万科物业（万物云）分拆上市进展与估值分析

万科物业分拆上市工作

。万科企业股份有限公司于2021年11月5日发布公告，拟分拆所属子公司万物云空间科技服务股份有限公司在香港联合交易所发行境外上市外资股股票并上市[1][2]。，股份代号为[3]。

• 2021年11月5日
  ：万科发布分拆万物云港股上市公告[2]
• 2022年9月
  ：万物云完成招股书注册，预计启动IPO路演[2]
• 2022年9月19日
  ：万物云拟全球发售1.17亿股股份，每股发售价47.1-52.7港元[2]
• 2022年9月29日
  ：正式登陆港交所主板[3]

在IPO前，根据分析师预测，万物云的

，预计采用顶额发行模式，H股股数占发行后总股本的17.25%[4]。

最终发行定价为

，[2]。

根据最新数据（2025年12月），万物云的当前市值为

，股价约[5]。

指标	数值
当前市值	220.88亿港元
当前股价	18.91港元
市盈率(PE)	17.52倍
市净率(PB)	1.30倍
股息率	10.44%
总股本	11.68亿股

• 营收：
  362.2亿元人民币
  ，同比增长9.2%[3]
• 管理规模：住宅物业服务项目4261个，商企物业服务项目2482个，高校医院服务项目290个[3]
• 分红政策：以100%核心净利润用于分红，全年分红总计22.27亿元，股息率约9.3%[6]

阶段	估值/市值	备注
IPO前预测	1024-1721亿元	分析师预测区间[4]
IPO发行	约550-620亿港元	按每股47.1-52.7港元计算[2]
当前市值	220.88亿港元	2025年12月数据[5]

从IPO至今，万物云的市值出现了较大幅度的回调，从IPO时的约600亿港元下降至当前的约220亿港元，跌幅超过60%。这一方面受到房地产行业整体调整的影响，另一方面也反映了市场对物业板块估值逻辑的变化。

然而，公司保持着较强的盈利能力，2024年营收仍实现9.2%的正增长，且维持高分红政策（股息率超10%），显示出相对稳健的经营状况。

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[1] 万科分拆万物云境外上市通过港交所聆讯
[2] 万科拟发H股万物云预计本月上市募资超8亿美元
[3] 万物云8.7亿收购陆家嘴综合体万科资产重组再下一城
[4] 唐大牛-港美股投资开户打新笔记
[5] 万物云最新股东数据-理杏仁
[6] 万物云2024年核心净利润全派分红朱保全