科、服务整整三十六年的"老将"，正式退出历史舞台。

万科正处于行业深度调整期，2024年归属于上市公司股东的净利润亏损达494.78亿元，创下历史纪录[2]。在房地产行业持续下行的背景下，万科的债务压力尤为突出。

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根据万科最新财务数据，公司面临严峻的债务挑战[3]：

指标	数据	占比/说明
有息债务总额	3629亿元	历史最高值
一年内到期债务	1553.7亿元	占比42.7%
货币资金	656亿元	现金短债比约0.48
境内债券（短期）	123.66亿元	一年以内占比84.61%
未来12个月兑付高峰	48.66亿元	集中在2026年7月

2025年11月末，万科首次启动债务展期流程，针对余额20亿元、原定于12月15日到期的中期票据"22万科MTN004"提出展期方案，打破了万科成立以来无债务展期的纪录[2]。尽管万科先后三次优化展期方案，但在第二次持有人会议上，展期方案仅获得20.2%的同意率，反对比例高达78.3%，反映出投资者对公司未来偿债能力的深切担忧。

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在郁亮退休前，万科管理层已于2025年经历了全面改组[1]：

• 2025年1月
  ：辛杰接替郁亮出任董事会主席，多位深圳国资背景高管"空降"万科核心岗位
• 2025年10月
  ：辛杰因个人原因辞职，黄力平（深铁集团党委副书记、董事、总经理）接任董事长
• 核心团队
  ：深铁系高管全面接管战略决策权，派驻十余名深圳国资背景高管入驻万科总部及区域核心岗位

深铁集团作为万科第一大股东，持续提供资金支持[4]：

时间	支持方式	金额
2025年以来累计	股东借款	307.96亿元
其中：2025年2月起	新增借款	多次分批提供
2025年11月11日	借款	不超过16.66亿元

根据万科2025年11月与深铁签署的《关于股东借款及资产担保的框架协议》，从2025年以来至万科2025年度股东会召开日为止期间，深铁集团向万科提供不超过220亿元借款额度[4]。

万科正为多笔债务寻求展期安排[5]：

• “22万科MTN004”
  （20亿元）：寻求展期一年，反对率78.3%
• “22万科MTN005”
  （37亿元）：展期一年议案未获通过
• “21万科02”
  ：申请停牌，商议兑付安排调整

展期方案的核心条款包括：将宽限期从5个工作日延长至30个交易日，提供万科自身增信措施（移除深铁担保条款）[5]。

万科自2023年以来积极盘活资产[4]：

项目	金额
2025年三季度大宗交易签约	68.6亿元
累计盘活优化及新增产能	178.4亿元
2024年大宗交易签约	259亿元
资源盘活回款	104亿元

资产处置包括：上海七孩万科广场（7折出售，回笼24亿元）、深圳湾超级总部基地地块转让等优质资产。

万科正在推进从

向的转变[6]：

• 白名单项目
  ：累计获批79个
• 经营性物业贷
  ：全年落地293亿元
• 过渡性融资
  ：完成267亿元贷款提取（含物流银团200亿元）

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万科债券展期方案遭到债权人强烈反对，市场担忧持续升温[2]。主要原因包括：

1. 深铁担保缺失
   ：最新方案移除了大股东担保条款
2. 展期同意率低
   ：首期方案仅获20.2%支持
3. 交叉违约风险
   ：一旦展期失败，可能触发其他债务加速到期

万科经营状况持续恶化[1]：

• 2025年1-9月营业收入1613.9亿元，归母净亏损280.2亿元
• 房地产开发业务税后毛利率降至2.0%
• 2025年1-10月权益销售额860亿元，同比下滑34.4%

万科投资性房地产用于抵质押及担保的余额已高达800亿元，占投资性房地产余额的58.2%，可变现资产空间不断收窄[4]。

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深圳市国资委明确表态支持万科[7]：

“截至2024年底，深圳市属国资国企资产超过5万亿元，全年营收超万亿元，规模大、实力强，有能力、有实力，也有足够的’子弹’，支持地铁集团通过一切可能的市场化、法治化手段推动万科稳健发展。”

此外，广东省、深圳市及有关部门、金融机构负责人均表示全力支持万科稳妥处置风险。

深圳地区8家银行负责人表态[7]：

• 继续积极运用贷款、债券、资管、信托等各种金融工具
• 满足万科合理融资需求
• 保障整体融资规模稳定

万科积极利用政策工具箱[6]：

• 城市房地产融资协调机制白名单
• 经营性物业贷政策
• REITs融资渠道（印力REIT、长租公寓REIT等）

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万科面临的债务压力集中[4]：

• 年内到期债券：37亿元（剔除拟展期部分）
• 2026年到期或行权债券：124.19亿元

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1. 继续争取债券展期谈判，避免公开违约
2. 依托深铁股东借款维持流动性
3. 加大资产处置力度

万科债务重组可能走向[8]：

1. 整体债务重组
   ：考虑到债务体量（约3900亿港元），进行全面债务重组的可能性较高
2. 渐进式出清
   ：通过资产处置、债务展期、降杠杆等方式逐步化解风险
3. 引入战略投资者
   ：可能进一步引入国资或央企战略投资

万科管理层提出的"瘦身健体"方案分为两个阶段[6]：

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• 聚焦综合住区开发、物业管理、租赁住宅三大核心业务
• 未来两年削减付息债务1000亿元以上
• 退出其他业务，清理非主业财务投资

：

• 打造行业产品和服务标杆
• 发展经营性业务（物业、长租、商业）
• 实现融资模式从主体信用向资产信用转变

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风险类型	具体表现
流动性风险	短期债务集中，展期方案不确定性
信用风险	评级下调（标普B-、惠誉B-），融资成本上升
经营风险	销售持续下滑，毛利率降至低位
政策风险	房地产行业调整深度不确定性
交叉违约风险	展期失败可能触发其他债务加速到期

• 深圳国资强力支持，深圳市属国资资产超5万亿元
• 万科品牌价值仍在，物业服务等业务保持行业领先
• 政策环境边际改善，"稳楼市"信号明确
• 经营性业务（物业、长租）贡献正向利润

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万科在郁亮退休后正式进入"全深铁周期"，深圳国资主导下的债务结构调整正全面推进。面对约3600亿元的有息债务压力，万科采取了债券展期、大股东输血、资产处置、融资转型等多管齐下的策略。

然而，债务展期方案遭遇债权人强烈反对、深铁担保条款被移除、大股东支持额度接近上限（剩余可新增借款仅约22.9亿元），万科的流动性困局短期内难以根本扭转。

从长远来看，万科的债务化解需要依赖三大条件：一是房地产市场止跌回稳，恢复自身造血能力；二是深圳国资持续支持，提供流动性缓冲；三是债权人达成展期共识，避免交叉违约。

万科能否成功化解债务危机、重回健康发展轨道，不仅关系到这家曾经的行业标杆企业的存亡，更将对中国房地产市场的信心修复产生深远影响。

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[1] 新浪财经 - 郁亮退休万科进入全深铁周期 (https://finance.sina.com.cn/jjxw/2026-01-08/doc-inhfrkwi6452301.shtml)

[2] 证券时报 - 郁亮退休，万科超百亿债务难题待解 (https://www.stcn.com/article/detail/3582658.html)

[3] 华尔街见闻 - 万科展期影响再思考 (https://wallstreetcn.com/articles/3760388)

[4] 三联生活周刊 - 万科债务危机升级会成为又一个"恒大"吗 (https://www.6park.com/news/1764702195.html)

[5] 新浪财经 - 万科自救失败，要变天了 (https://finance.sina.com.cn/roll/2025-12-18/doc-inhcfepp3198164.shtml)

[6] 万科集团官网 - 投资者推介 (https://www.vanke.com/mobile/investor/data?typeid=62&newsid=7977)

[7] 新浪财经 - 万科"热辣滚烫"守安全 (https://finance.sina.com.cn/stock/bxjj/2025-02-02/doc-ineiahpc8754350.shtml)

[8] 雅虎香港财经 - 萬科孭巨債3900億監管拒救 (https://hk.finance.yahoo.com/news/萬科孭巨債3900億-監管拒救-傳當局已制定措施-掌控事態發展-182800615.html)