万达商管"去万达化"与太盟接手后商业地产REITs进展深度分析

基于我收集到的最新信息，我将为您撰写一份关于万达商管"去万达化"及太盟接手后商业地产REITs进展的详尽分析报告。

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2023年底，万达商管经历了第四次IPO失败后，触发了对赌回购压力。在此背景下，太盟投资集团（PAG）联合中信资本、锐盛投资、阿布扎比投资局旗下机构等，共同注资600亿元成立持股平台大连新达盟，最终拿下万达商管60%股权[1]。王健林旗下万达集团持股比例降至40%，正式让渡核心控制权。这笔交易成为国内私募股权市场近四年来规模靠前的危机并购案[1]。

太盟投资集团核心负责人单伟建已正式出任万达商管新掌舵人。单伟建以其"擅长抄底"的投资风格著称，曾以80亿元低价抄底韩国第一银行，最终获得近25倍的投资回报[2]。他的领导为万达商管带来了新的战略方向和管理理念。

2026年1月，具有20年万达背景的许粉出任珠海万达商管CEO[3]。这一人事安排体现了太盟在保持运营稳定性的同时推进管理专业化的意图。

万达集团的"去资产化"进程仍在加速：

• 保险资金接盘：
  2024年全年，万达向新华保险、大家保险、阳光人寿等保险机构出售了至少26座万达广场。其中，新华保险通过设立专项基金收购了14座广场的控股权[4]。
• 零散出售：
  另有超过10座万达广场以"化整为零"的方式被出售给各类地方资本、民营企业乃至个人买家[4]。
• 境外债券展期：
  万达集团近期完成了4亿美元境外债券的展期操作，将到期日延至2028年2月[5]。

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太盟投资集团是亚洲领先的另类投资公司，管理资产规模超过500亿美元。单伟建作为太盟的创始人兼首席执行官，在投资界享有盛誉，其投资案例包括韩国第一银行、深圳发展银行等经典案例[2]。

太盟与珠海万达商管的合作始于2021年8月，当时珠海万达商管以21.17%的股份获得太盟投资、中信资本、蚂蚁金服等22家机构380亿元联合投资[6]。其中，太盟投资出资28亿美元，占比近半，这也是其当时在中国市场的最大单笔投资[6]。

太盟投资集团已与大连万达商管集团共同宣布签署新投资协议。根据协议内容，太盟将联合其他投资者，在投资赎回期满时，经万达商管集团赎回后，对珠海万达商管进行再投资[7]。

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2025年12月31日，中国证监会正式发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》及配套文件，标志着我国商业不动产REITs试点正式拉开帷幕[8]。这是继基础设施REITs之后，REITs市场的又一重大突破。

商业不动产REITs是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金[8]。

政策明确提出重点支持符合政策导向、具有商业属性的资产发行商业不动产REITs，提高发行上市效率[8]。

基金管理人须履行主动运营管理责任，确保底层资产权属清晰、现金流稳定[9]。

政策发布后，已有多家企业披露具体的商业不动产REITs申报方案和入池资产，更多公司则表示正积极关注并对相关资产进行梳理评估[10]。

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珠海万达商管作为覆盖中国境内228座城市、513座已开业万达广场的独家运营方，总管理面积超7000万平方米，是具备长期增值潜力的优质标的[6]。

珠海万达商管招股书更新日期仍为2023年6月28日，且此前受瑞信收购案影响已调整上市整体协调人[11]。四度IPO折戟的记录使其资本市场形象受损。

万达商管与万达集团之间的历史关联关系需要进一步梳理和规范。

对于万达商管而言，商业不动产REITs试点政策提供了新的资本运作路径：

对比维度	IPO模式	REITs模式
审核周期	较长（多次延期）	相对简化
盈利要求	严格	侧重现金流稳定性
资产处置	需整体上市	可分批注入
估值逻辑	基于未来增长	基于现有资产收益

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万达商管的"去万达化"进程已进入深水区：

• 股权层面：
  太盟等机构投资者已成为控股股东，治理结构趋于优化
• 管理层面：
  专业团队介入，运营效率有望提升
• 资产层面：
  通过资产出售和REITs退出实现资本回收

• 完成资产梳理，确定REITs入池资产范围
• 建立健全底层资产运营管理体系
• 与监管机构保持沟通，明确合规要求

• 选取优质万达广场资产作为首批REITs标的
• 通过REITs实现部分资产退出
• 积累REITs运营经验，逐步扩大资产规模

• 商业不动产REITs市场尚处于试点阶段，政策细则可能进一步明确
• 底层资产质量、现金流稳定性将直接影响REITs发行成功率
• 需关注太盟等投资者的退出意愿和时间安排

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万达商管的"去万达化"进程在太盟投资接手后明显加速。股权结构的变化、管理团队的更替以及资产处置的持续推进，都标志着万达商管正在经历深刻的结构性变革。

2025年底商业不动产REITs试点政策的出台，为万达商管提供了新的资本运作机遇。凭借其庞大的商业不动产规模和优质的运营能力，万达商管有望成为商业不动产REITs的重要参与者。

然而，REITs路径的实现仍需克服历史遗留问题、完善资产合规性、提升运营透明度等多重挑战。未来，太盟投资如何带领万达商管在REITs领域实现突破，将成为商业地产资产管理行业的关注焦点。

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[1] 今日头条 - 万达商管已正式迎来新掌舵人单伟建 (https://www.toutiao.com/w/1854539559459865/)

[2] 中关村在线 - 他：买下了万达 (https://ask.zol.com.cn/q/3156901.html)

[3] 时代在线 - 珠海万达商管CEO敲定！20年万达"老将"许粉出任 (https://www.time-weekly.com/category/7)

[4] 腾讯网 - 王健林还剩下多少座万达广场？ (https://new.qq.com/rain/a/20260114A06O4F00)

[5] 搜狐 - 万达又盯上了中建… (https://www.sohu.com/a/980802370_121124209)

[6] 红商网 - "太盟"在中国的商业野心：拿下万达只是第一步 (http://www.redsh.com/ppnews/20260129/132036_2.shtml)

[7] 我的钢铁网 - 太盟投资集团(PAG)已经与大连万达商管集团共同宣布签署新投资协议 (https://www.mysteel.com/hot/137620.html)

[8] 腾讯网 - 商业不动产试点正式开启 证监会发文推动REITs高质量发展 (https://new.qq.com/rain/a/20251231A07WLZ00)

[9] 今日头条 - 证监会2025商业不动产REITs试点全面启动 (https://www.toutiao.com/article/7592043912861106698/)

[10] 中国经济网 - 商业不动产REITs开闸 相关上市公司跃跃欲试 (http://www.ce.cn/xwzx/gnsz/gdxw/202601/t20260129_2735564.shtml)

[11] 中国经营网 - 受瑞士信贷收购案影响 珠海万达商管调整上市整体协调人 (http://www.cb.com.cn/index/show/zj/cv/cv135236311261)