万科A（000002.SZ）估值风险分析报告

根据获取的数据和图表，我来为您撰写一份系统全面的万科A估值风险分析报告。

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根据最新市场数据，万科A的核心估值指标呈现以下特征[0]：

估值指标	数值	行业对比	风险提示
P/E（市盈率）	-0.99x	亏损	负值表明公司处于亏损状态
P/B（市净率）	0.34x	显著偏低	股价低于账面价值约66%
P/S（市销率）	0.21x	极低	营收变现能力弱
当前股价	¥4.96	52周区间：¥4.62-8.22	处于历史低位区间

万科A的负市盈率（-0.99x）直接反映了公司当前处于亏损状态，每股收益（EPS）为-5.01元[0]。这意味着传统基于盈利的估值方法已难以适用，需要从资产价值和清算角度重新审视公司的估值合理性。

从长期视角观察，万科A的估值经历了剧烈变迁：

从上图可以清晰看到[0]：

• 2020年历史高点
  ：股价约¥36.37元（2020年高点），彼时市盈率处于合理区间
• 2024年初
  ：股价约¥10元，市盈率开始转负
• 2025年9月
  ：受政策利好刺激（924政策包），股价短暂反弹至¥10元以上
• 当前水平
  ：股价¥4.96元，较历史高点下跌
  超过85%
  ，较2025年初下跌约50%

• 1年涨跌幅：-28.63%
• 3年涨跌幅：-73.59%
• 5年涨跌幅：-83.34%[0]

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万科A的盈利能力指标显示公司正经历严峻的经营困境[0]：

盈利指标	数值	解读
ROE（净资产收益率）	-31.07%	严重侵蚀股东权益
净利润率	-20.92%	每100元营收亏损约21元
营业利润率	-17.93%	核心业务持续亏损

从近期财报数据看，万科A的亏损呈扩大趋势[0]：

报告期	EPS	营收	业绩解读
Q3 FY2025	-1.35元	¥560.7亿	较预期亏损扩大12倍
Q2 FY2025	-0.18元	¥673.3亿	延续亏损
Q1 FY2025	-0.53元	¥379.9亿	亏损持续
Q4 FY2024	-2.66元	¥1232.8亿	年度最大单季亏损

• 2025年第三季度销售额仅
  1004.6亿元
  ，同比下降
  44.6%
  [1]
• 2025年前三季度累计净亏损达
  280.16亿元
  [1]
• 第三季度营收超预期增长51.99%，但EPS却大幅低于预期1284.68%[0]

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万科A面临的债务压力是估值风险的核心来源之一[1]：

债务指标	数值	风险等级
有息负债合计	¥3642.6亿元	极高
一年内到期占比	42.7%	短期偿债压力巨大
银行借款占比	72.5%	对银行信贷依赖度高

根据公开信息，万科A在2025-2026年面临密集的债券偿付[1]：

时间节点	待偿金额	备注
2025年12月15日	¥20亿元	"22万科MTN004"已寻求展期
2025年12月28日	¥37亿元	“22万科MTN005”
2025年11月-2026年6月	¥155.46亿元	境内债券本息合计
2026年上半年	¥77亿元	DM查债通统计

万科A近期寻求20亿元债券展期的操作引发了市场强烈反应[1]：

• 2025年12月10日
  ：首次持有人会议提出的展期方案获
  0票支持
  ，被否决
• 2025年12月17日
  ：修改后的新方案出炉
• 核心变化
  ：原本约定的"深铁集团担保"条款被
  移除
  ，由万科自身提供增信[1]

• 多只境内债券价格暴跌，部分跌至
  24元附近
  ，跌幅超50%
• 股价应声大跌，一度触及
  4.7元
  ，创近十年新低
• 市场对国资背书的期望落空，信任危机加剧

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根据行业研究数据（截至2025年12月5日）[2]，万科A与主要同业公司的估值对比：

公司	股票代码	P/E (25E)	P/E (26E)	P/B	评级
万科A	000002.SZ	亏损	亏损	0.34x	困境
保利发展	600048.SH	20.4x	17.9x	0.4x	稳健
招商蛇口	001979.SZ	19.8x	17.7x	0.8x	稳健

公司	股票代码	P/E (25E)	P/E (26E)	P/B	状态
中国海外发展	0688.HK	7.9x	7.5x	0.3x	盈利
龙湖集团	0960.HK	12.5x	11.3x	0.4x	盈利
万科A（港股）	2202.HK	亏损	亏损	0.2x	困境

1. 万科A是主流房企中
   唯一
   连续亏损、无法给出盈利预期的企业
2. P/B值0.34x虽与部分国央企相近，但建立在持续亏损基础上
3. 与能够维持盈利的国央企（如保利发展、招商蛇口）相比，万科A缺乏基本面支撑

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万科A的

（-0.99x）传递了以下市场信号：

信号类型	具体表现
盈利预期	市场预期公司短期内无法恢复盈利
风险定价	投资者要求更高的风险溢价
价值重估	从成长股估值转向困境/破产估值

基于上述分析，我们评估当前估值对风险的反映程度：

1. 流动性风险未充分计入
   • 债券价格暴跌（部分跌至24元）显示市场对违约风险的高度警惕
   • 深铁担保的移除可能引发连锁反应，交叉违约风险上升[1]

2. 资产质量存疑
   • 在房地产下行周期中，存货和投资性房地产可能面临进一步减值
   • P/B 0.34x虽低，但若资产质量恶化，实际清算价值可能更低

3. 经营现金流持续为负
   • 销售下滑（-44.6%）与亏损扩大形成恶性循环[1]
   • "造血能力"不足意味着公司高度依赖外部融资

1. 国资支持预期
   • 深铁集团年内已提供超300亿元借款支持[1]
   • 若政策干预加码，可能获得额外流动性支持

2. 行业见底预期
   • 房地产行业估值持续修复（2025年政策多次释放利好）[2]
   • 行业最坏时期可能正在过去

风险维度	风险等级	估值反映程度	备注
偿债风险	🔴 极高	约70%	2026年到期债务规模巨大
经营风险	🔴 极高	约80%	销售和利润持续恶化
流动性风险	🔴 极高	约75%	经营现金流为负
政策风险	🟡 中高	约50%	国资支持力度不确定
行业周期风险	🟡 中高	约60%	行业筑底时间不确定
估值风险	🔴 极高	约90%	负P/E已充分反映

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具体而言：

1. 负市盈率是真实写照
   ：公司EPS为-5.01元，ROE为-31.07%，连续亏损使传统估值方法失效[0]

2. P/B值暗藏风险
   ：0.34倍的市净率看似便宜，但在资产减值压力下，实际清算价值可能更低

3. 债务风险是核心矛盾
   ：3642.6亿元有息负债中42.7%将在一年内到期，偿债压力巨大[1]

4. 国资背书正在弱化
   ：深铁担保的移除标志着流动性支持的边际减弱，市场信任危机加剧[1]

• 退市风险
  ：若连续亏损持续，可能面临退市风险警示
• 违约风险
  ：债券展期方案遭否决后，交叉违约风险上升
• 估值中枢下移
  ：在行业出清完成前，估值可能长期承压

估值方法	估值区间	适用性
P/E估值	不适用	公司亏损
P/B估值	¥3.5-5.5元	考虑资产减值后的区间
清算价值	¥2-4元	最悲观情景
情景分析法	¥5-8元	政策干预下的中性情景

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[0] 金灵AI金融数据库 - 万科A实时报价、财务分析与技术指标数据（2026年1月9日）

[1] 新浪财经 - “万科自救失败，要变天了” (https://finance.sina.com.cn/roll/2025-12-18/doc-inhcfepp3198164.shtml)

[2] 招银国际 - "房地产：总量收缩持续，价格磨底深化"行业研究报告 (https://www.cmbi.com.hk/upload/202512/20251219277407.pdf)