恒大物业（6666.HK）"去恒大化"深度分析报告

基于获取的数据和资料，我来为您深入分析恒大物业的第三方收入结构及品牌重建挑战。

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恒大物业于2021年起启动全面的"去恒大化"战略，目前已完成以下关键转型：

转型维度	具体措施	现状
品牌更名	由"恒大物业"更名为"金碧服务"	已完成
法律切割	与原恒大集团进行法律主体分离	已基本完成
收入结构	第三方收入占比从关联方转向独立第三方	超过99% [1]
业务拓展	93%以上新增面积来自第三方独立拓展	2025年上半年数据[1]

截至2025年6月30日，公司总在管面积约5.96亿平方米，较2024年同期增加约4100万平方米[2]。

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根据最新数据，恒大物业的第三方业务拓展呈现显著增长态势：

• 2023年
  ：新签约第三方合约面积约2309万平方米，累计对外拓展项目339个，年饱和收入超7亿元[3]
• 2024年
  ：第三方新增面积占比提升至约90%
• 2025年上半年
  ：第三方拓展面积达2023年全年的91%，
  93%以上新增面积来自第三方
  [1]

公司已形成以"金碧"品牌为核心，亚太、福田、杰佰利等外部并购品牌为补充的多品牌矩阵[3]。

尽管第三方业务拓展成效显著，财务数据却显示一定压力：

财务指标	2023年	2024年	2025年H1	趋势
营业收入	134.62亿元	137.80亿元	66.47亿元	稳定增长
毛利率	21.3%	20.5%	18.0%	↓下降3.3pct
净利率	7.6%	7.4%	7.4%	基本持平
净利润	10.29亿元	10.15亿元	4.91亿元	小幅下滑

：毛利率从21.3%下降至18%，表明第三方业务的毛利率可能低于原有关联交易业务，或市场竞争加剧导致定价能力下降[4]。

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• "恒大"品牌因母公司债务危机受到严重负面影响
• 更名后的"金碧服务"需要重新建立市场认知度
• 第三方客户对品牌的信任度重建需要时间

• 物业管理行业集中度持续提升，头部企业如碧桂园服务、万科物业等加速并购[5]
• 行业进入门槛提高，规模效应愈发重要
• 价格竞争压力导致整体毛利率承压

• 传统物业费收入增长受限
• 增值服务收入占比仍有提升空间
• 需要开发新的盈利增长点

金碧服务2025年已启动多元业态拓展计划[6]：

领域	具体项目	进展
住宅	春成中央公园、金瑞翡翠城	已签约
产业园	京东江西南昌高新园、向塘、广州花都	已签约
教育	钦州灵山三中	已签约
商业/医疗	多地标杆项目	持续拓展

通过多品牌策略覆盖不同细分市场：

• 金碧服务
  ：主品牌，定位于中高端住宅和商业
• 亚太、福田、杰佰利
  ：区域或细分市场专业品牌

• 强化标准化服务体系
• 提升客户满意度和续约率
• 通过优质服务形成口碑效应

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指标	数据
当前股价	1.12美元
52周波动区间	0.63 - 1.50美元
市值	121.1亿美元
P/E（TTM）	10.80倍
P/B（TTM）	10.46倍

：下行趋势中（待确认）[7]

关键价位	价格
支撑位	1.10美元
阻力位	1.33美元
下一个目标位	1.04美元

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• MACD
  ：无交叉信号，偏空
• KDJ
  ：K值13.3，D值17.8，超卖区域
• RSI
  ：超卖区域
• Beta
  ：1.03，与市场高度相关

指标	行业平均	恒大物业	评价
P/E	15-25倍	10.8倍	偏低
P/B	2-4倍	10.46倍	偏高
ROE	8-12%	1.26%	偏低

：当前估值反映了市场对公司品牌风险和母公司债务遗留问题的担忧，但P/B偏高可能与公司持有的物业资产有关[7]。

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：第三方收入占比超过99%，经营独立性显著增强

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：在管面积约6亿平方米，居行业前列

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：现金及现金等价物约27.78亿元[2]，流动性相对充裕

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：多元业态布局降低单一客户依赖风险

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：新品牌"金碧服务"的市场认可度仍需时间检验

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：第三方业务毛利率可能低于关联交易业务

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：头部企业加速并购，行业整合压力增大

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：核数师对2025年中期业绩"不发表审核意见"[4]，可能存在潜在法律或合规风险

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：清盘人已邀请选定投标人对公司进行进一步尽调，尚未签订任何协议[1]

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1. "去恒大化"成效显著
   ：恒大物业已基本完成与原母公司的切割，第三方收入占比超过99%，实现经营独立

2. 品牌重建任重道远
   ："金碧服务"需要通过服务质量、项目业绩和市场口碑逐步重建品牌溢价能力

3. 财务表现分化
   ：收入增长稳定，但盈利能力承压，毛利率下降反映出第三方业务的竞争压力

4. 长期价值待观察
   ：公司规模和现金流为业务转型提供支撑，但品牌溢价能力重建需要3-5年时间验证

• 短期
  ：股价处于下行趋势，技术面偏空，建议观望
• 中期
  ：关注第三方业务拓展质量和毛利率企稳信号
• 长期
  ：若公司能成功建立"金碧服务"品牌认知度，叠加规模优势和行业整合机遇，存在估值修复空间

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[1] 搜狐焦点 - “谁将成为新主人?危机下的恒大物业艰难救赎” (https://www.focus.cn/a/985344217_121403568)

[2] 腾讯网 - “恒大物业:清盘人已邀请选定投标人对公司进一步尽调” (https://new.qq.com/rain/a/20260114A01IBV00)

[3] 中金在线财经号 - “金碧物业’去恒大化’” (http://mp.cnfol.com/48444/article/1729733412-141532648.html)

[4] 腾讯网 - “恒大物业2025年中期收入66.47亿元 核数师不发表审核意见” (https://new.qq.com/rain/a/20250829A09A4M00)

[5] 蓝鲸财经 - “碧桂园服务等巨头加速跑马圈地,物管行业迎来并购大时代” (http://stock.10jqka.com.cn/hks/20200325/c618775611.shtml)

[6] 搜狐 - “金碧物业2025年布局新项目,涵盖多个领域” (https://www.sohu.com/a/881397191_122006510)

[7] 金灵API数据 - 技术分析报告