中国国贸CBD租金增长停滞：商业地产龙头战略应对分析

北京中央商务区（CBD）作为传统核心商务区，正面临租金增长停滞的严峻挑战。根据莱坊研究发布的2024年第四季度北京甲级写字楼市场报告，CBD区域平均租金已跌破300元大关，降至每月每平方米人民币291.9元，环比下降幅度显著[1]。这一数据反映出传统核心商圈在市场供需失衡背景下的租金调整压力。

从时间维度分析，北京甲级写字楼平均租金从2023年第一季度的294.2元/平方米/月持续下滑至2025年第三季度的228.5元/平方米/月，累计跌幅达22.3%[2]。CBD区域作为北京写字楼的传统价值高地，虽然租金水平仍维持在较高区间，但与金融街（426.2元/平方米/月）、中关村（312.6元/平方米/月）相比，竞争优势正在弱化。

北京甲级写字楼市场整体空置率从2023年初的12.8%攀升至2025年第三季度的17.8%，上升了5个百分点[2]。CBD区域的空置率维持在15.8%，虽低于全市平均水平，但较此前年份已有明显上升。这一现象的形成机制涉及多重因素：

首先，宏观经济环境的不确定性导致企业扩张意愿下降。互联网、金融、房地产等传统租赁主力行业均经历了不同程度的调整，企业普遍采取"以价换量"或"降本增效"的租赁策略[1]。部分原本承租甲级写字楼的租户开始向乙级或更低级别的物业迁移，造成甲级写字楼市场的客户流失。

其次，外资企业撤退风潮持续发酵。外资金融机构、外资律所、制造业企业的大规模退租和搬迁，对核心区域写字楼市场产生了显著冲击[1]。这些企业通常承租面积较大，其退租直接导致空置率的上升。

第三，新增供应入市加剧竞争。2024年第四季度，北京有两个新项目竣工交付，带来14万平方米的新增供应[1]。2025年预计还将有超过60万平方米的新项目入市，包括金融街的兆泰金融中心综合体、CBD区域的Z4民生银行项目等，市场竞争将进一步加剧。

北京写字楼市场呈现出显著的区域分化特征。金融街区域凭借稀缺性和集聚效应，租金水平最高（426.2元/平方米/月），空置率保持在最低水平（12.4%）[1]。相比之下，新兴区域如丽泽、亦庄、丰台等面临更大压力，其中丰台区域空置率高达32.5%，租金仅为83.1元/平方米/月[1]。

CBD区域呈现出典型的"量价博弈"特征：一方面，区域内优质项目的硬件升级和LEED绿色认证获取提升了产品竞争力；另一方面，租户对办公空间的选址逻辑更趋务实，成本控制成为核心考量因素，"区位-品质"联动偏好（fly to quality）成为主流[2]。

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中国国贸股份有限公司（股票代码：600007.SS）作为北京CBD核心区的标志性商业地产运营商，其经营状况直接反映CBD市场的真实温度。截至2025年1月10日，公司市值约201亿美元，每股价格19.95美元[3]。

从股价表现来看，中国国贸近一年股价下跌14.16%，但三年期涨幅达23.53%，五年期涨幅达60.50%[3]。这种长期向好、短期承压的走势，某种程度上映射了商业地产行业周期波动的特征。公司当前的市盈率（P/E）为16.97倍，市净率（P/B）为2.12倍，净资产收益率（ROE）维持在12.37%的较高水平[3]。

中国国贸的财务指标显示出稳健的盈利特征。净利润率达31.28%，营业利润率达41.62%，均处于行业较高水平[3]。从最新季度业绩来看，公司2025财年第三季度实现营收9.31亿美元，每股收益0.31美元[3]。近年来公司营收呈现稳中略降态势，从2024年第三季度的9.85亿美元微降至2025年第三季度的9.31亿美元，降幅约5.5%[3]。

公司作为专注于CBD核心区商业地产开发和运营的开发商，其资产质量相对优良，现金流状况稳定。然而，在整体市场租金下行的背景下，公司也难以独善其身，租金收入面临一定压力。

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面对写字楼市场的结构性变化，以华润置地和越秀地产为代表的商业地产龙头已启动多维度的战略调整，展现出较强的抗周期能力和战略前瞻性。

华润置地（01109.HK）作为行业标杆，其应对策略具有重要的参考价值。公司确立了"开发销售型业务+经营性不动产业务+轻资产管理业务"三位一体的战略架构，并明确向"大资管"业务转型的方向[4]。

2024年上半年，公司经营性业务收入达200亿元，同比增长9.0%，核心净利润55亿元，同比增长14.4%，占公司整体利润的51.4%[4]。其中，购物中心和写字楼租金的毛利率分别高达77.7%和74.8%，显著高于开发销售型业务12.4%的毛利率[4]。这一结构性变化表明，经营性不动产业务正在成为公司盈利能力的核心支撑。

截至2024年中期，华润置地资产管理规模达到4491亿元，较2023年末上升5.1%[4]。公司积极推动资产证券化，以青岛万象城为底层资产的华夏华润商业REIT于2024年3月成功上市，募集资金69.02亿元，成为首批消费基础设施公募REIT中规模最大的项目[4]。此外，华润置地还持有华夏基金华巢REIT，形成租赁住房领域的REITs平台。

华润万象生活作为公司轻资产管理平台，截至2024年6月末，在营购物中心数量达108个，管理面积1185万平方米；写字楼物业在管项目206个，管理面积1523万平方米[4]。这种轻资产输出模式能够在低资本投入情况下实现规模扩张和品牌输出。

华润置地积极处置低效资产，包括福州斗池路综合体"商改住"、北京产权交易所挂牌转让多家附属公司股权等[4]。这种"腾笼换鸟"的策略有助于公司聚焦核心资产，提升整体资产质量。

越秀地产（00123.HK）凭借独特的"地产+房托"双平台互动模式，在商业地产运营领域形成了差异化的竞争优势。

2024年上半年，越秀地产商业物业总经营收入达13.31亿元，同比上升4.8%[5]。其中，越秀房托（00405.HK）贡献经营收入10.34亿元，写字楼贡献收入11.5亿元，占越秀房托总收入的57%[6]。公司通过越秀地产开发、越秀房托持有的"双平台"模式，实现了开发与运营的有效协同。

广州国际金融中心（广州IFC）作为越秀房托的核心资产，2024年全年贡献收入10.08亿元[6]。项目实施"一客一策+产品调改"策略，成功引入多家优质租户，全年推出7200平方米精装中小户型单元，去化率达82%[6]。广州IFC国金天地期末出租率高达98.3%，全年客流量同比增长7.4%[6]。

越秀房托旗下涵盖写字楼、酒店公寓、专业市场、零售商场等多元业态，各业态协同互补，有效对冲单一业态的周期风险。2024年，越秀房托整体出租率达84.5%，实现经营收入20.32亿元，物业收入净额14.45亿元[6]。

越秀房托管理人把握人民币利率市场机遇，持续调整融资结构。2024年平均付息率4.53%，较2023年同期下降7个基点；期末人民币融资占比从年初的39%提升至60%，有效降低汇率波动风险[6]。

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基于当前市场供需格局，北京写字楼市场短期内难以出现明显复苏。预计2025年空置率将维持在17-18%的较高水平，租金仍有5-8%的下行空间。CBD区域作为核心商务区，预计租金降幅将小于新兴区域，但"以价换量"仍将是主流策略[1][2]。

市场亮点在于TMT行业（特别是人工智能、大数据、平台互联网赛道）的租赁需求正稳步回升，成为市场净吸纳量的主要贡献者。2025年第三季度，北京写字楼市场净吸纳量达到75597平方米，连续两个季度保持增长[2]。

面对市场结构性变化，建议商业地产企业从以下维度进行战略调整：

在硬件层面，CBD核心区项目应通过系统性硬件升级、获取LEED等绿色认证来提升产品竞争力[2]。在服务层面，需强化定制化装修交付、灵活租期安排、拎包入住等增值服务，精准匹配企业降本增效的需求。

重点吸引TMT、金融、高端专业服务等高附加值行业的优质租户。同时，通过"一客一策"的精准招商策略，提升客户黏性和租金溢价能力。越秀房托在广州IFC的成功实践表明，优质租户的引入能够显著提升项目的抗风险能力。

积极推动优质资产进入REITs市场，实现"投-融-管-退"的完整闭环。华润置地、越秀地产的实践表明，REITs平台能够有效盘活存量资产，降低财务杠杆，提升资本运营效率。

通过管理输出、品牌授权等方式实现规模扩张，在控制资本支出同时获取稳定的管理费收入。华润万象生活的快速发展印证了这一模式的可行性。

运用数字化技术提升运营效率，如智慧楼宇管理系统、线上招商平台、客户关系管理系统等。同时，探索元宇宙展厅、AI试衣、VR逛店等创新应用，为租户创造差异化价值。

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中国国贸CBD租金增长停滞是北京乃至全国写字楼市场结构性调整的缩影。在宏观经济承压、行业周期调整、外资撤离等多重因素叠加下，商业地产正经历从"增量扩张"向"存量优化"的深刻转型。

以华润置地、越秀地产为代表的商业地产龙头，通过"大资管"转型、资产证券化、轻资产输出、产品服务升级等多元策略，展现出较强的战略定力和适应能力。这些应对措施不仅有助于企业穿越周期低谷，更为行业转型升级提供了可借鉴的路径。

展望未来，随着国家稳增长政策加码、消费复苏深化以及TMT行业需求回暖，北京写字楼市场有望在2025年逐步企稳。但市场参与者需清醒认识到，商业地产的高杠杆、快周转模式已成过去，精细化运营、资产管理能力将成为决定企业长期竞争力的关键因素。

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[1] 莱坊研究部. 北京甲级写字楼市场季度报告2024年Q4. https://content.knightfrank.com/research/1527/documents/zh-chs/bei-jing-xie-zi-lou-shi-chang-bao-gao-2024nian-q4-11822.pdf

[2] 莱坊研究部. 北京甲级写字楼市场季度报告2025年Q3. https://content.knightfrank.com/research/1527/documents/zh-chs/bei-jing-xie-zi-lou-shi-chang-bao-gao-2025nian-q3-12472.pdf

[3] 金灵AI金融数据库. 中国国贸(600007.SS)公司概况. 2026-01-10

[4] 观点网. 穿过风暴|华润置地跨过曲线. https://www.guandian.cn/article/20250204/465887.html

[5] 越秀地产. 2024年中期业绩报告. https://www.yuexiuproperty.com/tzzgx/tjcl/resource/61701646c9fe0e12e845b3487e0a73e9.pdf

[6] 新浪财经. 越秀房产基金发布2024年业绩：整体经营稳定，全年营收20.32亿元. https://finance.sina.com.cn/jjxw/2025-03-18/doc-inepztfu6915336.shtml

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该图表展示了2023年第一季度至2025年第三季度北京甲级写字楼市场的核心指标变化。左图显示平均租金从294.2元/平方米/月持续下跌至228.5元/平方米/月，累计跌幅约22.3%；右图显示空置率从12.8%上升至17.8%，上升了5个百分点。两条曲线清晰呈现了市场从供需平衡向供过于求转变的趋势。

该图表对比了北京各主要商务区的租金水平和空置率。金融街以426.2元/平方米/月租金位居首位，空置率仅12.4%；CBD区域租金291.9元/平方米/月，空置率15.8%，处于中等水平；丰台区域空置率高达32.5%，租金仅83.1元/平方米/月，面临较大去化压力。橙色高亮显示CBD核心区域，便于识别。

该图表对比了华润置地与越秀地产的商业地产业务表现。华润置地经营性业务收入达400亿元，写字楼管理面积1523万平方米，资产管理规模4491亿元，均显著领先；越秀房托则凭借"双平台"模式实现差异化发展，经营性业务毛利率74.8%，展现了优质的资产运营能力。