恒大物业股权出售影响深度分析

根据收集到的信息，我来为您系统分析恒大物业股权出售的影响。

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恒大物业（股票代码：6666.HK）的股权出售源于其控股股东中国恒大集团的清盘程序。中国恒大及CEG Holdings（BVI） Limited作为清盘人，持有恒大物业

的股权[1][2]。自2025年9月清盘人正式启动出售程序以来，这一交易历经四个多月的推进，逐步取得实质性进展。

时间	进展
2025年9月10日	清盘人发出接洽函，启动股权出售程序
2025年9月11日	公告发布后首个交易日股价复牌涨超38%
2025年11月	清盘人计划邀请筛选后的意向方提交最终建议
2026年1月13日	清盘人已邀请选定投标人进行进一步尽职调查
2026年1月底	投标人提交更新后的要约方案
2026年2月	PAG与广东旅控表达收购意向[1][3]

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太盟投资是全球知名的私募股权投资机构，管理资产规模超过

，为近300家机构投资者提供服务[1][3]。其在不动产领域具有丰富的投资经验：

• 逆周期布局能力
  ：PAG擅长在市场低迷时期进行战略收购
• 行业经验
  ：此前曾对珠海万达商管进行多轮重大投资，对物业管理领域有深入理解
• 资源优势
  ：具备整合物业资产的专业能力和资本实力

广东旅控成立于2014年，注册资本17亿元，经营范围涵盖旅游客运、酒店管理等业务[3]。作为国有企业背景的潜在买家，其优势在于：

• 稳定的资金来源和政府支持
• 可能将物业服务与旅游、康养等产业形成协同
• 对国有资产保值增值有较高保障

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指标	2024年	2025年上半年	同比变化
营业收入	127.57亿元	66.47亿元	+6.9%
净利润	10.32亿元	4.91亿元	-
毛利率	19.2%	18.0%	-2.2pct
净利率	8.1%	7.4%	-0.6pct
归母净利润	10.21亿元	4.72亿元	-

从数据可以看出，恒大物业依然保持着

和 ，这是其核心资产价值的体现[4][5]。

1. 规模优势
   ：截至2025年6月底，总在管面积约
   5.96亿平方米
   ，较2024年同期增加约4100万平方米
2. 第三方拓展能力
   ：2024年新签约第三方面积超过4700万平方米，同比增长超100%
3. 现金流充裕
   ：现金及现金等价物约
   27.78亿元
   ，具备较强的流动性
4. 业务多元化
   ：社区生活服务收入同比增长12.6%，资产管理服务同比增长4.9%

指标	数值
市盈率（P/E）	10.80倍
市净率（P/B）	10.46倍
EV/OCF	7.81倍
ROE	1.26%

当前估值处于行业较低水平，对于潜在买家而言具有

[0]。

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影响维度	分析
债务清偿	股权出售所得将用于清偿恒大集团债务，有助于提升债权人清偿率
资产处置效率	恒大物业作为优质资产，预计可获得较好的出售价格
退出时间表	交易若能顺利完成，将推动恒大集团清盘程序向前迈出重要一步

影响维度	分析
股权稳定性	控股股权易主可能带来治理结构变化
业务连续性	新股东入主后可能保持现有管理层稳定
信用评级	脱离恒大集团关联可能改善市场信心
融资能力	独立后融资渠道可能拓宽

影响维度	分析
股价表现	自2025年9月消息发布以来，股价过去一年上涨 49.33% ，反映市场对交易的乐观预期[0]
权益保障	清盘人承诺公平对待所有股东权益
潜在溢价	竞购环境下可能获得一定交易溢价

影响维度	分析
并购整合	行业整合趋势延续，龙头企业加速并购扩张
估值锚定	此交易将为物业管理行业估值提供参考
资本流向	优质物业资产仍受资本青睐

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1. 监管审批风险
   ：涉及外资收购可能需要监管部门审批
2. 尽调风险
   ：深度尽调可能发现潜在问题影响交易价格
3. 谈判破裂风险
   ：估值分歧可能导致交易无法达成
4. 时间不确定性
   ：清盘人表示目前尚未达成任何具有法律约束力的协议[2]

1. 关联交易依赖
   ：脱离恒大集团后，第三方业务拓展能力至关重要
2. 毛利率承压
   ：毛利率从2023年的约25%下降至2024年的19.2%，盈利能力有所减弱
3. 市场竞争
   ：物业管理行业竞争加剧，利润空间持续收窄

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期间	涨跌幅	备注
近6个月	+41.77%	交易预期推动
近3个月	-15.15%	短期获利了结
近1个月	-4.27%	市场观望情绪
1年	+49.33%	整体表现强劲
3年	-51.30%	受恒大危机拖累
5年	-93.67%	深度回调

从技术面看，股价当前交易于

和 下方，呈现短期调整态势，但长期均线（200日均线$1.01）构成支撑[0]。

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1. 资产质量优良
   ：恒大物业具备稳定盈利能力、充裕现金流和规模化优势，是优质物业资产
2. 交易推进顺利
   ：太盟投资和广东旅控两大实力买家参与竞购，交易有望在2026年内完成
3. 各方影响积极
   ：股权出售有助于恒大集团债务清偿，为上市公司带来新发展机遇，对中小股东总体有利
4. 风险需关注
   ：交易时间表、估值谈判和监管审批仍是关键不确定因素

• 对恒大物业
  ：短期可关注交易进展带来的估值提升机会
• 对行业
  ：优质物业资产并购整合将持续，可关注行业龙头投资机会
• 对潜在买家
  ：当前估值具备吸引力，但需关注业务整合风险

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[1] 今日头条 - “睿见丨PAG逆周期布局再发力:从万达商管到恒大物业的资产版图扩张” (https://www.toutiao.com/article/7602926682668696104/)

[2] 观点网 - “恒大物业’神秘买家’即将浮出水面” (https://www.guandian.cn/article/20260209/542963.html)

[3] 搜狐 - “谁将接盘恒大物业51%股权?传两大实力买家有意竞购” (https://www.sohu.com/a/984042947_100032554)

[4] 腾讯网 - “恒大物业:清盘人已邀请选定投标人对公司进一步尽调,尚未签订任何协议” (https://new.qq.com/rain/a/20260114A01IBV00)

[5] 东方财富网 - “恒大物业去年营收约127亿元,将优化现金流管理” (https://finance.eastmoney.com/a/202504013361899273.html)

[0] 金灵API市场数据