房地产行业触底时点与投资时机分析报告

基于上述研究分析，我将为您提供房地产行业触底时点及其对A股和港股房地产板块投资影响的深度报告。

一、房地产行业触底时点判断

1.1 行业周期定位与调整进程

根据中指研究院、亿翰智库等行业权威机构的研究，本轮房地产调整自2021年下半年启动，至今已持续约四年半。从销售面积来看，2025年全国新建商品房销售面积约8.8亿平方米，较2021年峰值（17.9亿平方米）收缩近半，已回到2009年水平[1][2]。

丁祖昱在"丁祖昱评楼市"2026年度发布会上明确指出，

2026年将成为中国房地产市场的底部企稳之年

[1]。这一判断与中指研究院的预测高度契合——中指研究院强调，2026年作为"十五五"开局之年，政策靠前发力与供求关系改善将推动市场筑底，预计在"十五五"中后期（约2028年左右）完成筑底[2][3]。

1.2 筑底信号的四大确定性因素

根据行业研究，住宅市场筑底需要以下

四个确定性因素

[1]：

确定性因素	当前状态	评估
政策确定性	政策持续宽松，“十五五"定调"推动房地产高质量发展”	✅ 已显现
房价确定性	一线城市房价基本触底，三四线城市仍有调整空间	🔄 结构性
产品确定性	"好房子"写入《政府工作报告》，产品力竞争时代开启	✅ 已明确
供应确定性	控增量、去库存效果显现，供求关系趋于平衡	✅ 逐步改善

1.3 库存去化与供需关系改善

市场库存压力呈现积极变化[1][4]：

短期库存
：已停止增长
中期库存
：见顶回落
长期库存
：趋于平稳
有效库存
：约50亿平方米，相当于年销售面积的5-6倍，处于健康区间

土地市场呈现"提质缩量"趋势。2025年1-11月，全国300城住宅用地供应同比下降19.2%，成交同比下降14.7%，但成交楼面均价同比上涨10.9%，显示核心城市优质地块仍受青睐[4]。

二、A股房地产板块投资分析

2.1 板块表现回顾

2025年A股房地产板块呈现**“先抑后扬、震荡修复”**格局。从行业研究员观点来看，板块内部出现显著分化，资金正在从"高杠杆、高负债、依赖土地储备"的传统房企，转向"低负债、强运营、聚焦存量市场"的优质标的[5]。

2025年千亿房企格局

显示，央国企已成为市场主力[6]：

排名	房企	性质	销售额（亿元）
1	保利发展	央企	2,530
2	绿城中国	央企	2,519
3	中海地产	央企	2,512
6	万科	混合所有制	1,339
10	滨江集团	民营	1,017.6

2.2 估值水平与修复空间

根据行业数据，A股房地产板块当前估值水平具有吸引力：

PE(TTM)
：约12-15倍，处于历史低位
PB
：约0.8-1.0倍，接近或低于净资产
股息率
：部分优质房企达到3%-5%
NAV折价
：整体折价40%-50%

2.3 投资时机评估

当前处于"建仓窗口期"

：

政策底已现
：2025年末政策密集出台，《求是》杂志明确"房地产业是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源"[7]
销售降幅收窄
：2025年1-11月全国商品房累计销售面积同比下降7.8%，较前期明显收窄[4]
估值处于历史低位
：机构普遍认为板块已充分反映悲观预期

风险提示

：

房企信用风险仍需关注
三四线城市去化压力较大
基本面修复需要时间

三、港股房地产板块投资分析

3.1 内房股表现特征

港股房地产板块（特别是内房股）波动性更大，但

估值修复空间也更显著

[8]：

指标	港股内房股	A股房地产
PE(TTM)	5-8倍	12-15倍
PB	0.3-0.5倍	0.8-1.0倍
股息率	5%-8%	2%-4%
NAV折价	50%-70%	40%-50%

3.2 资金动向与机构观点

近期港股内房股表现活跃[8]：

万科企业(02202)涨6.85%，报3.59港元
富力地产(02777)涨5.88%，报0.54港元
融创中国(01918)涨3.45%，报1.2港元

机构普遍看好港股房地产板块的高股息价值资产

。华泰证券指出，港资地产企业估值修复空间较大，在香港地产复苏背景下，兼具高股息特性的优质资产有望迎来"估值+盈利"双击[9]。

3.3 投资策略建议

港股房地产板块投资主线

：

高股息央国企
：保利物业、中海物业等具有稳健现金流和高股息特征
出险房企博弈
：部分已出险房企债务重组取得进展，存在价值重估机会
物业服务板块
：存量市场逻辑下，物业管理业务具有较好成长性

四、投资时机与估值修复路径

4.1 投资时机判断

基于多维度分析，

房地产板块投资时机判断如下

：

2024 Q4   2025 Q1   2025 Q2   2025 Q3   2025 Q4   2026 Q1   2026 Q2   2026 H2
   ▓         ▓        ▒▒        ▒▒▒       ▒▒▒▒      ▒▒▒▒      ▒▒▒▒▒     ▒▒▒▒▒▒
观望期      →      逐步建仓    →     加仓窗口    →    持有待涨    →   收获期

核心逻辑

：

2025年底-2026年初
：政策效果逐步显现，销售企稳
2026年全年
：市场筑底确认，估值修复延续
2027年后
：行业进入高质量发展阶段，优质房企价值重估

4.2 估值修复催化剂

催化剂	预计时间	修复力度
销售面积企稳回升	2026 H1	★★★
房价止跌回稳	2026 H2	★★★★
房企盈利能力改善	2026-2027	★★★
政策持续加码	持续	★★
外资回流配置	2026 H2	★★★

4.3 风险因素

下行风险

：

销售不及预期
：若需求恢复缓慢，房企现金流压力加大
信用风险蔓延
：部分中小房企仍可能出险
宏观经济压力
：居民购买力恢复需要时间

上行风险

：

政策超预期
：一线城市限购全面放开
库存快速去化
：供不应求推动房价上涨
外资大幅回流
：港股估值修复加速

五、投资建议与配置策略

5.1 投资建议总结

市场	投资评级	核心逻辑	推荐标的类型
A股	增持	估值低、央国企主导、政策支持	保利发展、招商蛇口、万科A、华润置地
港股	增持	估值更低、高股息、弹性更大	华润置地、中国海外发展、越秀地产