新加坡住宅销量创新高对亚太REITs和房地产投资的启示

基于收集的数据和分析，我为您提供一份关于新加坡住宅销量创新高对亚太REITs和房地产投资启示的深度报告。

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根据新加坡市区重建局（URA）于2026年1月15日发布的数据，2025年新加坡新建私人住宅销量突破10,700套，创下2021年以来的年度新高[1][2]。尽管12月作为传统购房淡季仅售出197套，但全年销量远超2024年的6,469套，增幅高达65.5%。这一数据反映出新加坡房地产市场需求的强劲韧性。

指标	2024年	2025年	同比变化
新建私人住宅销量	6,469套	10,700+套	+65.5%
房地产投资总额	288.4亿新元	336.8亿新元	+16.8%
3个月SORA利率	3.02%	1.25%	-177个基点
S-REITs总回报率	9.5%	14.7%	+5.2个百分点

2025年新加坡房地产投资市场呈现显著复苏态势。根据CBRE数据，2025年Q3不含公共投资交易的总投资交易量环比增长约32%；2025年前9个月的私人投资交易量同比增长15.9%[3]。全年投资销售总额达336.8亿新元，较2024年的288.4亿新元增长16.8%[4]。

全年共有5宗交易额超过10亿新元的巨型交易，年末交易活跃度激增成为总额增长的核心动力。主要大额交易包括：

• 凯德REIT
  ：以14.53亿新元收购滨海湾金融中心（MBFC）3期三分之一股权，为全年最大交易
• 星狮信托
  ：以11.3亿新元收购Northpoint City South Wing
• 凯德综合商业信托
  ：以约10.5亿新元收购CapitaSpring 55%股权

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截至2025年12月18日，iEdge新加坡房托指数价格回报率达9.0%，计入股息分红后总回报率高达14.4%[5]。截至12月5日，总回报率更达到14.7%，有望创下自2019年以来的最佳年度表现（2019年总回报率为27.5%）。

市场/指数	2025年总回报率	相对表现
新加坡S-REITs	+14.7%	领跑亚太
富时EPRA亚洲（日本除外）	+13.7%	落后1.0%
日本REITs	+12.5%	落后2.2%
澳大利亚REITs	+10.8%	落后3.9%
美国REITs	-3.1%	落后17.8%

从子板块来看，2025年S-REITs各板块表现呈现明显分化：

板块	2025年总回报率	特点
多元化REITs	+22.1%	领涨全场
工业REITs	+14.7%	受益于物流需求
医疗保健REITs	+13.4%	人口老龄化驱动
数据中心REITs	+15.0%	AI与数字化需求
零售REITs	+12.5%	旅游复苏支撑
酒店REITs	+10.2%	入境游客增加

尽管2025年S-REITs表现强劲，但Morningstar分析师指出，S-REITs仍处于约17%的账面价值折价交易状态，尤其是办公楼板块提供"最陡峭的折价"[6]。这一估值水平为长期投资者提供了潜在的上行空间。

• 散户净流入：9.61亿新元（自2019年以来持续净买入）
• 机构净流出：13亿新美元
• 吸引散户资金最多的S-REITs：丰树工业信托、丰树物流信托、NTT数据中心REIT、凯德腾飞REIT等

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新加坡住宅销量的强劲增长反映了该国宏观经济的韧性。2025年上半年经济表现好于预期，加之国内短期利率持续放宽（3个月SORA从年初的3.02%降至年底的1.25%），为房地产市场提供了有利的融资环境[3]。

• 新加坡10年期政府债券收益率从年初的约2.8%降至第三季度的1.8%，年末回升至2.2%
• 美联储2025年三次降息（共75个基点），市场预计2026年仍将有两至三次降息
• 利率下行直接降低了REITs的债务融资成本，提升了收益吸引力

2025年新加坡房地产投资呈现以下结构性特征：

1. 住宅与政府售地（GLS）主导
   ：住宅板块占全年投资交易总额的约47%，主要由政府售地驱动。开发商因新房销售强劲、借贷成本下降，积极补充土地储备。

2. 数据中心成为核心增长点
   ：需求由超大规模企业（hyperscaler）、一般企业和AI驱动型企业支撑，空置率低于5%。政府数据中心招标预计将释放约200MW新产能[4]。

3. 办公楼市场复苏
   ：国内利率下降约180个基点后，办公楼投资恢复正利差，市场兴趣回升。新开发项目如IOI Central Boulevard Towers入住率超95%，Paya Lebar Green全部租出。

4. 酒店业强劲反弹
   ：酒店业投资总额同比增长137%，精品酒店已占新加坡酒店总供应量的约51%。

亚太各区域REITs市场呈现差异化发展态势：

区域	核心驱动力	2025年表现	2026年展望
新加坡	工业韧性、利率下行	最佳	继续领跑
日本	企业改革、估值修复	良好	温和增长
澳大利亚	数据中心扩张	稳定	潜力较大
香港	利率放松、零售复苏	反弹	审慎乐观

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1. 债券属性
   ：REITs的稳定股息收益在低利率环境下更具吸引力
2. 股票属性
   ：融资成本下降提升了REITs的收购能力和盈利增长空间

历史数据显示，利率下行周期往往驱动REITs实现显著的超额回报。当前亚太REITs的估值处于历史低位，随着各国央行逐步推进宽松周期，预期估值差距将逐渐缩小[7]。

1. 人工智能基建
   ：AI快速扩张成为科技导向型房地产的重要催化剂，数据中心REITs具备长期增长潜力

2. 人口老龄化
   ：老年群体住房需求持续上升，医疗保健REITs受益于这一长期趋势

3. 供应链多元化
   ：高规格工业及物流空间需求强劲，工业REITs有望持续受惠于货品库存正常化

4. 旅游业复苏
   ：游客数量恢复至疫情前水平，支撑零售和酒店REITs的租金收入增长

投资主题	推荐标的类型	投资逻辑
多元化REITs	亚太大型综合REITs	抗风险能力强，受益利率下行
工业物流REITs	仓储物流、数据中心	电商与AI驱动需求增长
医疗保健REITs	养老物业、医疗设施	人口老龄化长期趋势
新加坡REITs	S-REITs指数基金	亚太REITs中表现最佳
日本REITs	J-REITs	企业改革推动估值修复

尽管新加坡房地产市场和REITs表现强劲，投资者仍需关注以下风险：

1. 宏观经济不确定性
   ：美国贸易政策变化、地缘政治风险可能影响亚太区经济前景
2. 利率波动
   ：虽然处于下行周期，但通胀反弹可能导致利率走势逆转
3. 住宅市场调控
   ：新加坡2025年7月出台的住宅物业收紧政策（提高卖家印花税、延长持有年限）可能抑制投资热情
4. 估值折价风险
   ：尽管S-REITs折价幅度较大，但持续折价可能反映市场对基本面的担忧

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基于2025年的强劲表现和市场环境，分析师普遍对2026年S-REITs和亚太REITs前景保持乐观：

1. 利率环境
   ：市场预计美联储2026年仍有两次降息，新加坡SORA有望进一步下降
2. 估值修复
   ：17%的账面价值折价为长期投资者提供上行空间
3. 并购活动
   ：估值吸引叠加基本面改善，可能刺激私募股权兴趣和上市公司整合
4. 基本面稳健
   ：零售、工业、办公楼等领域的入驻率和租金调整率保持正向趋势

新加坡2025年新建私人住宅销量创2021年以来新高，对亚太REITs和房地产投资具有以下核心启示：

1. 经济信心指标
   ：住宅市场强劲是经济信心增强的积极信号，为REITs估值修复提供支撑

2. 利率敏感性
   ：利率下行周期同步利好REITs的债券和股票属性，新加坡利率环境改善直接推动了S-REITs的优异表现

3. 区域优势凸显
   ：亚太REITs整体表现优于美国REITs，新加坡凭借稳定的投资环境在区域内领先

4. 板块轮动机会
   ：多元化、工业、医疗保健、数据中心REITs表现突出，投资者应关注结构性增长主题

5. 散户主导的资金结构
   ：散户持续净流入（自2019年以来）显示个人投资者对REITs作为收益型资产的认可

6. 长期配置价值
   ：对于寻求兼具防御性收益与资本增值潜力的投资者而言，亚太REITs在2026年可能是"韧性与机遇并存"的选择

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[1] 36氪 - 新加坡住宅销量创多年新高 (https://www.36kr.com/newsflashes/3640217025629319)

[2] 联合早报 - 去年12月私宅销量环比跌39%至197个单位 (https://www.zaobao.com.sg/finance/singapore/story20260115-8104786)

[3] 汇丰资管 - Q1 Real Estate APAC Quarterly Spotlight (https://www.assetmanagement.hsbc.com.hk/en/intermediary/news-and-insights/real-estate-apac-quarterly-spotlight-december-2025)

[4] Yahoo Finance Singapore - Singapore investment deals hit $33.68 bil in 2025 (https://sg.news.yahoo.com/singapore-investment-deals-hit-33-233000141.html)

[5] 新交所集团 - S-REITs 2025年迄今总回报率达14.7% (https://www.laohu8.com/U/3551063330533637)

[6] LinkedIn - Shikhar Gupta分析报告 (https://www.linkedin.com/posts/shikhargpt_steepest-discount-analysts-bullish-on-activity-7415211069415006209-gkdO)

[7] 东方财富 - 全球房地产投资信托基金将踏上稳健复苏之路 (https://finance.eastmoney.com/a/202601083612766941.html)

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图1展示了新加坡房地产与REITs 2025年表现分析，包括年度投资额趋势、S-REITs总回报率、各板块REITs回报率对比，以及住宅销量与REITs表现的关联性分析。

图2呈现了亚太REITs市场表现对比，包括各区域REITs总回报率、新加坡房地产投资类型分布、各资产类别收益率对比，以及利率环境与REITs表现的动态关系。

图3总结了新加坡住宅市场创新高对REITs投资的核心启示，涵盖销量趋势、各板块表现、资金流向和投资建议。

报告生成时间：2026年1月15日